物管行業到底還是不是未來？

近期萬科的業務交流會上，萬物雲CEO朱保全感慨稱，前兩年物管業務被地產商視作“未來”，現在開發商遇到困難，一些已上市的物管公司卻被賣掉。

在朱保全看來，現在物管行業動輒幾十上百億的收併購背後存在着一定行業隱憂。首先，資金並沒有真正投入到物業管理之中；其次，如果客戶關係不夠牢固，則可能會遇到現金流問題。

萬物雲提出要把住宅服務視爲民生服務，要避免爲資本所催動，一定要靜下心來做品質服務，控制增速不可以超過30%。

在物管行業發展的黃金時代，規模仍是各家追逐的重點，萬物雲顯然不能以這一增速穩住頭部地位，它把規模增長的壓力交給了商企服務和城市服務兩塊業務，增速分別爲30%-60%、60%以上。

物管行業的整合已然加速，若並表藍光嘉寶服務、富力物業以及彩生活旗下核心資產，行業龍頭碧桂園服務的在管面積將從6月底的4.29億平方米，躍升至約8億平方米，超過曾經規模第一的萬物雲。

平安證券指出，對於主流物企而言，行業階段性調整過程危中藏機，有望抓住整合機遇進一步提升實力。

靜對資本市場

萬物雲是如今爲數不多的未上市大型物企之一。從2019年物業行業掀起上市潮開始，萬物雲就一直被追問何時上市，萬科主席鬱亮給出的回覆是：上市會面臨業績壓力，萬物雲還是要先做好基本功。

鬱亮的態度，讓執掌萬物雲的朱保全也能輕鬆一些。他稱，要感謝萬科集團對萬物雲的耐心，在面向資本市場時有“靜”的心態，讓萬物雲有足夠的時間去思考如何做好城市服務。

對待收併購，萬物雲同樣保持謹慎的態度。朱保全指出，現在物管行業收併購十分火熱，但這些資金從某種意義上來說並沒有流去業主那，而是在股東之間流轉。因此，一個高金額收併購案例的背後，往往也會帶來隱憂。

朱保全認爲，首先，在有資本對賭的情況下，買方一定會要求該公司未來幾年達到一定的經營、利潤目標，這個時候賺錢往往是第一位的，而對“看不見的地方”的投入則是能省則省，然而這恰恰是對整體資產價值最嚴重的損傷。

物管行業這兩年被看好的一大因素，是因爲被認可是一門現金流穩定的生意。但朱保全算了一筆賬，如果一家企業一年收取400億元的物業費，每季度有100億的物業費現金流，但按照第一季度65%的平均收繳率計算，將會有35億的現金回收不到位。