瑞安房地產170億拿地王：剛出ICU就進夜總會

出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

近日，瑞安房地產有限公司（簡稱“瑞安房地產”）在發佈“非常重大的收購事項”通函中確認，在此前的2021年12月，其於武漢地產集團的合資公司武漢城建瑞臻房地產開發有限公司（下稱：武漢城建瑞臻）以約170.31億元總對價競得湖北省武漢市武昌區地塊。

據悉，該地塊一舉打破了2016年平安110.65億元競得漢陽區楊泗港地塊的紀錄，成爲武漢新總價地王。在當前行業一片“哀嚎”之際，瑞安房地產剛經歷佛山退地、太平橋項目引入國資、分拆物業商管板塊上市等緩解流動性的舉措後，卻又大手筆殺進土地市場，是在賭政策還是在劍走偏鋒。

總價170億大手筆拿地項目盈利前景或不樂觀

一直以來，瑞安房地產的經營思路都是在商業品牌積累的基礎上，憑藉着城市更新的經驗，不緊不慢地深耕一個個項目。經過26年的發展，到2021年上半年瑞安的在售的商業和住宅項目共計僅有10個，土地儲備也只有840萬平米，2021年銷售額也僅僅是302.7億元，在克而瑞2021年銷售TOP200中排在101位。

在瑞安房地產的土儲不斷縮小的背後，是其在2019、2020、2021H年拿地力度均很小的緣故，拿地金額分比爲59億元、21億元，2021年上半年也只拿了12萬平米的土地。因此，在去年底突然170億元大手筆拿地，確實出乎意料。

根據公告，上述地塊由3宗地塊組成，規劃總用地面積約33.24萬平方米，總建築面積約115萬平方米，建築密度較高（容積率超過3），考慮到武昌灣或是瑞安在武漢打造的第三個新天地商業，項目中的住宅應該是沿江高密度的高層項目。

值得注意的是，武漢城建瑞臻不能全部做成住宅來銷售，須配套建設一間五星級酒店、一間建築面積不少於3600平方米的幼兒園、一間建築面積不少於1萬平方米的小學、一間建築面積不少於2.39萬平方米的國際學校、另一間建築面積不少於1940平方米的幼兒園。各類學校的總建面約4萬平米，由此武漢城建瑞臻可以建設住宅、商業綜合體的建面約110萬平米，摺合拿地均價爲15455元/平米。

撇除相關辦公、商業及綜合的建面，項目中的住宅樓面成本或在2萬以上，而在項目北邊的沿江金融街融御濱江新房項目均價爲25500元/平米，春江名苑新房項目均價爲27000元/平米。這其中留給瑞安的賺差價空間較小，項目盈利空間或不樂觀。

退地引資分拆物業上市進程或受阻

以170.31億元的拿地價來算，瑞安房地產將按比例出資約85億元。對此，瑞安房地產表示將由內部營運資金和外部融資撥付。

Wind數據顯示，在2021年初，包含受限制貨幣資金在內，瑞安房地產的貨幣資金共計100億，而一年內到期的短期債務達到147.36億元，這也促使瑞安房地產一系列的回收流動性的動作。

2021年6月7日，瑞安房地產旗下公司樂基與上海黃浦國資委訂立增資協議，雙方對太平橋項目進行增資。瑞安拉來上海黃浦國資委合作後而出表的合營公司，主要涉及太平橋仍未開發的122-1地塊、122-2地塊及122-3地塊，總建築面積9.96萬平方米。

9.96萬平米的成熟項目仍需要引進資金，也驗證了瑞安當地產的流動性如財報所反映的並不樂觀。

同樣在去年7月，瑞安房地產向佛山市禪城區土地儲備中心交還2宗未開發的辦公、商業用地，由此獲得合計26.53億元的補償。和太平橋一樣的開發多年的項目並沒有在最後善始善終，回收流動性後會仍未能全面解渴。

在9月，瑞安擬分拆公司商業投資物業、物業管理及資產管理業務並獨立上市，分拆後的實體將以瑞安新天地（SXTD）的名義獨立運營。在9月13日向港交所遞交招股書後，目前仍未有反饋。

由於物企在港交所上市的已超過50家，且排隊的有20多家，稀有性明顯降低。且考慮到目前港股市場的持續低迷，以及房企當前的緊張態勢，因此，港交所或明顯抬高了上市物企的門檻，以至於管理面積超1億平米的最大獨立第三方物企長城物業的招股書也在12月16日失效。包括魯商服務在內，去年6月以來的上市申請目前無一例通過聆訊，瑞安新天地的上市進程或受阻，這對於緩解公司流動性來說並不是好消息。