原標題：大灣區文旅集團四戰港股IPO 收入八成來自銷售度假物業 來源：證券日報網

本報記者 謝若琳

在三度折戟港交所後，近日，中國文旅集團再次向港交所遞交招股書，同時決定更名爲大灣區文旅康居股份有限公司（以下簡稱：大灣區文旅集團）。

爲何在此時選擇更名？大灣區文旅集團沒有正面回覆這一問題，相關負責人僅對《證券日報》記者表示，“順應大灣區一體化發展趨勢，未來，公司業務將繼續立足粵港澳大灣區，輻射全國及海外市場，重點專注於及加強文化旅遊業務，打造一流的文旅運營平臺。”

但實際上，大灣區文旅集團並非一家純粹的文旅集團，該公司過往的業務收入主要依靠的是銷售度假物業。

兩年內四次衝擊IPO

資料顯示，大灣區文旅集團是一家位於文化旅遊體驗地點的度假物業開發商，同時從事文化旅遊業務。

2020年4月份，大灣區文旅集團首次遞交招股書，6個月後招股書“失效”。隨後，該公司又經歷了兩輪“遞交-失效”的循環，直至本次，已是該公司第四次衝擊港股。

艾德證券期貨持牌代表陳剛告訴《證券日報》記者，港股市場新股上市，往往需要經歷遞表、聆訊、路演、招股、公佈配售結果、暗盤交易、上市這幾個流程。中國文旅這是第四次遞表，是因爲前面三次遞表後都未在規定的時間內通過聆訊。“聆訊，就是港交所對擬上市公司提交的申請材料進行全面評估。如果沒有通過聆訊，會明確告知不符合哪一條上市規定，退回補充材料。”

記者發現，最新的招股書突出了公司業務在“大灣區”的地理優勢。招股書顯示，“公司大部分的度假物業及土地儲備策略性地位於江門恩平（屬大灣區的一部分），處於有利位置，受惠於大灣區協同發展的國家策略。”

大灣區文旅集團旗下項目大部分位於廣東省。根據仲量聯行行業報告，按2020年廣東省房地產公司的住宅物業（包括度假物業）合約銷售總額計，大灣區文旅集團排名第220。

收入八成來自銷售度假物業

從收入構成來看，大灣區文旅集團收入主要來自兩個板塊：銷售度假物業、文化旅遊業務。

銷售度假物業層面，目前，公司在廣東省恩平市擁有18個度假物業發展項目組合，其中華僑公館、悅湖灣、悅泉灣、御山湖等11個項目已竣工，另有3個爲發展中項目、4個爲持作未來發展項目。截至2021年8月31日，公司的土地儲備總建築面積約爲130萬平方米。

文化旅遊業務層面，目前，公司正在運營廣東省清遠市英德巧克力王國、中山市泉林歡樂世界園區和恩平市泉林黃金小鎮。其中，恩平市泉林黃金小鎮是公司擁有所有權的項目，其餘兩個項目的所有權均屬於第三方公司。此外，公司還在開發安徽省黃山富資裏（許村）古鎮等項目。但值得一提的是，大部分旅遊項目內，同樣含有物業銷售項目。

從收入比例來看，2018年、2019年、2020年以及2021年前5個月，中國文旅集團來自銷售度假物業業務的收入分別爲2.67億元、5.94億元、8.48億元和2.78億元，佔總收入的比例分別爲79.8%、80.7%、87.7%和87.1%。其來自文化旅遊業務的收入分別爲6771.4萬元、1.42億元、1.19億元和4109.4萬元，佔比分別爲20.2%、19.3%、12.3%和12.9%。

那麼，大灣區文旅集團究竟是一家文旅企業，還是一家房地產承銷商？

中國城市房地產研究院院長謝逸楓告訴《證券日報》記者，“旅遊+地產”的投資開發模式是很常見的。這不僅是大灣區文旅集團一家企業的行爲，很多上市房企都有旅遊地產業務，通常他們會在旅遊景區銷售高檔洋房、別墅、公寓，出售比例約在40%左右，以達到回籠資金的目的。“旅遊景區銷售物業的現象，可以說是中國房產行業的一種潛規則。因爲文旅項目前期投資額巨大，回報週期很長，因此非常考驗房企的資金實力。企業只有通過銷售一部分物業，快速回籠資金，纔能有實力投入下一批項目的投資開發當中。”

“目前國內僅依靠門票收入存活的文旅項目非常少見，因爲文旅項目的土地成本、資金成本、建安成本、人工成本都很高，同時大部分文旅項目的開發商都要負責很多配套，因此文旅項目搭售住宅是業內慣例。”中原地產首席分析張大偉對記者表示。

（編輯 崔漫 才山丹）