華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李貝貝 上海報道

作爲連續數年摘得全國“賣地王”桂冠的城市，杭州曾經是一衆房企心心念念渴望佔領的高地，但眼下房企們對於這座城市的掘金熱情正直線下降。經歷了整體延期、土拍規則調整、部分地塊撤牌等變故之後，杭州第二批宅地集中熱度大幅下降，17幅地塊取消出讓後，剩下的14宗地塊共收金257.5億元，其中9宗底價成交，地塊最高溢價僅爲11.04%。對於杭州此次集中出讓全面遇冷的情況，浙報傳媒地產研究院院長丁建剛稱，杭州土拍結果並不意外，“毫不意外，毫無懸念”，而樓市也將進入“維穩”模式。

杭州二次供地“秋意濃”

10月12日，杭州第二輪土地集中出讓拉開帷幕，14宗地塊被擺上貨架，總起拍價246.2億元，最終14幅地塊全部成功出讓，總成交價257.46億元，平均溢價率4.6%。

相比首次土拍，杭州第二輪集中出讓明顯降溫。此前，杭州首批集中出讓中，57宗地塊全部成功出讓，攬金1178.53億元，佔去年全年（含商地）杭州市區總成交額（2521億）的47%。同時，在成功出讓的57宗地塊中，44宗地達到封頂價，平均自持比例達16%，彼時的市場火熱程度可見一斑。

而二輪集中出讓自7月底掛出出讓公告以來便一波三折。經歷了掛牌、中止、再度掛牌之後，10月11日晚間，在杭州第二批集中供地出讓截止報價日前一天，浙江省杭州市規劃和自然資源局公告，宣佈17幅地塊被終止出讓，原定的31幅、面積2873畝（約191.53萬平方米）的地塊大大縮水，僅剩14宗地進入競報環節。中指研究院浙江分院常務副總高院生向《華夏時報》記者強調，“終止的地塊不僅包括10宗’競品質’試點地塊，還有杭騰未來社區、良渚客廳、翠苑商住等熱門地塊。”

從出讓情況來看，不同於首輪集中出讓頻現的“溢價封頂、高自持”現象，杭州第二輪集中出讓，14幅地塊中的9幅地塊底價成交，分別由杭房&富春山居、杭州地鐵集團、中天集團、榮上地產、杭州拱墅投資發展有限公司、西辰置業、德信地產、興堡收入囊中，拿地數量均爲一幅。剩餘5幅成交的地塊有不同程度的溢價，但普遍不高，均未觸發搖號。高院生認爲，“開發商拿地更趨向理性”。

同時，此次拿地房企多爲杭州本土及本土深耕房企，外來品牌房企鮮少露面。例如，杭州首輪集中出讓中，一口氣斬獲7幅地塊的融信未見身影，而本土房企表現活躍，綠城、濱江、杭房、杭州地鐵、興耀、中天均有斬獲，其中綠城和杭州地鐵拿地宗數最多，但各自競得地塊數量也僅2宗。

其中，經過22輪競價，杭州綠城啓興置業有限公司（綠城）以總價211295萬元競得蕭山城區市北單元XSCQ1310-R2-20地塊，樓面價24058元/平方米，溢價率11.04%，爲本輪集中出讓中溢價率最高的地塊。而綠城聯手西房、坤和以總價29.15億元競得臨平區臨平新城星橋片區M-21地塊也產生了溢價，溢價率爲4.67%。

《華夏時報》記者注意到，在杭州首輪集中供地中，老牌“杭州一哥”綠城集團未參與拿地，“錯峯拿地”意圖明顯；濱江集團則繼續選擇了蕭山，經過17輪競價以總價207226萬元競得蕭山城區市北單元XSCQ1305-R2-37、XSCQ1305-R22-38地塊，樓面價23480元/平方米，溢價率達8.37%；杭州地鐵集團則以35.27億元的底價獲得了杭州地鐵9號線昌達路車輛段上蓋物業綜合體項目地塊一和杭州地鐵9號線昌達路車輛段上蓋物業綜合體項目地塊二，總體量約48萬方。

中信建投研報指出，在行業風險持續暴露的情況下，龍頭房企大多采取少量拿地，深耕佈局的策略；國企則有着穩定的資金來源、較低的融資成本等優勢，可助力其形成更強的擴張競爭優勢。

市場冰凍、主動調控

“今天杭州土地市場的情形，毫不意外，毫無懸念。”10月12日下午，對於杭州集中出讓全面遇冷的情況，丁建剛直言，“在極不確定的時刻，市場主體就地臥倒，保護自己是一種本能的選擇”。

“這一輪土地流標井噴是市場冰凍和主動調控的結果，也和部分城市土地起價較高有關。”中原地產首席分析師張大偉也認爲，各地房地產調控密集，第二輪集中供地政策嚴格歷史前所未有。

在多數業內人士看來，杭州土拍市場遇冷，主要受房企投資趨謹慎、行業基本面下行和土拍門檻提高等方面的影響。高院生向《華夏時報》記者指出：“造成此種現象的原因一方面是受到房企資金壓力影響，銀行房貸額度緊張，放款速度放慢，房企回款壓力增大，同時房企融資渠道收緊，並且在8月26日重新發布的杭州2021年第二批住宅用地集中出讓公告中明確競買企業的購地資金五個’不得’，因此房企拿地意願受抑制，拿地更趨向於理性。”

《華夏時報》記者看到，在8月底密集發佈的半年業績報告中，多數房企對投資策略、拿地策略都趨於謹慎，“理性”“審慎穩健”“強調投資紀律和紅線，收緊或控制購地預算”等成爲關鍵詞。來自克而瑞的數據也佐證了房企們的選擇：今年9月，TOP100房企實現單月銷售操盤金額7596億元，單月業績規模同比下降36.2%；在融資端，自2020年11月以來，房企的單月融資已連續11個月均呈現同比下降。

利潤空間收窄也是房企謹慎出手的重要因素。克而瑞地產研究指出，“杭州土地市場的蕭條很大程度上源於高地價及配建導致的盈利受限，企業拿地意願驟降”。據公開資料，針對首輪集中供地出現的問題，杭州第二次供地的競拍方式打了不少“政策補丁”，除大幅提升保證金門檻、取消“競自持房屋”改爲“競無償移交政策性租賃住房”外，還開展“競品質”試點，要求試點地塊實行先覈驗後銷售模式，即現房銷售，一定程度上也削減了開發商拿地熱情。而出於對利潤的考慮，開發商用腳投票，二次集中供地中的10幅競品質地塊全部流拍。

“（土拍遇冷）既不是杭州一個城市的問題，也不是房地產市場一個領域的問題。”丁建剛強調，目前不確定的局勢毫無疑問是一場嚴峻的考驗。而全國一二線城市土地市場的嚴峻形勢，會快速傳導到三四線城市，大量城市的土地市場會冰凍。

儘管9月29日央行和銀保監會堅決貫徹“兩個維護”，但丁建剛認爲，需要多大力度的維穩措施、需要多長時間才能改變市場的預期還非常難以預料，更受諸多房地產市場以外因素的影響，參與市場的房企，甚至包括絕大多數投資置業者（除有巨大套利空間的搖號樓盤以外），或許目前的選擇只能是原地臥倒不動，觀望等待。

值得一提的是，近期，杭州調整杭州市大學畢業生落戶政策，取消大專生直接落戶，即使是研究生學歷也需先工作後落戶，此前頗爲寬鬆的落戶政策開始全面收緊。據公開資料，2017年杭州啓動搶人大戰，之後又相繼數次降低人才落戶門檻，快速、持續高增長的人口也成爲推動杭州樓市熱度高居不下的助力。

有業內人士認爲，儘管落戶政策的調整不會帶來整個杭州樓市格局的鉅變，但將進一步調低杭州樓市的預期，加劇杭州樓市的下行。