原標題：開發投資增速連續5個月收窄，7月商品房銷售滑入年內“低谷”

8月16日，國家統計局發佈《2021年1-7月份全國房地產開發投資和銷售情況》。其中顯示，今年1-7月份，全國房地產開發投資約8.49萬億元，同比增長12.7%。

值得關注的是，雖然全國房地產開發投資仍然保持兩位數增速，但是，今年以來增速已經連續5個月收窄。對此，業內人士表示，全國房地產開發投資指標已呈現持續收窄的特點，與此同時，商品房市場量價熱度也持續減弱，7月單月銷售量達年內最低值。

房屋新開工面積增速年內首次低於去年同期

據國家統計局測算，1-7月份，全國房地產開發投資約8.49萬億元，同比增長12.7%；比2019年1-7月份增長16.5%，兩年平均增長8.0%。其中，住宅投資約6.40萬億元，同比增長14.9%。

值得關注的是，這一指標在今年以來已經連續5個月收窄。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱：“目前對於開發投資指標的思考，應該關注是否會過快下滑的風險。由於購房政策和購地政策有各類約束，且房企也面臨一些債務問題，要防範房企投資意願減弱，進而影響下半年開發投資的風險。”

另一值得關注的數據是房屋新開工面積增速年內首次低於去年同期。國家統計局數據顯示，1-7月份，房地產開發企業房屋新開工面積約11.89億平方米，同比下降0.9%，其中住宅新開工面積約8.85億平方米，同比增長0.4%；房屋竣工面積約4.18億平方米，同比增長25.7%，其中住宅竣工面積約3.01億平方米，同比增長27.2%。

“從新開工情況來看，1-7月新開工面積約爲11.89億平方米，同比增速爲-0.9%，低於去年同期水平，這一方面與信貸持續收緊有關，另一方面與1-7月土地成交量有關，據貝殼研究院統計，今年1-7月土地成交規劃建面同比下降兩成，土地成交面積的減少後續或將持續影響新開工面積增速下滑，進而對開發投資起到向下的拉動作用。”貝殼研究院高級分析師潘浩如是稱。

受到集中供地影響和地價的高升導致利潤空間進一步壓縮，房企的拿地面積有所下降。據國家統計局數據顯示，1-7月份，房地產開發企業土地購置面積8764萬平方米，同比下降9.3%；土地成交價款5121億元，下降4.8%。

“這也是土地購置面積出現持續下跌的態勢。預計隨着各地下半年供地節奏加快，適當可以減少土地交易行情略蕭條的現象。當然近期各地供地規則調整下，房企拿地策略也會有調整。”嚴躍進表示。

7月商品房銷售面積現年內最低值

在商品房銷售方面，國家統計局數據顯示，1-7月份，商品房銷售面積約10.16億平方米，同比增長21.5%；比2019年1-7月份增長14.5%，兩年平均增長7.0%；商品房銷售額106430億元，同比增長30.7%，比2019年1-7月份增長28.0%，兩年平均增長13.1%，其中，住宅銷售額增長33.1%，辦公樓銷售額增長9.1%，商業營業用房銷售額增長5.0%。

對此，潘浩表示：“從單月成交數據來看，7月商品房銷售面積約爲1.30億平方米，爲年內最低銷量單月。6、7月單月全國商品房銷售均價已基本回歸2020年同期水平，單月同比漲幅分別爲1.0%和1.6%，遠低於年內前幾月7%以上的同比漲幅。”

市場熱度的回落與調控持續加碼有關。據中原地產統計，累計來看，今年1-7月合計房地產調控已經高達352次，平均每月超過50次房地產調控。

中原地產首席分析師張大偉稱：“7月單月數據出現下調主要由於以下原因，一是疫情的影響，特別對一二線城市銷售產生影響；二是房地產市場調控政策頻出；三是多地信貸政策收緊傳導至購房市場；最後，集中土地供應造成了房企消化壓力，房企資金壓力加大。”

國內貸款下降，房企到位資金持續“承壓”

從房企資金端來看，國家統計局數據顯示，1-7月份，房地產開發企業到位資金約11.90萬億元，同比增長18.2%，比2019年1-7月份增長19.2%，兩年平均增長9.2%。其中，國內貸款約1.54萬億元，同比下降4.5%；利用外資44億元，下降44.4%；自籌資金約3.55萬億元，同比增長10.9%；定金及預收款4.54萬億元，同比增長38.3%；個人按揭貸款約1.90萬億元，同比增長17.0%。

“國內貸款同比降幅持續擴大，到位資金承壓。其中，國內貸款增速自6月起降爲負值，7月降幅持續擴大，這與銀行貸款集中度管理，房貸額度受限等因素有關。”潘浩如是表示。

“總體上，當前房企的流動性問題確實受到了關注。房企流動性的問題，也成爲房地產金融風險的重要來源點。後續對於房企的資金面管控以及防範過激過猛拿地，都將成爲監管的重點內容。”嚴躍進補充稱。

“從房企的資金來源看，定金及預收款依然是主要來源，按揭上漲幅度明顯放緩，信貸收緊對房地產企業的影響越來越明顯。”張大偉表示：“房地產市場經歷了疫情後的高峯，逐漸開始退燒，預計房地產市場走勢將過渡至平穩。”

新京報記者 徐倩 封面圖來源 資料圖片