原标题：南财脱水研报丨房地产调控威力显现，基本面逐渐回落能否逢低布局？

南方财经全媒体 资讯通研究员邢瑞涵 综合报道  房地产调控威力显现，房地产信贷政策触底转向。

10月20日，国家统计局发布9月70城房价数据，70城房价下跌范围扩大，房地产销售降幅有所收窄，投资延续回落，政策修复预期下房企资金压力或将有所缓解。

截至10月21日午盘，房地产板块上涨1.82%。

目前，房地产板块相对PE在历史通道的最底部，离历史估值中枢有50%的空间，相对历史PB离历史中枢仍然倒挂。

房地产市场风险总体可控

监管向市场传递房地产维稳信号。业内预期四季度，随着房地产贷款投放提速，市场至暗已过，房企资金压力将缓解。

10月20日，国务院副总理刘鹤表示，目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

他在金融街论坛上的书面致辞指出，中国是具有强劲韧性的超大型经济体，完全可以实现今年经济发展目标。统筹做好金融风险防控，实现防风险和稳发展的动态平衡。要推动中小金融机构改革化险，处置好少数大型企业违约风险。

上周五，央行金融市场司司长邹澜指出，金融部门将配合住建部和地方政府做好项目复工的金融支持；央行、银保监会已召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行保持房地产信贷平稳有序投放。

业内人士和分析师表示，虽然监管可能会继续对开发商施加压力，要求其降低杠杆，但政策可能会出现一些微调，以便修正一些银行的过度信贷紧缩。

据报道，植信投资首席经济学家连平表示，“三条红线”不太可能改变，但规则的实施方面可能会有所松动。房地产贷款的标准不会放宽，但这类贷款的规模可能会有所增加。

野村中国首席经济学家陆挺在一份报告中表示，在经济放缓加剧之际，预计政府将加大财政和货币宽松措施的力度，尽管在很大程度上将坚持对房地产和高碳排放行业的收紧立场。然而一些地方政府可能会推出一些小规模宽松措施，重点是取消地方限制和增加一些补贴。

房地产投资增速滑至历史低位

9月单月投资增速转负至-3.5%，复盘2008年以来的几轮地产周期，剔除疫情影响的行业停摆期，9月增速为2015年12月以来最低，仅有2015年11月的单月增速-5.1%低于该值。

东北证券认为，当投资增速下滑至一定节点时（历史数据显示约为5%），通常行政、货币政策端会趋于宽松。地产基本面数据及宏观经济下行持续超预期下，政策已迎来结构化宽松可能性，发力点或在流动性和行业信用的修复上。

房企资金压力或缓解

9月中旬至今，苏州、杭州、成都，重庆、上海、北京等热门一二线城市集中供地先后遇冷，流拍率较首批次有明显上升，整体溢价率位于较低水平。

剔除疫情影响，9月当月销售金额增速为2010年8月以来的低位水平，销售市场景气度有望筑底。销售热度回落主要系需求侧的政策调控趋严，尤其是居民部门按揭受限。

东北证券认为，促销售、抓回款仍是行业景气度回落下房企的首要任务，近期中，政府多次表态支持刚需及合理改善型住房需求，哈尔滨出台“楼市十六条”维护楼市平稳发展，表明地方政府应对楼市景气度加速下行的积极态度，预计四季度销售市场有望迎来小幅修复。

近期，央行三度发声“两维护”，释放结构性宽信用信号，行业信贷政策或将迎来实质性修复，预计房企资金压力将有所缓解。

9月，房地产到位资金降幅扩大至-11.2%，为2015年4月以来的最低水平（剔除疫情影响的行业停摆期），其中受销售端景气度下行影响，整体到位资金中“内生回血“的定金及预收款，个人按揭款当月增速分别为-9.8%、-6.8%；单月开发贷增速已连续7月保持负值；此外，当月自筹资金增速录得-10.1%，增速较上月收窄9.4个百分点。

投资逻辑

天风证券认为，9月单月数据明显走弱，地产调控威力显现。地产基本面逐渐回落，土地双集中供应压缩房企毛利率但地价未明显下降，在年度策略中判断行业销售毛利率有望触底回升，加之目前估值低、持仓低，持续看好板块。

东北证券认为，9月以来，苏，杭、沪，京等热门一二线城市集中供地先后遇冷，流拍率较首批次明显上升，其背后原因主要系销售去化预期回落导致房企拿地意愿不足，资金面持续趋紧导致拿地能力受限，两者叠加影响下房企投资意愿跌至谷底，国企及地方国企成为当下拿地的主要力量。

东北证券认为地产基本面及宏观经济下行持续超预期下，政策已迎结构化宽松可能性，发力点或在流动性和行业信用的修复上，稳健绿档房企或将率先受益。

东北证券建议关注投融资方面具备优势的头部绿档房企，例如万科A；保利地产；金地集团；招商蛇口；新城控股；龙湖集团；旭辉控股集团；华润置地；中国海外发展；

（报告来源：天风证券、东北证券）

（本文信息不构成任何投资建议，刊载内容来自持牌证券机构，不代表平台观点，请投资人独立判断和决策。）

（作者：邢瑞涵 编辑：辛继召）