▍房产税真的能够平抑房价吗

目前流行的观点认为，房价之所以上涨过快是因为从事房产投机的人太多，从事房产投机的人太多是因为在中国没有房屋保有税，购房时可以不考虑保有的税收成本，购房后便可待价而沽。那么，如果征收房产税，让购房者考虑保有的税收成本，他们就会望而却步，减少投机；已经拥有多套住房的人也会因为考虑保有的税收成本而纷纷出售，这样就能让房价降低。本文认为，这种观点看上去有一定道理，但对税收效应的认识过于简单。实际上，房产税能否使房价发生影响取决于许多因素，最终结果是导致房价下跌还是房价进一步上升均有可能存在。我们先阐明房产税与房价之间的相互关系，然后就中国可能运行的房产税模式以及上海市、重庆市试点方案，阐述房产税对房价的效应。

(一)中国房地产市场供求关系格局和趋势

为什么在房价相当高的情况下，仍然出现需求过旺？这种需求实际上属于一种被迫需求。之所以存在这种被迫需求，是因为预期房屋价格还会上升。之所以有这种预期，是因为房产供给方面存在双重垄断：一是政府对土地供给的垄断；二是房地产开发商对房屋供给的垄断。对前一个垄断，显而易见，在中国，土地国有实际上是城市政府所有，加上中国人多地少，特别是大城市更是如此，土地供应总是有限，且存在惟一供应者，土地招拍挂以相邻地块的前一次拍卖价为底价，导致土地供应价格只能节节上升，土地市场属于完全垄断市场。但为什么开发商不惧怕高地价带来的风险？这是因为开发楼盘加大、土地的招标挂牌以及一系列对房地产开发企业的资质限制，导致房地产开发项目向资本雄厚有实力的开发商集中，淘汰了中小开发商，房地产开发市场特别是一线城市市场已经成为寡头或准寡头垄断的市场。在这种垄断格局下，招拍挂过程的实力较量又将土地价格人为提高。其中的根本原因在于对房屋价格上升的预期看好。并且，只要开发商能够以市场价格获得所需要的任意数量资本，市场对房地产开发的资金供应就十分充足，具备扩张的资金条件。只要房地产市场的垄断存在，房地产开发资金的供应充足，房屋供给曲线就是完全水平的，对房价上涨的预期就会长期存在。

(二) 拟议和试点中的房产税方案对房产价格的效应

在目前的中国，城乡差别很大、地区差异很大，一线城市和二、三线城市差别也很大，并不存在Tiebout模型中描绘的自由流动景象，且事实上存在严重的房地产市场垄断，房产税对房价的效应也是不确定的，但是导致房价上涨的可能性更大。在中国，资本对房屋需求是单向的，而不是多向的，即一般的情况是源源不断地从农村流向城市，从二、三线城市流向一线城市。加上房地产市场存在很严重的垄断现象，一方面对房屋的需求价格弹性低，另一方面房屋的供给弹性高。在这种格局下，没有一个真正懂得经济学的人敢断言：对房价涨幅比较大的一线城市，征收房产税后，仅仅因为预期买房后要负担保有税，从而一定会降低房产供给弹性，或提高房产需求弹性，导致房价下降。房产税对房价的影响，取决于房产税的方案，而设计怎样的房产税，取决于其福利影响。

如果出台的房产税税额低于房价预期上升幅度，房屋所有者就会选择继续保有房屋，市场房屋供应量就不会增加，房屋价格就不仅不会下降，反而还要加上收税因素。例如，按照0.5%的税率，以评估价值为税基，对私人房产恢复征收房产税，假定房屋价值为200万元，年负担房产税1万元，如果房价每年上涨10%，房屋所有者要么选择继续保有，要么将来会以加上历年房产税和利润的价格出售，其结果是房价不仅不会下降还要加上房产税。

有的人可能会认为这是因为税率太低的缘故。如果将税额提高到房价预期上升幅度以上水平，那不就会迫使有多套房屋的人一定要出售多余的房屋，从而使房价下跌吗？但是，设计较高税率的房产税，使其税额超过房价预期幅度，会遇到税制设计难题，因为中国不同城市房价涨幅不同，从高来定将使许多家庭无法承受税收负担，从低而定又无法有效调控一线城市房价。那么，实行差别的房产税制度，一市一定不就解决问题了吗？也不尽然。前面的分析已经指出，差别的房产税会导致资本要素的不合理流动，产生福利损失。

还有一种方案就是为了不增加一般群众的税收负担，只针对拥有两套以上房屋的家庭课征房产税，即第一套房屋不征税，这样不就能对房屋投机起抑制作用了吗？非也。因为只对第一套房屋免税将产生附带效应，如迫使许多家庭离婚，将多套房屋变为多人各自所有，均变为第一套。此外，由于房屋面积、质量差异很大，有的人第一套只是很小的一套(如20~30平米、40~50平米)，而有的家庭的第一套可能是豪宅(几百、几千平米)，不顾房屋质量、面积、价值，仅仅按套课征，显然极不公平。

上海市和重庆市试点的房产税方案能否在没有或较低福利损失的情况下对房价起到抑制作用？笔者试加以分析。

上海市的方案包括如下要素：

1.纳税人：拥有上海市主城区房屋的房屋所有人家庭；

2.征税对象：新购的超过人均60平米(按位于主城区全部房屋面积计算)以上部分面积;

3.征税依据：房屋市场交易价;

4.实际税率：超过上年新建住房面积均价两倍以上的，税率0.42%，不超过上年新建住房面积均价两倍的，税率0.28%。

5.政策性免税：购新售旧且为惟一住房，一年内可退税(本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有惟一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还)；成年子女新购住房且为惟一，可退税；高层次人才、重点产业紧缺急需人才新购惟一住房可免税；非上海户籍居民，在上海居住满三年第一套住房可免税，未满三年可先征后退，即待住满三年可退税。

上海市的方案所征收的房产税不是严格意义上的房产税，因为对存量房产均做了豁免，其目的仅是为了限制增量房产的投资性购买，对一般的居住性需求没有任何影响。这是一个容易推行，尽可能降低福利损失的安排。但对房屋投资性行为的抑制效应也不是很大。因为只要上海房产的价格上涨高于实际税率0.28%，对房屋投资性行为就没有抑制效应，从而也不对房价产生影响。

重庆市方案包括如下要素：

1.纳税人：应税房屋的房屋所有人;

2.征税对象：本地居民在主城区拥有独栋住宅超过180平米部分面积，新购独栋住宅和高档公寓超过100平米部分的面积;同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。

3.征税依据：房屋交易价。

4.税率：0.5%。本地居民拥有的独栋住宅和高档公寓，其交易建筑面积单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。

5.减免税政策：对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款;因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。

重庆市方案主要着眼点是收入分配。这一方案对一般房屋交易没有影响，从占有资源较多的高档住房拥有者手中获得一部分资金用于公租房建设，也有一定合理性。但拥有独栋住宅和高档公寓面积多的人不一定比拥有多套公寓的人富有；这一方案以面积为标准，并不合理，房屋的价值不仅取决于面积，还主要取决于地段、装修水平、小区公共设施、周边环境等因素；此外，将征集的资金用于公租房建设，能否起到收入再分配作用，还取决于对公租房拥有资格的界定标准，如果公租房与本地户籍挂钩，将对实际上参与当地社会财富创造且已承担了间接税和所得税的非户籍居民产生不公平。

总之，上海市、重庆市的试点方案对房价影响均是十分有限的。在有限区域内实行很特殊的房产税，是否会对资本流动造成扭曲及产生其他方面的福利损失，还要看实际运行结果。此外，如果房产税普遍推行，即使制度设计上没有问题，在中国这样不适应直接税的社会文化氛围中，一家一户上门评估、征收房产税(物业税)，要耗费多大的征收成本，其所可能引起的政治风险该有多大，也需要认真评估。

因此，控制房价，应该价税分流，税收只能做它能做的事情，价格的调控还应当从引起房价上涨的根本原因入手。即用好政府土地收入，采取适当方式(不一定就是限价房、廉租房)返还给低收入群体，让他们虽然买不起房子但租得起房屋；分割并缩小房地产开发项目，实行统一规划、个别投资、集中建设，让中小资本能够进入一线、二线城市房地产市场，增加竞争性，尽可能消除垄断；采用适当的产权方式(如个人自由联合体)将土地产权回归百姓(包括农民)，塑造土地供应市场主体，减少土地供应垄断；在减少金融风险的情况下，增加房地产资金供给，同时提高容积率，加速房屋开发，大量增加房屋供应。从而，最终消除对房价只涨不跌的预期，使中国房地产市场走上健康可持续的轨道。

本文摘编自刘剑文《房产税改革正当性的五维建构》和夏商末《房房产税：能够调节收入分配和抑制房价上涨吗》，篇幅所限，内容有所编删，文章仅代表作者观点，供诸君思考。