原標題：北京：項目變更銷售機構或半數以上銷售人員的，應暫停銷售

8月16日，北京市住房城鄉建設委員會正式印發《關於進一步規範新建商品住房銷售行爲的通知》。

針對一段時間以來開發企業過度裝飾樣板間、過分美化樓盤展示，導致購房羣衆產生“貨不對版”、“嚴重減配”的問題和意見，北京市住建委此前研究起草了《關於進一步規範新建商品住房銷售行爲的通知》並於2021年7月9日至16日，向社會公開徵集意見。在徵求意見期間，共收到社會各界反饋79件，意見建議108條，主要集中在擴大《通知》適用範圍、建立政府意向平臺、取消樣板間不得設置在未竣工驗收的建築內、增加不利因素等方面。

經逐條分析研究，北京主要採納了3點建議。

1．針對“增加不利因素”的建議，北京市住建委部分吸收採納，在不利因素中增加涉及喪葬內容。

2．針對“變更銷售機構、銷售人員時不應暫停項目銷售”的建議，考慮到變更個別銷售人員即暫停項目銷售並不合理，擬部分採納該條意見。

調整爲：項目銷售時，應由開發企業在申報預售許可時備案的銷售機構、銷售人員組織銷售。需變更銷售機構、銷售人員的，應向項目所在地住房城鄉建設主管部門提出申請。項目變更銷售機構或半數以上銷售人員的，變更過程中應暫停項目銷售。

3．針對取消“工地開放日活動中購房人對工程質量的意見或建議，開發企業應及時維修整改並反饋購房人”的要求，或改爲“及時維修整改或解釋說明並反饋購房人”的建議，考慮到購房人非專業人士，工地現場提出的意見建議不一定均爲質量問題，擬部分採納該條意見。

調整爲：“工地開放日”活動中購房人對工程質量的意見或建議，應及時解釋說明，屬於質量缺陷的應及時維修整改並反饋購房人。

完善修改後的《通知》依然保持了五部分15條的結構，包括：規範設置交付樣板間、規範新建商品住房銷售推廣、落實交付前房屋質量查驗制度、壓實開發企業主體責任、其他等五部分內容。

具體看，根據《通知》，在設置交付樣板間方面，

特別明確了：一是，設置在項目範圍內臨建中的樣板間，確因竣工驗收需要拆除無法保留的，佈設內容應委託第三方公證。二是，企業未設置交付樣板間前，不得設置展示（宣傳）樣板間，且交付樣板間、工藝樣板區及展示（宣傳）樣板間應設置在同一場所內。展示（宣傳）樣板間應在顯著位置標註屋內裝修、裝飾僅用於展示。

同時，《通知》規定了企業應按出讓合同約定的裝修標準，在預售方案中列出主要材料、設備清單；在預售商品住房時設置樣板間的，應當按規劃圖紙和預售方案明確的戶型、尺寸、標準、工藝設置交付樣板間，並在交付樣板間內佈置工藝樣板區。提出“三個一致”的要求，即：樣板間的裝修標準應與預售方案中所列的清單內容保持一致、與購房合同約定的交付標準保持一致、與項目實際的交房狀況保持一致，不得增加交付標準以外的其他裝飾和設施。同時要求，樣板間應保留至項目交付三個月後。

在銷售推廣的規範方面，規定企業在製作各類銷售宣傳材料時，項目範圍內展示內容應當與規劃許可內容一致，項目以外應與現狀保持一致；應在銷售現場顯著位置公示項目不利因素。嚴格銷售機構、人員、行爲管理。在項目銷售前，開發企業應對銷售人員進行培訓，培訓內容包括：項目基本情況、不利因素內容、銷售政策法規、規範推廣用語等方面。

在銷售過程中，銷售人員應佩胸卡上崗，線上銷售應實名，同時提出了銷售人員“四嚴禁”，即：嚴禁虛假不實宣傳、嚴禁誤導客戶處置佔有公共部位、嚴禁宣傳週邊未建設的公共服務設施、嚴禁渲染緊張氛圍促銷。

在交付前房屋質量查驗方面，規定在確保安全的前提下，企業應在竣工驗收前開展不少於2次的“工地開放日”，組織購房人進入工程現場瞭解項目實地情況。鼓勵通過在線視頻向購房人實時展示施工進度。

強調落實交付前房屋質量查驗制度，除按北京市住建委《關於對新建住宅交付使用前實施房屋質量查驗的通知》規定，組織購房人對房屋施工質量進行查驗外，還應組織購房人對預售方案中所列的裝修質量標準進行查驗。

針對購房人在“工地開放日”提出的意見建議，正式《通知》明確，開發企業應及時解釋說明，屬於質量缺陷的應及時維修整改並反饋購房人。

在壓實企業主體責任上，此次《通知》明確，現房銷售的，應向購房人全面展示實際交付房屋。

要求企業加強銷售管理，對熱銷項目（客源/戶數超過3的），要在區住建部門指導下，公證搖號優先面向無房家庭、屬地家庭、周邊企事業單位員工家庭出售。

規定在簽訂合同時，企業應向購房人展示樣板間，介紹材料、工藝、尺寸等內容；同時告知項目不利因素並由購房人書面確認；要求項目宣傳推廣材料應形成書面、影像材料留存備查；明確企業對商品住房的整體質量及售後服務負總責，應向購房人出具符合合同約定的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

此外，北京市住建委要求區住房城鄉建設主管部門在開發企業申請預售許可前，應對樣板間設置情況進行現場覈查。違反通知規定的，責令企業限期整改，並對違規行爲記分，納入信用體系管理。