華夏時報記者 劉詩萌 北京報道

2021年夏天，在樓市洶湧澎湃的調控潮之中，一股限制房價下跌過快的“暗流”正在湧動。

9月9日，株洲日報報道稱，因有市民、網民反映部分企業採取大幅降低銷售價格並明顯低於市場正常價格銷售或代理銷售新建商品房，株洲市住建局對這些企業進行了約談，並要求立即停止違規銷售行爲，下架所有涉嫌低價銷售的房源信息。

在近一個月的時間裏，這已經是第6座發佈“限跌令”的城市。8月中旬，二線城市瀋陽、昆明和三線城市岳陽、唐山、江陰5座城市紛紛出臺政策穩定房價，通過約談降價房企、規定最低備案價等措施，打擊惡意降價。

“部分企業近期資金壓力加大，在一線、新一線城市銷售受到政策影響，就在一些中小城市進行降價促銷以回籠資金。”易居研究院智庫中心總監嚴躍進接受《華夏時報》記者採訪時表示，每個城市的市場基本面邏輯不同，必須客觀去看待其不同的表現。如果市場偏弱的話，適當出臺一些鼓勵購房的政策，或者對現有政策進行優化也是有必要的。只有這樣，才能真正促進市場和企業經營的穩定。

一個月內6座城市“限跌”

數據顯示，2021年8月，全國房地產調控超過68次。在一片主管部委約談、整頓中介、二手房限價、打擊經營貸等收緊政策下，也有多個城市發出了防止房價下降過快的“限跌令”。

打響“限跌”第一槍的是湖南嶽陽。8月11日，岳陽市住房和城鄉建設局下發《關於房地產市場新建商品住房網籤成交價格限制的通知》，對岳陽市中心城區新建商品住房銷售實施價格備案，要求商品住房銷售的實際成交價格不得高於備案價格，也不得低於備案價格的85%，否則將提示無法網籤。並且，備案價6個月時間內不得調整。

從數據上看，岳陽的一手房價格近期確實出現了一定程度的下調。根據國家統計局發佈的70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數，5月份岳陽的新建商品住房價格定基指數，即與2020年1月相比上漲0.6%，6月份了下降0.3%，而到7月份一下子又下降了0.7%。也就是說，兩個月內岳陽一手房價格下降了1%。一手房的不景氣同樣對二手房產生了衝擊，7月份岳陽二手房價格下降0.6%，和牡丹江並列70城中跌幅第一位。

不久後，昆明、瀋陽、唐山三地傳出了地方政府爲“救市”約談房企的消息。就在岳陽發佈政策的同一天，昆明市房協組織TOP30房企及大型經紀公司，召開落實“穩房價、穩地價、穩預期”工作要求座談會，要求房企若惡意降價將被約談，情節嚴重者將停止網籤；13日，唐山市政府召開房地產企業座談會，10家房企參加，要求打擊惡意降價；17日，因某樓盤降價3000元/平米，瀋陽沈北新區多個政府部門聯合約談了部分開發企業。

31日，江陰市住建局發佈《關於進一步促進房地產市場健康穩定發展若干事項的通知》，要求商品住房銷售價格備案後，商品住房實際成交價格不得高於備案價格，同時嚴禁低價傾銷、打價格戰，堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等違規違法行爲。如出現嚴重破壞當地市場秩序和社會穩定的行爲，將取消所有批次預售改爲現房銷售。加上9月份發佈政策的湖南株洲，近一個月的時間裏共有6座城市出臺“限跌”政策，要求開發商不得惡意降價。

房價下跌過快也是風險

從城市層級來看，近期傳出“限跌”的城市均屬於弱二線和三四線城市。事實上，不僅是這些城市，2021年下半年以來，隨着房地產調控日趨嚴格，全國樓市都在信貸收緊下出現退燒現象。例如一線城市深圳加碼嚴查房貸後，二手房成交量嚴重縮水；北京在學區房連遭多校劃片等政策打擊後，成交量也出現了一定的下調。

根據中原地產研究中心數據，在房價全面上漲的影響下，房地產調控政策井噴。1-8月累計房地產調控突破420次，超過了2020年同期的368次，全面刷新歷史記錄。

但相比有實際人口流入、地價整體仍居高不下的一線城市和熱點新一線城市，弱二線和三四線城市對樓市降溫更爲敏感。嚴躍進對記者表示，疫情下資金尋求保值和避險紛紛進入一線和新一線城市，因此這些大城市除了本身體量大的優勢外，需求也十分旺盛。而小城市的需求確實沒有想象中那麼充足，市場冷靜後的反彈也沒有預期那麼快，導致各地壓力較大。

儘管從數據上看，這些中小城市並不是對土地財政、房地產投資依賴度最強的城市，但由於產業基礎較爲薄弱，它們對抗房價下跌風險的能力更低。因此，房價下降帶來的影響不僅是部分房主退房維權等不利於穩定的社會事件，更可能這些地方政府的土地財政捉襟見肘。在並不久遠的過去，2018年年末就曾出現過一波三四線城市房地產調控政策的“鬆綁潮”。

中原地產首席分析師張大偉表示，“限跌令”表面是部分房企在負債高壓下搶跑，背後其實進一步說明了“穩定”是樓市最確定的關鍵詞。他指出，近兩年來樓市調控越發嚴格，一邊是對熱點城市的新房、二手房的“限價令”，一邊是多個城市新房的“限跌令”。很明顯，房價大漲會放大金融風險，而房價斷崖式下跌也同樣不是穩定，也會影響波及金融系統。

8月底，國家金融與發展實驗室理事長李揚在中國城市百人論壇2021夏季論壇上表示，要警惕房價下跌風險，防止出現負資產。“如果有一天房子價格低於現有負債，賣了都還不了款，市場真正的危機就到來了。”他說。

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