原標題：【觀察】什麼信號？東莞樓市限購升級比肩一線城市

面對咄咄逼人的漲勢，東莞官方不斷嚴格升級樓市限購限售政策，今日出臺的新政，嚴厲程度在二線城市可謂絕無僅有，已比肩一線城市，有力限制了深圳外溢購買力。

東莞今日9部門聯合發佈《關於進一步做好房地產市場調控工作的通知（東建〔2021〕11號）》，對東莞樓市進行新一輪的強化調控政策。

在社保方面，在227新政的基礎上，進一步強化了政策封堵，如把新入戶按照“不滿半年”、“滿半年”進行區別要求。新入戶首套新房，按以下情形孰早原則作爲認定條件：1．在本市落戶滿半年且在購房之日前2年內逐月連續繳納社保滿半年；2．在購房之日前2年內逐月連續繳納社保滿1年。

東莞樓市熱火，一方面靠本地經濟轉型升級，另一方面靠深圳外溢購買力。臨深不少樓盤都是深圳投資者購買，相對當地購買者，深圳投資者的購買力更強，這些樓盤下停的車也主要是深圳牌照。

此前東莞樓市並沒有對社保有要求，方便外來者購買，後來將社保定爲連續半年，這點也比較容易規避，半年社保的資金和時間成本都不算高。

但是新政延長了社保時長，增加了外來購買者的資金成本。

並且，除了延長社保時長外，新政還規定“購房人弄虛作假騙取社保證明購買商品住房的，一經查實，撤銷其合同備案，已辦理不動產登記的，按規定更正撤銷。自撤銷合同備案或更正撤銷不動產登記之日起5年內禁止在我市購買商品住房。”

這就增加了通過社保獲得購買東莞房產的難度。此後爲買房而交納社保，獲得購房資格這條路，不知是否還能走得通。

在深圳發佈二手房交易指導價的基礎上，東莞也計劃發佈二手房指導價，進一步加大二手住房交易信息公開力度，引導市場理性交易。

限制二手房價格行爲，其實很容易破解，新政關鍵的殺招，是限制商業銀行發放二手住房貸款，這就限制了貸款規模，限制購買力。新政還要求各房地產經紀機構和房地產銷售服務人員下架虛高價格房源，不得受理及通過線上和線下渠道對外發布明顯高於本市二手住房成交指導價的掛牌價格。此前，高價房源一旦成交，就會錨定業主心理，業主會傾向於繼續提價。

在新房方面，此前東莞方面已出臺抽籤政策，本次新政規定，對意向購房人數超出上市房源套數比例較高的熱點樓盤，住宅限售期限由取得不動產權證後3年延長到5年。

此外，新政限制個體工商戶買房，法拍房競拍者也需要購買資格，該途徑購買房源有限，新政影響不大。此外將個人住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整爲5年，短期提高流通成本，影響較大，長期影響不大。

這次新政，有望限制東莞樓市價格，減少東莞樓市交易量，對房地產中介行業不利，對房企也不利，從地價到房價都進行調控的做法，將限制房產企業盈利能力，限制企業進行差異化競爭。