原標題：深圳一日多盤“日光”，昨日重現還是迴光返照？

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 實習生楊靜怡 深圳報道

一日多盤首開即售罄，深圳樓市近期的表現讓市場終於感受到了傳統“金九銀十”的溫度。

2021年9月24日，深圳寶安宏發璽玥、寶安前海濱城花園、光明星河天地公館和龍崗頤安都會中央四盤齊開，據市場機構統計，本次四個樓盤均在當日售罄，共售出1907套。

自從去年深圳房地產政策層層加碼之後，這種境況已經消失多時。市場由此出現了一種聲音認爲，深圳購買力仍然旺盛，在二手房成交不斷下行之際，一手房表現延續火熱，深圳樓市尚未真正降溫。

但這只是市場的一面。即便是一手房市場，深圳目前也是“冰火兩重天”，只有產品出挑、價格倒掛的樓盤纔會出現“日光”的情況，多數樓盤的去化在三四成的水平，也不能夠推斷市場保持熱度。海貝找房創始人謝林鋒告訴21世紀經濟報道記者，“只有當好盤推出時纔會出現‘千人搶房’盛況，普通樓盤沒有那麼幸運。”

深圳再現日光盤

這一批秒光的樓盤，其多數定位剛需、總價適中，符合市場目前大部分客戶的需求。

據《每日經濟新聞》報道，寶安宏發璽玥推出514套住宅，總價約734萬元/套，共1289批客戶完成登記；光明星河天地推出937套住宅，總價約434萬元/套，共登記1955批客戶；寶安前海濱城花園，價格區間8.1萬-10.2萬元/平方米，推出約81套，登記約146批；頤安都會中央，共推375套住宅，總價約474萬元/套起，共登記953批客戶。據此計算，共4343批客戶選1907套房，約2.3人選一套房。

儘管面向的客羣相對較大，但一天消化近2000套房的現象，已經許久沒有在深圳出現了。謝林鋒告訴21世紀經濟報道記者，此次“日光”主要有兩個原因：一是今年以來很多優質新盤入市滯後，近期新盤扎堆入市，四個盤所在片區都屬於優質倒掛盤，剛需客集中釋放；二是近期入市新盤價格明顯比上半年及去年有優勢，積分門檻也進一步降低，加之二手房持續遇冷，購房者都湧入買新房，變相拉平整體市場去化率。

從公開資料來看，這批房源對購房者的積分要求的確降低不少。例如，光明星河天地的入圍積分不到50分，而在今年3月，光明多數樓盤的積分必須要到70分以上纔有希望入圍。

從具體賣點來看，這幾個樓盤也有“日光”盤的必要條件：宏發璽玥位處寶安中學學區之內，前海濱城花園一二手房價格倒掛，星河天地位於光明中心區核心位置，頤安都會中央位於大運新城核心地段，具有地段佳、配套好、性價比高的特點。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對21世紀經濟報道記者表示，“市場相對預期悲觀的情況下，官方推盤時會選擇一些區域配套較好、定價合理的樓盤。這幾個新開的盤區位不錯且定價合理，出現了和周邊二手房倒掛的預期，能夠吸引購房者。”

李宇嘉以寶安新盤熱賣爲例分析認爲，前海深港合作區擴容也將市場更加青睞這一片區的樓盤。 “前海深港合作區擴容對寶安是利好的，有人會把這種利好跟樓市聯繫起來，儘管這不一定是理性的，但在市場層面，微觀購房羣體是認可這一聯繫的。”

分化行情將持續

儘管四盤齊開且日光的局面讓市場情緒短暫被點燃，但需要留意的是，深圳新樓盤火爆並非普遍現象，而是出現了明顯的冷熱不均。例如，龍華的鵬瑞頤景府開去化率僅28.5%，網紅區域寶安的滿京華雲著雅庭開盤去化也僅有32%。

深圳目前的購房羣體以剛需客爲主，而他們對價格相對敏感，因此地段較好、價格倒掛的新盤纔有可能受到他們的青睞，而炒房者也正在逐漸被這個市場出清。李宇嘉指出，“深圳住房自有率較低，近年流入大量青年羣體，購房多是剛性的。炒房者受政策限制和樓市狀況影響，買樓熱情減弱。“房住不炒”監管顯成效。”

與此同時，深圳也在不斷增加一手住宅的供應量。深圳克而瑞監測數據顯示，2021年8月，深圳商品住宅新增供應面積51.53萬平方米，成交面積69.48萬平方米，成交住宅共5904套，一手樓市量價齊漲。

在一手市場出現冰火兩重天的同時，深圳二手房成交卻滑入了冰點。自今年2月，深圳市住建局發佈“二手房指導價”政策以來，深圳二手房市場持續降溫。從4月開始，深圳二手房網籤量一路走跌。

據深圳房地產信息網發佈的數據，2021年8月，深圳二手房總成交僅2043套，較去年同期的11322套，環比下跌22.6%，同比下跌82.5%。二手狀況在樓市“金九”也未見好轉，據深圳市房地產中介協會數據，9月13日至19日深圳二手房網籤量跌破500套關口，環比下降14.8%，預計九月二手房網籤量依然保持在2000套左右。

從整體來看，深圳樓市也保持較爲平穩理性的狀態。據中指院發佈的數據，9月19日-21日中秋假期間，深圳商品住宅累計成交2.53萬平方米，較去年同期下降49%。

對於後市的表現，中國城市經濟專家委員會副主任宋丁在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，“深圳樓市一直供不應求。儘管今年受二手房參考價影響，一手房市場出現波動，購房者進行了一段時間的觀望，但深圳本身的供需關係並沒有改變。”

宋丁續稱，深圳一手房受去年“715”政策影響有所波動，但之後沒有太大的政策調控，市場形勢較穩定。“今年雖說受二手房政策調控波及，但影響較小，好盤仍有很強的市場承接力。”