原標題：深圳樓市另一面：法拍房正狂歡？

深圳二手房市場受參考價的影響成交跌入谷底，新房打新審覈從嚴，小產權、回遷指標房也被嚴管……2021年的深圳樓市發生了明顯變化。這時，一些無處安放的注意力似乎轉向了法拍房市場。最近，深圳法拍房市場再被熱議，背後的原因又是什麼？

“頂流”受冷遇

購房者不着急

法拍房一般是指被法院強制執行拍賣的房屋。大多出現在債務人即房屋權利人無力履行債務時，被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，法院將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價款滿足債權。儘管多地已經將法拍房納入限購範圍，但作爲樓市中的特別存在，熱點城市的法拍房市場一度火熱。

最近，深圳法拍房再次受到市場關注，最大的原因莫過於幾套優質學區房流拍，而且都屬於深圳學區房的“頂流”。

8月初，福田百花片區內的長城大廈一套法拍房七折出售還流拍，該房面積爲104.7平方米，起拍價1084萬元，摺合單價每平方米10.4萬元，遠遠低於市場價。8月20日，這套房源二次拍賣終於成交。二拍僅有5人蔘與，最後以1035萬元成交，摺合單價每平方米9.89萬元，幾乎與該樓盤單價每平方米10萬元的參考價持平。在一些市場人士看來，法拍房因爲潛在風險較大，低於市場價成交屬於正常現象，但持平甚至低於參考價成交就有點“不尋常”，對於購房者來說感覺還是有點像“撿漏”。

此外，一套位於福田香蜜湖港中旅花園的房源也遭遇流拍，該房源建築面積116.94平方米，評估價（起拍價）爲1969.88萬元，摺合單價爲每平方米16.85萬元。從房子掛上網站到拍賣結束，共吸引了4635人圍觀，86人設置關注提醒，但最終因無人報名出價導致流拍。

作爲深圳樓市“頂流”的優質學區房也遭冷落，記者採訪了幾位長期關注法拍房的購房者，在他們看來，法拍房雖然常被看作是可以撿便宜的地方，但也深受樓市調控的影響。今年以來，深圳樓市調控越來越嚴，特別是學區房政策不明朗，大學區制度如何執行尚未明確。此外，儘管目前一拍“流拍”的佔比並不算高，但作爲“頂流”的房源，一拍爆冷流拍後以降價的方式進入二拍，纔有買家願意“下手”，這種現象也值得關注。

8月30日，龍華區壹城中心花園一套法拍房在二拍時成交，最終成交總價約632萬元，摺合單價約每平方米6.9萬元，起拍價爲480萬元。值得關注的是，該套房源在8月5日一拍時，無人出價而遭遇了流拍。此時，該套房源的起拍價爲600萬元。也就是說，在第二次掛牌時，這套房源的起拍價降價幅度達120萬元。

“最近深圳土拍也發生變化，特別是未來的銷售限價下降，但在法拍房市場，流拍的法拍房到二拍後降價的幅度纔夠猛。”準備購置二手房的購房者胡先生最近特別關注深圳法拍房，“這個時候千萬不能有資金問題，萬一房子被安排變成法拍房，一套房一次性就會上百萬地掉價。”不過，對於像他這樣爲了自住而關注法拍房的購房者，似乎也不敢因爲降價而隨便出手，“樓市下行期，購房者普遍觀望情緒濃厚，受資金鍊影響的賣家也坐不住，最近二手房市場上越來越多業主按照參考價賣房，價格跟法拍房也差不多了，所以我不着急出手。”

法拍房源數量增加？

除了“頂流”遭到冷遇，最近深圳法拍房數量也在增加。

記者梳理了阿里拍賣上的數據，7月結束拍賣的住宅房源有116套，8月結束拍賣的住宅房源就達到169套。9月，即將拍賣的住宅房源有249套，數量明顯增加。一份《2020年深圳市法拍房研究報告》顯示，2020年深圳法拍房的掛牌套數2839套，成交1710套。而在2021年上半年，掛牌套數爲1750套，成交711套。

近段時間以來的法拍房數量爲何增加？對此，市場的看法不一。有市場參與人士認爲，禁止任何形式的經營貸流入樓市，一旦證實甚至立刻收回貸款，僅此一條就給玩槓桿的炒房客當頭一棒，只要有一套房的資金來源出現問題，要麼就是低價出售房產，資金快速回籠，要麼直接斷供，房產由銀行收回拍賣抵債。藍鯨法拍總經理王勝藍認爲，法拍房數量增加，一個原因是由於這兩年疫情導致拍賣流程受阻案件積壓，現在線上處理流程提速後上拍標的增加。另一方面，疫情暴發後經濟下行壓力導致的借貸違約，企業經營倒閉等產生的不良資產逐漸浮出水面，經過處置會逐漸進入到法拍房市場，這個趨勢預計未來還會持續一段時間。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，最近深圳法拍房數量明顯增加，而且也受到關注，大背景是現在資金流入房地產市場受到嚴厲的監管。此外，疫情影響下很多外貿型的小企業受到很大的影響，導致上下游產業鏈都會受到一定的衝擊，如果資金鍊比較緊張的人就會出現違約，或許就要把房子拿出來拍賣，這種情況應該是佔大多數。

不過，也有市場人士預計，2021年全年深圳法拍房數量或與2020年保持在同一水平，而且法拍房市場整體數量較小，依舊屬“小衆化”市場。

發展出相關產業鏈

但仍要注意風險

不過，深圳法拍房市場的關注度越來越高。只是，記者在阿里拍賣、京東拍賣等平臺上發現，雖然多數房源的關注人士都超過千人，但真正出價的人卻不多。

一般的購房者對於法拍房或許還是存在一些疑問，這時線下諮詢的需求開始與日俱增，加之深圳二手房市場急速降溫，一些房產中介嗅覺靈敏轉向法拍市場，抓住了一些購房者想“撿便宜”的心理。

“八卦嶺有一套房源，只要市場價格的五折左右。”看到這樣的朋友圈廣告，一些有需求的普通購房者肯定會“心動”。不過，記者嘗試聯繫這位房產中介，得到的答覆是這套房是法拍房，但他們也提供相應的服務，包括看房查房等全程跟蹤服務，收費標準是成交價的3%。記者還發現，隨着法拍房市場日漸受市場青睞，也發展出一些相關“產業鏈”，特別是湧現了一批法拍房專業公司，提供房源信息、競拍前後的查房和處理清場交付等全流程服務，降低競拍風險。在一些法拍房的微信羣裏，記者看到“羣主”每天都會更新法拍房的信息，並提供相應的諮詢服務。

或許正是因爲法拍房交易跟傳統房產交易一樣，出現了一些機構幫忙把控風險，而且一些法拍房還可以申請銀行貸款，加上可能可以低於參考價甚至五六折超低價成交法拍房，看似誘惑力十足，但也千萬別掉以輕心。王勝藍認爲，購買法拍房最重要的還是前期的盡調，房屋佔用、稅費、是否有租賃、使用權和產權是否統一等問題都需要競拍之前做到全面瞭解。