原標題：橫琴之後，前海也來啦，但炒樓已成歷史 | 一財地產日評

傳了好幾年的前海擴區今天終於塵埃落定。9月6日晚間，深圳規土委正式對外公示了《全面深化前海深港現代服務業合作區改革開放方案》（下稱“《方案》”），前海合作區總面積由14.92平方公里擴展至120.56平方公里。

《方案》包括：南側毗鄰的蛇口及大小南山片區：22.89平方公里，北側毗鄰的會展新城及海洋新城片區：29.36平方公里，機場及周邊片區：30.07平方公里，寶安中心區及大鏟灣片區：23.32平方公里。

一財點評：自2010年，深圳經濟特區成立三十週年，國務院批覆同意《前海深港現代服務業合作區總體發展規劃》，前海成爲“特區中的特區”，到今日前海擴區，前後十餘年，前海已經部分發展成爲了一個宜居宜業宜遊的新區。

以擴區後的寶安區爲例，《方案》就有提及將在寶安中心區謀劃建設濱海產業金融中心。除此之外，還將以會展海洋城、寶安中心區爲核心，打造國際消費城市主力區。回看深圳2020年的這輪樓市上漲，寶安區是其中漲幅較大的區之一。如今再遇《方案》加持，會否助推該區的發展前景，房價的上行呢？至少目前看來，這種可能性非常小。

一方面，深圳在二手房成交參考價等政策影響下，二手住宅市場降溫顯著，二手住宅成交量能度已經連續4個月墊底，預計8月總體成交量約2000套，同比下跌繼續超8成。這種迴歸理性的局面對於剛需來說，意味着有更充分的時間來從容選擇心儀的房源。

另一方面，擴區後的前海待售新盤不多，價錢居於6-10萬/㎡，算是市場理性價格區間內，可能會比較搶手，想買新盤的購房者可能會需要重點關注。若是新盤沒有買到合適的，購房者大可從容等待後續入市的新盤，或者轉向已迴歸理性的二手房市場，也是有很多選擇空間的，並不足以心態崩掉。

一線城市房貸繼續收緊

今年下半年以來，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市主要銀行房貸額度趨緊，貸款週期拉長，放款需要排隊等待，甚至出現二手房停貸。日前，上海銀行業集體上調房貸利率，最低由4.65%增至5%；廣州主流銀行還嚴查首付來源。 北京多家銀行房貸額度趨緊，貸款週期拉長，放款需要排隊等待，銀行對資金來源和資質審批趨嚴。北京部分購房者面臨前所未有的“貸款難”，甚至有人已被銀行通知“明年再來”。

一財點評：從時點上看，相比於上半年，下半年至年底，一般銀行的額度都會比較緊，因爲到年底，一年的額度就差不多用完了，傳出個別銀行房貸額度趨緊並不足以爲懼。

另外，基於落實房住不炒，今年算得上是涉房信貸嚴控的一年。按照國家“房住不炒”的政策，今年1月1日起，兩項房貸新規正式開始實施。其中，根據央行、銀保監會聯合發佈的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，對銀行貸款中，房地產貸款佔比進行限制。並採取了分類分檔、差別化過渡期、區域調節機制等多種機制安排。

剛剛過去的二季度，人民銀行還對信貸資金違規進入樓市的問題，連續開出多張罰單，持續保持高壓嚴查態勢。這也是購房者今年會頻頻遇到房貸資質審查嚴格、放貸週期長等系列問題的原因之一。

但是信貸政策嚴格透明，對房地產的投機者是一個嚴厲的打擊。對於未買過房，或者未貸過貸款的，尤其是信用好、還款能力比較強的羣體來說，反而能迎來更好的機會，所以購房者不必過於擔心當前的一系列政策。