原標題：“新經濟”浪潮引爆資產類投資：一線城市商辦市場回暖 區域分化

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

“新經濟”和另類投資，正在推動國內一線城市商辦地產市場的回暖與升溫。

一線城市商辦市場經歷調整期後，2021年開始出現拐點，並有持續升溫的態勢。2021年，中國商業地產交易總額達人民幣2253億元，其中物流和生命科學項目在機構投資者的願望清單中佔據重要地位。最近的案例是，一直以來專注於商業地產投資的凱德集團，在2021年年底以17億元收購物流地產資產包。

凱德投資（中國）首席執行官潘子翔透露，凱德佈局新經濟產業，是爲了持續擴大管理資產規模。

一線城市商辦市場的強勢回暖，得益於多元化的租戶類型，有效降低了空置率，並在有大量供應的市場環境下支撐租金增長，在非中央商務區表現尤爲明顯。

回暖的同時，市場分化也顯而易見。雖然辦公樓資產繼續主導一線城市市場的交易量，但非核心區大量的新增供應也促成了投資的分化。

總體而言，上海仍處於中國商業地產投資市場的前列，其總交易量約佔全國的一半。憑藉優良的營商環境、強勁的市場需求以及投資者對穩定收益率的偏好，上海將繼續受到投資市場的青睞。展望2022年，投資機構將更加細分化，對於最大化資產價值的能力將成爲未來收購的關鍵。

回暖 

一線城市商辦市場的回暖有多重因素。

首先，供需兩旺。除了供應量大增，一線城市在過去一年的吸納量也創下新高。比如，北京商辦寫字樓全年淨吸納量達109.4萬平方米，創歷史新高；全年空置率17.1%，除王府井因租戶整合面積騰退，以及中關村、望京、通州及石景山等區域受新增供應影響空置率上升外，其餘主要商務區空置率均出現不同程度的下降。全年在強勁需求的推動下，空置率同比下降0.8個百分點。

一個事實是，一線城市在疫情期間受抑制或延遲的需求在今年得以充分釋放，北京TMT和金融行業合計貢獻全年新租需求的60%，其中超六成來自頭部企業。

在投資市場，北京全年成交總額超過600億元，市場活躍度和流動性持續提升，第四季度主要成交有樂融大廈和鵬博士的兩個數據中心項目。

仲量聯行華東區投資與資本市場部總監孫翎指出，2021 年下半年，上海商辦市場的投資者對於另類投資項目的關注度提升。比如上海的張江板塊在過去一年中，憑藉有利的市場條件和子市場強大的集羣效應，共有六個資產交易。買家主要來自本地和國際機構投資者，包括終端用戶和保險公司。

其次，在發展數字經濟的時代背景下，高新技術頭部企業的擴張需求成爲辦公樓市場去化的主要動力之一。在深圳，大宗交易市場成交總額突破兩百億元，主要買家爲科技企業主，主導帶動資產型交易。科技板塊位列需求榜首，新租賃需求佔比爲47.8%，其中9成以上來自科技互聯網企業，其次是金融板塊。

縱觀深圳辦公樓市場，在TMT與金融雙核驅動和各行業多層次發展的基礎下，2021年淨吸納量超130萬平方米，達2020年的兩倍以上。

最後，是境外資本活躍度的反彈。2021年商業地產投資市場整體回暖，北京全年大宗成交總額超600億元，該水平爲過去五年第二高值，僅次於疫情前2019年的800億元。大宗交易活躍度較去年有了明顯提升，共錄得近60筆成交，成交總額較去年上提35%。辦公物業投資熱度不減，全年成交佔比約56%，成交金額最高案例爲二季度以90.6億元出售的SK大廈。知名案例還包括博楓（Brookfield）收購悅薈萬科廣場。 

仲量聯行中國區投資及資本市場業務負責人龐樹東表示，後疫情時代，北京商業地產投資市場活躍度和流動性都得到顯著提升。2021年底，仍有多個交易處於談判階段。北京強勁的基本面增強了資本信心，預計2022年將有更多優質物業進入市場，市場交易將更爲活躍。

值得關注的是，房企融資漸趨迫切的當下，更多優質投資機會將釋放到市場，給資本提供了更多收併購的機會。

世邦魏理仕深圳投資及資本市場部負責人古振鵬指出，受新增供應持續高位及宏觀政策調整對部分開發商資金流轉的影響，預計未來一年市場整體出售的寫字樓項目會增加。從需求端來看，一方面，投資者一直在積極關注深圳寫字樓市場以尋求價格合適的項目；另一方面得益於多重政策利好、鏈接國內外市場的城市發展平臺以及良好的科技產業生態鏈，深圳不斷吸引着大量的寫字樓自用型買家前來投資。隨着市場上可售物業的增多，預計寫字樓成交價格的談判空間將在一定程度上變大，從而吸引包括自用買家和投資型買家在內的購買需求。

正如世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人紀剛所指，投資者日益關注交易標的當前的租金回報水平與現金收入，並對項目運營方的資管能力提出更高要求。

此外，公募REITs的穩步推進將爲以研發辦公爲主體的產業園區、倉儲物流、數據中心和長租公寓等領域資產提供更多的融資和退出渠道，有望在2022年得到更多投資者的關注。

分化

同樣都是增量的市場供應，一線城市的新增供應水平、市場空置率、租金水平卻出現了明顯分化。

新增供應方面，與其他三個城市的增長趨勢不一樣的是，廣州2022年雖有約74萬平方米的優質寫字樓投入市場，但較2021年減少21%。

空置率方面，仲量聯行數據顯示，北京以內資TMT行業爲主力的強勁市場需求推動項目快速去化，整體市場空置率已恢復至2019年末疫情前的水平。而廣州空置水平被推升至五年以來的新高。年末整體空置率達到11.9%，同比上升2.9個百分比。

租金方面，北京全市和五大核心商圈租金水平均延續了三季度的上升趨勢，恢復至去年同期水平，分別爲每月每平方米人民幣337.6元和389.4元，環比上升1.7%和1.2%。但部分區域如燕莎、奧體及東二環仍有下行壓力。

在上海，業主對市場信心增強，進而推動租金持續上升。2021年第四季度中央商務區租金環比小幅上漲1.0%，同比增長1.7%。全年活躍的租賃需求推動浦西中央商務區整體租金同比增長3.3%，而浦東中央商務區租金全年保持平穩，非中央商務區市場租金同比增長6.4% 。前灘等板塊租金表現尤爲搶眼。

但在2021年四季度，廣州商辦寫字樓租金環比下降0.7%，同比下跌1.2%。不過，平均租金在第四季度開始止跌回穩。

值得一提的是，由於ESG被廣泛關注，租戶對綠色樓宇的需求攀升。2020年，57%的受訪企業傾向選擇綠色樓宇。到了2021年，該佔比上升至93%，而有 17% 的受訪企業認爲是否是綠色樓宇將直接影響租賃決策。

世邦魏理仕研究數據顯示，在全國主要的一二線城市，LEED 認證樓宇的年去化速率在疫情暴發後的四個季度較疫情前四個季度上升2.3 個百分點，而非LEED認證的樓宇則下降了1個百分點。世邦魏理仕認爲，隨着更多租戶推行ESG 計劃，綠色樓宇的吸引力將進一步提升。以上海爲例，綠色認證寫字樓的租金比沒有認證的高出20%。

2022年一線城市市場將持續放量。世邦魏理仕華北區顧問及交易服務辦公樓租戶部負責人張冀蘇認爲，短期看，隨着疫情期間被抑制的需求釋放完畢和新增供應回落，2022年淨吸納量預計有所回落，但仍高於歷史平均水平。在“十四五”規劃推動下，數字經濟、高精尖產業和現代服務業的大力發展將推動市場需求多元化，注入來自新經濟、新賽道的新力量。供需迴歸均衡之下，預計明年整體市場租金將會企穩，但個別子市場受新增供應集中影響，租金仍有下行壓力。

在整體市場的波動性和不確定性下，一線城市的辦公物業持續成爲投資者的偏好。在大宗交易中，北京、上海投資型買家爲主，廣州、深圳則以自用型買家爲主。

綜合戴德梁行、仲量聯行、世邦魏理仕等多家機構的觀點來看，短期內，金融服務業、科技、生命醫學等仍將是市場需求的主要驅動力。展望2022年，一線城市甲級辦公樓市場將繼續受益於金融、科技、專業服務、零售等行業活躍的表現。尤其在上海，生命科學行業以及不斷升級的製造貿易類企業或將成爲新的需求增長點。

先進製造業和新零售業等新經濟行業將進一步拉動整體需求，同時總部企業將在非中央商務區尋求獨棟辦公樓整租或投資機會。租金在短期內有望持續增長，但預測未來大量供應將制約租金增速，甚至帶出下行壓力。

（作者：唐韶葵 編輯：張偉賢）