原標題：廣州樓市調控發威，“網紅盤”狂降6000/平，房企打擦邊球，“雙合同”再現江湖

時代週報

在廣州看了將近半年的房子，黎華（化名）親歷了市場從上行階段步入調控週期。

經過多番挑選和對比，今年4月，黎華終於在南沙找到自己理想中的房子，隨後他在開盤之前先行認了籌。不過，隨着5月下旬限價政策的落地，廣州部分樓盤開始由精裝修交付轉爲毛坯，黎華認籌的樓盤也是如此。

由於“毛坯的總價比精裝的便宜不了多少，買了之後還得花幾十萬裝修”，最終，黎華不得不選擇退籌，再次踏上看房之路。

尷尬的是，“毛坯交付”現已不再是個別樓盤的行爲。近日，時代財經走訪多個售樓處發現，採用毛坯或簡裝交付的樓盤數量已經擴大，更有樓盤爲購房者提供延後籤裝修合同的選項。

在“重拳”整治之下，廣州樓市成交開始轉淡，根據廣州中原研究發展部的數據，7月廣州一手住宅網籤7652套，同比去年下跌10%。

而廣州還將採取更加嚴厲的管控措施。多名業內人士向時代財經證實，未來持銷樓盤的最新備案價，必須在上一期的基礎上下調3%，否則將無法取得預售證。

實際上，早在3月初就有市場消息稱，廣州黃埔區將對新房進行限價，此後傳言限價範圍擴大至多個區域。到5月下旬，限價政策正式落地，涉及廣州多個行政區。

由此，政府指導價低於房企預期的樓盤，通過“減裝修”來貼合政府指導價以加快出貨。時代財經獲悉，“減裝修”包含毛坯和簡裝兩種方式，其中毛坯交付更受房企的青睞，黎華認籌的樓盤便屬於最早一批採取這種應對策略的。

近日，時代財經走訪、諮詢廣州多個樓盤發現，目前至少有18個樓盤已經、準備或正在考慮實行毛坯交付，這些樓盤分佈在天河、海珠、番禺、白雲、黃埔、南沙、增城等多個區域。

其中，位於南沙區黃閣板塊的一個持銷樓盤，已經實行了將近兩個月，目前均價爲27000元/平方米，而在限價之前的價格區間爲27000-29000元/平方米。

時代財經獲悉，經過這段時間的調整，目前該樓盤已增加了精裝修服務，即購房者可選擇委託開發商對房子進行裝修，裝修標準爲1000元/平方米。不止南沙，最早傳出限價消息的黃埔區目前也有“毛坯盤”採用相似的裝修策略，

不過，爲避免過往認知的“雙合同”嫌疑，裝修合同不會與購房合同在相同時間簽訂，其中一個樓盤的工作人員告訴時代財經，“需要裝修的時候，開發商會再聯繫業主”。

值得一提的是，廣州在2016年底至2018年初，對樓盤的備案價格進行過嚴格的限制措施，彼時多數樓盤與購房者同時簽訂購房合同和裝修合同，在當時這幾乎是購房者無法避免的潛規則。而由於裝修費用不計入購房總價，因此該費用無法進行貸款，變相提高了購房者的首付比例。隨着這一監管措施的鬆動，“雙合同”逐漸銷聲匿跡，廣州樓市亦重回“精裝修時代”。

如今，在“重拳”整治之下，廣州樓市出現了不同以往的現象。除了延遲簽訂裝修合同，亦有部分樓盤採用“統一價”的銷售策略，即不論樓層、戶型和朝向，所有房源按照相同的單價出售。按照首付比例的高低和交款時間的長短，購房者被分爲不同的選房順序，首付高和交款快的購房者優先選房。

“主要是開發商想盡快回款，先把能賣出去的產品趕快賣出去，被挑剩下的部分到時候該怎麼處理再說。”一位業內人士對時代財經說道。

上述銷售策略意味着，同樣的價格之下，越早購房的買家所得到的房源越優質，然而時代財經在實地走訪時發現，該銷售策略並未給樓盤引來更多的買家，多個樓盤的售樓處看房客稀少，而從多名業內人士的反饋得知，這是廣州樓市目前存在的普遍狀況。

廣州一大型中介機構南沙某門店的負責人告訴時代財經，近一個月，該中介機構位於南沙某板塊的總成交量不及去年同期的一半，而多年來該板塊備受購房者追捧。

不止南沙，其他區域也陷入了成交量低位運行的窘境。由於調控政策的影響，原本主打番禺市場的一名經紀人不得不轉戰相對寬鬆的白雲區，然而切換市場未能改善局面，該經紀人告訴時代財經，近兩個月其流失了不少客戶，7月份甚至沒有訪客。

廣州中原研究發展部的數據顯示，儘管受到疫情影響，去年全年廣州一手住宅依然實現網籤10.09萬套，創下史上第二高，僅次於2016年。今年2月以來，廣州樓市調控政策多次加碼，在房貸政策、人才購房、預售證審批、新房價格備案管理、土地供應等方面從嚴調控，爲廣州市場降溫。

6月份，廣州一手住宅成交量跌至去年6月以來的最低水平，僅約7057套；7月份，成交量小幅提升至7652套，但也處於次低水平。

而在樓市呈現出持續低靡的態勢之下，廣州依然計劃採取更加嚴厲的管控措施。多名業內人士向時代財經證實，未來廣州持銷樓盤的新取證備案最高價應在上一批次取證備案均價的基礎上下調3%；全新樓盤的備案價，則參考周邊競品或同品質項目一季度網籤均價。此前的規定是廣州全年房價增長在5%以內，而8個月內廣州市住宅價格保持零增長。

“這個（新政策）基本是確定的，就看下一步各個區域怎麼執行了。” 廣州世聯研究院副院長崔登科對時代財經表示，限價加碼的原因是“住建部要問責價格上漲過快的城市，而不是交易量”。

7月15日，國家統計局發佈的2021年6月分70個大中城市商品住宅銷售價格顯示，廣州環比漲幅1%，同比漲幅11.6%，連續三個月領漲全國。

在市場下行週期，出於快速回款的需要，廣州部分樓盤目前出現了降價，其中位於南沙的某“網紅盤”每平方米降價6000元。

“目前來看，主要是個別房企因爲‘三道紅線’問題急於回款，在全國採取的措施，其他房企並未有實質性的行動，市場離降價週期還很遠。”業內人士對時代財經表示。

責任編輯：梁斌 SF055