近期，上市房企密集披露11月業績快報。

受調控升級及宏觀市場影響，11月房企整體業績表現不及去年同期。

據克而瑞數據，2021年11月，房地產市場持續轉冷，29個重點監測城市商品住宅成交面積環比下降4%，同比跌幅擴至32%，較2019年同期下降19個百分點。

從房企公佈的11月銷售情況來看，除了部分頭部企業實現了銷售額穩健增長外，絕大多數房企均出現了不同程度的銷售回落。

具體來看，11月百強房企中逾8成企業單月業績同比降低，其中超過半數的房企同比降幅大於30%。同時，包括絕大部分TOP30房企在內，有近9成企業單月業績不及上半年月均水平。

銷售額同比降幅近4成

11月單月房企業績下滑現象比較普遍。

克而瑞統計顯示，11月TOP100房企實現銷售操盤金額7507.8億元，環比明顯回落3.4%，同比下降37.6%，降幅進一步擴大。

值得注意的是，一線梯隊企業銷售額下滑。TOP10房企的銷售額方面，除了萬科A同比沒有變化外，其餘房企均出現了不同程度回落。TOP30強房企中，僅有金地集團和雅居樂實現了銷售額的同比正增長。

TOP30房企中，萬科A、招商蛇口、中國鐵建、濱江集團等房企11月銷售額出現環比增長。其中，萬科A環比增長51%、招商蛇口增54%、中國鐵建增147%。

來源：克而瑞

“房企11月銷售額下滑，除了跟宏觀市場大環境有關外（如政策面無明顯改觀、購房預期未發生根本改變等），還跟房企銷售均價的下滑有直接關係。第四季度是房企業績衝刺的重要節點，在這個時間段，房企通常都會在價格上給予部分優惠”，58安居客房產研究院分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，預計12月房企仍會延續之前的花樣營銷策略，可以關注房企的年末銷售衝刺，但預計短期難有顯著性好轉。

張波提到，從政策層面來看，之前三道紅線是在倒逼房企去金融化，而今年的土地集中供應則更考驗房企的資金池；此外，有息負債增速被禁錮意味着房企資源被限制。所以在這樣的大背景下，那些融資能力強的企業，優勢就體現出來了，未來整個行業的規模集中度大概率將進一步提升。

 

調控加速行業分化

業內普遍認爲，地產市場馬太效應凸顯，具備較爲明顯的強者恆強特徵。對頭部企業來說，因爲在戰略、拿地、融資、成本控制等方面具備優勢，所以在綜合發展上更具備可持續性。

根據中指研究院統計數據，較爲顯著的特徵是，不同陣營的房企分化較爲明顯。千億以上超級陣營受制於規模，增長率並非最快，倒是300億-500億陣營的房企實現了高增長。

“其實現在絕大多數房企對規模已經沒有以前那麼看重了，面子固然重要，但過得好不好企業自己最清楚。從行業層面來看，今年的‘兩集中’政策更考驗企業的綜合能力，比如資金實力、研判以及經營能力等。”某頭部房企華南區營銷負責人許歡向記者直言。

許歡表示，“政策在促進行業良性發展的同時，也從產品、財務等角度加速了行業分化。企業很多因素都是環環相扣的，比如賣得不好，回款肯定就跟不上，回款跟不上，企業現金流也肯定好不到哪去，現金流差就不敢在土拍市場拿地，這是一個環環相扣的過程。而關注機構統計的銷售數據以及房企公佈的銷售簡報，可以更爲直觀地對各家的銷售情況進一步掌握。”

記者注意到，房企在銷售業績下降的同時，集中供地政策落地的第一年，房企拿地金額也出現下降趨勢。根據中指研究院發佈的數據，1~11月TOP100房企拿地總額爲23461億元，同比下降17.7%。

記者|陳榮浩

編輯|段煉 陳夢妤 杜恆峯 王嘉琦