原標題：保險公司頻頻“購地買樓”爲哪般？

來源：中國經濟週刊

《中國經濟週刊》記者  謝瑋丨北京報道

今年上半年，險企頻繁“掃貨”不動產引發市場關注。中保協官網數據顯示，截至7月16日，泰康人壽、平安人壽、和諧健康保險、太保壽險等4家險企共投資了八大不動產項目。

這其中不乏一些備受市場矚目、頗爲“豪氣”的“大單”——和諧健康保險股份有限公司採用股權投資方式，斥資90.57億元收購北京新錦城房地產經營管理有限公司100%股權，從而持有SK大廈。中國平安人壽保險股份有限公司則出手投資了一攬子6個來福士項目，總投資金額約爲330億元。  

險企頻繁“買樓”爲哪般？

大額“掃貨”不動產

5月26 日，和諧健康保險的這筆90.57億元的交易，不僅刷新了疫情後國內大宗交易市場成交紀錄，也創下2021年上半年北京市單體項目交易的最高金額。

6月28日，平安人壽公告顯示，與凱德集團簽署合作協議，擬投資上海來福士廣場等6個商業辦公不動產項目（包括上海人廣來福士項目、上海長寧來福士項目、北京來福士項目、杭州來福士項目、成都來福士項目和寧波來福士項目）。以上物業均爲集商業、辦公等爲一體的商辦綜合體項目，且均已竣工並投入使用。

該資產組合的總資產價值爲467億元人民幣。公告顯示，該項目總投資金額預計不超過330億元。平安人壽將作爲投資主體，以直接持有各項目公司股權方式投資不動產。

據悉，在一系列交易完成後，凱德集團在各項目中的持股比例，從交易前通過私募基金持有的30.7%至55%，變更爲12.6%至30%，並繼續負責項目的運營及資產管理。

平安人壽則對外表示，投資的凱德來福士項目主要爲商業辦公不動產，標的資產中的上海來福士廣場等6個項目，是凱德集團最爲核心的優質資產，租戶品質優異，租約穩定，“此次投資符合保險資金資產負債匹配的原則，可以優化險資配置，並取得良好且穩定的投資回報，實現保險資金的保值增值”。

與此同時，平安人壽繼續爲兩筆不動產項目“加碼”。

6月25日，平安人壽披露了平安香港總部大樓的投資進展，該項目累計出資跨境人民幣45.17億元，港幣89.73億元，資金來源爲壽險傳統組合。

6月28日,平安人壽還披露了投資北京麗澤商務區D-03、D-04不動產項目的信息，該項目累計出資金額約69.41億元，資金來源爲壽險傳統組合保險賬戶和分紅組合保險賬戶。該項目目前處於實際出資階段。

太保壽險也3次披露了其投資上海市黃浦區淮海中路街道123、124、132地塊的情況，累計出資額約3.83億元。

此外，泰康人壽披露的10餘條投資信息大多指向泰康集團大廈項目及其旗下泰康北京燕園養老社區，後者僅今年上半年累計投資額就達到了約34.44億元。

長期資產迎來“長錢”？

整體來看，解決自用需求、商業不動產投資與佈局養老社區成爲險企不動產投資的主要目標。

中國平安集團首席投資官陳德賢在接受上海證券報採訪時指出，投資不動產投資的核心爲8個字——久期匹配、穩定收益。

陳德賢指出，保險資金的特點是負債久期長、規模大，又有精算、財務等多重約束，要求穩定、持續回報。“平安壽險的負債端久期長達15年，規模已超3萬億元，如此大規模的長期資金，在市場上尋找可匹配、風險可控、收益穩定、穿越週期的資產並不容易。儘管我們70%以上都投資了固定收益產品，但長期看，利率下行，債券無法抵抗通脹，投資收益將被嚴重擠壓。所以，配置一定比例的另類資產，是長期保險資金的‘必需品’。”陳德賢說。

他進一步分析稱，優質的持有型不動產物業，是相對不錯的匹配資產。穩定的租金收益、資產保值增值、抵抗通脹等特點，非常符合保險資金的投資需求，是未來低利率環境下保險資金配置的壓艙石。而投資優質的持有型物業，也是國內外保險資金的普遍做法。

陳德賢還透露，截至今年一季度末，平安保險資金所持有的投資性物業604億元，佔平安集團3.8萬億元保險資金投資規模的比例不到2%。即使加上地產相關的股權、債權，佔比也只有不到4%，遠低於監管對保險資金投資不動產30%的比例上限。與此同時，不動產組合過去爲平安保險資金貢獻了穩定的投資收益，每年貢獻淨投資收益的比例大概在10%。

一線城市的優質商業地產也是險企共同追逐的目標。

上文提到，今年以來，太保壽險3次披露了其投資上海市黃浦區淮海中路街道123、124、132地塊的情況，累計出資額約3.83億元。

公開資料顯示，該地塊已於2018年成交。當年7月，由太保壽險與香港瑞安房地產、上海永業集團組成的聯合體成功競得，總價爲136.1億元。該地塊位於黃浦區核心區域，是太平橋地區中心地塊，毗鄰中共一大會址。

彼時，太保壽險表示，此次中國太保壽險購置太平橋項目地塊，將以滿足壽險公司及集團系統上海地區中長期辦公需求爲目標。

在保險業，養老社區建設已經成爲熱潮。在人口老齡化及保險產品同質化的背景下,各大保險機構紛紛加大對養老產業的投入力度。

泰康是國內最早佈局養老產業的險企。今年上半年，泰康人壽對旗下泰康北京燕園養老社區的累計投資額就達到約34.44億元。

北京燕園養老社區項目可謂是泰康重金打造的高端養老項目。公開信息顯示，該項目共分3期開發建設，其中一期、二期已分別於2015年6月和2017年8月投入運營；三期項目則於2020年6月舉行開工儀式，預計2022年完工。泰康人壽於2020年12月29日簽署增資協議，擬向該項目增資40億元人民幣。

此外，泰康人壽還披露了泰康集團大廈項目、泰康拜博項目及英國欣克利角C核電項目的投資進展。

事實上，國際險企通常不動產配置比例佔其總資產達10%以上。與之相比，中國險企在不動產配置方面仍存較大空間。

根據2010年發佈的《保險資金投資不動產暫行辦法》，保險公司可以投資基礎設施類不動產、非基礎設施類不動產及不動產相關金融產品。但保險資金採用債權、股權或者物權方式投資的不動產，僅限於商業不動產、辦公不動產、與保險業務相關的養老、醫療、汽車服務等自用性不動產。