原標題：保交樓底線，多城收緊期房預售金，房企資金槓桿玩不下去了

作者：馬一凡

提高的預售門檻，以及預售款被強監管，使得房企賣房已類似於準現房銷售。

隨着房地產開發項目停工現象小範圍多點開花，多個城市加強了對商品房預售資金的監管，這讓房地產企業的現金流雪上加霜。

由於我國房地產住宅開發項目大部分仍實行預售制，爲防止樓盤爛尾，遂誕生商品房預售資金監管制度，即政府部門會同銀行實施第三方監管，期房的購房款必須存入銀行專用監管賬戶。按照各地不同的規定，過去這一賬戶的資金監管比例各不相同。如今，多地密集出臺趨嚴管理預售資金的新政，有房企人士認爲“已接近現房銷售，房地產高週轉終結”。

挪用預售資金將被嚴厲打擊

11月8日，河北省石家莊市住建局發佈公告稱，商品房預訂款、首付款及按揭款等款項要全部納入監管專用賬戶，預售資金用於項目工程建設支出。

公告中強調，今年11月8日後出讓的房地產開發項目，預售形象進度達到封頂後（原規定爲設計高度的三分之一），方可辦理預售許可審批手續，住建部門將進一步加強工程建設全過程監管，同時修訂商品房預售資金監管政策，重點加強項目預售後剩餘工程建安成本資金的監督管理，專項用於工程款項支取，確保項目完全達到交付使用條件。對房地產開發項目存在欺騙購房羣衆、違規銷售、挪用預售資金等行爲進行投訴舉報，一經發現，嚴厲打擊。

就在昨日，南通市海門區也發文要求全面加強商品房預售資金管理，要求各銀行機構、各房地產開發企業確保新建商品房預售資金用於本項目建設，切實保障購房人權益。南通海門將監管資金分爲重點監管資金和非重點監管資金，按地上建築面積計算，重點監管資金標準爲毛坯房每平方米3000元，成品房每平方米4000元，其餘爲非重點監管資金。預售資金進入監管賬戶，在達到重點監管資金額度標準後，房地產開發企業纔可以申請提取非重點監管資金。

4天前，一線城市北京也大幅提高了商品房預售資金監管額度。北京市住建委、人行營管部、北京銀保監局三部門聯合印發《北京市商品房預售資金管理辦法（2021年版徵求意見稿）》，該意見稿擬調整入賬流程，購房人只有將定金、首付款足額存入專用賬戶後，方可開通網籤，以確保預售資金及時足額直接入賬，進一步保障購房人權利。

上述意見稿還提出，預售資金重點監管額度每平方米不低於5000元，這一金額較此前大幅提高了43%。

針對當前部分開發企業挪用預售資金，導致項目經營困難的問題，新辦法特別規定，當預售項目存在重大風險隱患時，區住房城鄉建設部門應全面接管預售資金監管賬戶或建立政府監管賬戶，實施封閉管理保障資金安全。

11月5日，河南省三線城市漯河市也召開了全市商品房預售資金監管工作會議。當地住建局負責人當場表示，要站在維護羣衆利益的高度，全面念好預售資金監管“緊箍咒”，而當地房地產企業代表則表態“一定會全面提升政治站位，堅決將預售款全額轉入監管賬戶，嚴格按要求使用監管資金，確保不出現半拉子工程和爛尾樓”。

除了以上城市，近期還有天津、蘇州等出臺了類似政策。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經表示，多地類似政策出臺的背景，都是目前地方政府面臨的爛尾樓風險亟需化解。由於近期房企暴雷聲不斷，已經有不少城市的房地產項目出現停工情況。嚴躍進表示，最近已出現了四種防範爛尾樓風險的舉措，一是商業銀行信貸給予充分的支持，各地要求銀行不隨意停貸；二是鼓勵房企主動降低風險，敦促房企通過轉讓未開發用地等方式回籠資金，保障已售未交付樓棟竣工；三是加強預售資金監管；四是逐漸引導落地現房銷售模式。

房企現金流再受打擊

地方政府加強商品房預售資金監管，無疑是站在保障購房者權利角度進行的必要措施。不過，對房企來說，這一舉措足以讓其處境難上加難。在房企融資發展渠道受阻的當下，經營性現金流也難以回到集團層面。

“今年下半年市場開始變冷，公司也預判到資金鍊的問題，因此降價促銷進行了一輪搶收，效果非常好，但是最後能回到集團的資金還不到30%。”華東某20強房企內部人士對第一財經表示。

各地對預售資金監管的加強，也解釋了爲何很多房企賬本上躺着幾百億，但卻還不了幾億美元債——錢都在項目層面，無法迴流到集團，而償還美元債是集團層面的事情。

然而，政府加強監管也是無奈之舉。以已經實質性違約的新力控股爲例，其在南昌的最大樓盤新力城，當初的監管資金比例只有6%，賬上目前只有2億，而目前算下來的資金缺口達到10億，已經收房的業主拿不到產證，還有數千戶購房者無法收樓，這一情況令當地政府十分頭疼。

過去，房企的發展模式十分流行“高週轉”，這其中最關鍵的就是資金的高週轉。房企集團層面將資金投入項目公司後，項目公司一旦開始賣房，產生預收款，其中很大部分就會被集團抽走，投入下一個項目繼續擴張。

“按照現在的強監管政策，已經和現房銷售接近，房子雖然賣了，資金滾動不起來，高週轉時代要終結了。”一名房地產業內人士對第一財經表示，目前，大部分房企都在面臨融資性現金流斷流和經營性現金流無法回款的雙重困境。

近日，中國社會科學院金融所房地產金融研究中心主任尹中立撰文稱，他認爲預售資金監管從嚴是維護購房者權益的有效措施，將成爲大趨勢。

不過，也有地方政府給了房企一點喘息之機。11月3日，成都發布《關於進一步明確商品房預售款監管有關事項的通知》，其中提到出現重大經營性風險的預售商品房項目要納入重點監管。但是，如果樓盤因故資金未達到監管額度，且工程形象進度及賬戶餘額不滿足要求的，若工程已接近停工狀態，急需資金用於工程建設，開發商可提出預售款例外支取申請。