“賣掉未來”，中國奧園承認將出讓奧園健康物管板塊
營收來源單一，奧園健康發力非住板塊的得與失
股價低位配股募資10億港元，中國奧園站到中小股東對立面
增收不增利，艱難降負債的中國奧園高派息何以爲繼？
21世紀經濟報道記者吳抒穎 廣州報道
又一家房企計劃出讓物業管理板塊。
2021年11月4日晚間，中國奧園、奧園健康聯合公告稱，奧園健康正與若干獨立第三方就可能出售提供物業管理及其他相關服務的若干附屬公司的權益進行初步討論。
在許多房企遭遇流動性危機之時，出讓旗下物業服務管理板塊成爲它們緩解風險的選擇。正如萬物雲CEO朱保全所評論，“過去兩年物業成香餑餑、成了未來，現在地產不行，大家就把‘未來’給賣了。”
事實上，儘管許多房企有意出讓物業管理服務板塊，但最終能夠促成的交易寥寥，尤其是在當前銷售轉差疊加融資艱難的背景下，大多數房企即便資金鍊無虞，也不得不收縮業務過冬。
在公告中，奧園方面也提醒，截至本公告日期，尚未就可能交易訂立任何條款或具體協議。
就在奧園公告的前一日，市場消息稱，合生創展擬收購中國奧園旗下的物管公司奧園健康55%股權。
不過隨後合生創展回應稱，“合生創展管理層注意到有媒體報道稱， 合生創展有意收購奧園健康引起市場關注。就此，公司管理層表示消息並不屬實， 請媒體更正及澄清。”
從奧園健康的發展狀況來看，其無論是業務佈局或者外拓能力，都算不上十分突出。
奧園健康年中報顯示，2021年上半年，奧園健康錄得收入約10億元人民幣，同比上升約83%；淨利潤約爲1.9億元，同比增長約66%；利潤率方面，今年上半年奧園健康毛利率約34.6%，較同期下降5.5%。
管理面積方面，截至6月30日，奧園健康的在管面積5450萬平方米，合約面積約爲8360萬平方米，僅屬於中游水平。
需要提醒的是，中國奧園出讓奧園健康旗下物業管理業務是一個十分值得投資者剖析的行爲。
中國奧園也是奉行高槓杆、高週轉的房企代表，根據其2021年中期報告，其剔除預收款後的資產負債率爲78.9%，淨負債率爲80.7%，現金短債比爲1.35，是“黃檔”房企。
過去一個多月，在內房股信心備受考驗的之時，中國奧園也被資本市場高度關注。
2021年11月4日，惠譽評級發佈報告，將中國奧園的長期外幣發行人違約評級從“BB”下調至“B+”，展望“負面”。
過去一個月中，其他兩家國際評級機構也紛紛下調了奧園的評級或者評級展望。
2021年10月15日，標普將中國奧園的長期發行人信用評級從“B+”下調至“B”，將該公司未償付的高級無抵押票據的長期評級從“B”下調至“B-”。“負面”展望反映出標普的預期，即未來12個月，中國奧園流動性可能進一步收緊。
2021年10月18日，穆迪對中國奧園“B1”企業家族評級（CFR）列入評級下調審查。與此同時，穆迪還將由中國奧園發行債券的“B2”高級無抵押評級列入評級下調審查。
中國奧園近期股票、債券價格頻繁波動，這或許也顯示市場對之信心有限。
2021年11月1日，中國奧園因一則市場消息遭遇股債雙殺，隨之後公司積極澄清，但投資者對其的憂慮卻未減退。
11月1日，中國奧園公告稱，董事會注意到若干媒體報道有關公司間接全資附屬公司京漢置業的企業借貸糾紛。該等媒體報道指京漢置業被出具限制消費令及列爲失信名單。公司謹此作出本公告，以澄清該等市場傳聞。
事實上，近期中國奧園一直在與投資者積極溝通，也採取了一些積極動作，包括加強溝通、回購債券等。
2021年10月15日，中國奧園宣佈進一步回購總額300萬美元的優先票據，年內至今已購回本金總額1500萬美元債。
但是，市場此時對內房股的看法已然十分悲觀。4日，受到市場消息面的影響，中國奧園股價均再度暴跌。截至2021年11月4日收盤，中國奧園收於2.52港元/股，下挫7.01%，總市值爲70.66億港元。奧園健康收於3.73港元/股，微漲0.27%，總市值爲27.09億港元。
