◎ 文 《法人》雜誌全媒體記者 銀昕

“花了100平方米的錢，卻買到實用面積70平方米左右的房子，其餘的是公攤面積。對於爲什麼要有公攤面積，執行的又是什麼標準，這讓購房者一頭霧水，也無可奈何。”今年全國兩會上，全國政協委員、寧夏回族自治區政協副主席洪洋針對“住房公攤面積”的發言，引起了廣泛共鳴。洪洋認爲，取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本覈算到實用面積之中，讓老百姓明白付費，放心購房。

其實，近年來，關於“取消公攤面積”的呼聲不斷見諸網端。有人強烈呼籲取消公攤面積，也有人消極地認爲，就算公攤面積取消了，開發商會把“公攤”的成本加到房價裏，換湯不換藥。

煩惱：公攤面積不透明

房產採用“公攤面積”的做法，始於20世紀90年代後期。在“房改”推動下，國內開始推行以“建築面積”作爲房屋銷售的計價方式，同時也以“建築面積”作爲物業費和取暖費的計價方式。

所謂公攤面積，是指公共建築部分（大堂、公共門廳、走廊、過道、電梯前廳、樓梯前廳等）攤派給每一戶的面積；購房者和開發商口中的“建築面積”，其實是“套內建築面積”加上公攤面積之後，由購房者一併買單的面積。

對於購房者而言，“公攤面積”的信息往往不透明。大多數購房者在按照“建築面積”購買房屋時，對公攤面積的數字不知情，更不知道哪些公共建築的面積被“攤”到了他所購買的這一戶。實際上，區分“套內建築面積”和“公攤面積”的工作通常由業主自己完成：通過實地測量，算出“套內建築面積”，由“建築面積”減去“套內建築面積”所得到的差，就是“公攤面積”。但業主依舊無法得知，究竟哪些公共建築的面積被“攤”了。

“民法典明確規定了，公共建築部分出租給商戶、售賣廣告位之後產生的收益，應該讓業主參與分紅，但現實是，絕大多數業主是享受不到這種收益的，而物業公司當然會揣着明白裝糊塗。”近日，《法人》記者在北京朝陽區一小區採訪時，提起公攤面積，業主張先生一肚子的怨言。

“公攤面積”最多可以“攤”多少？法理上我國並未給出確切標準。3月15日，北京市房地產法學會副會長康愛君告訴記者，國家標準是建設部1995年發佈的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》，但公攤面積最多“攤”多少，如何“攤”才合理，沒有直接規定，存在模糊地帶，“一切全由開發商說了算”。

值得注意的是，物業費和取暖費也是以“建築面積”計費的，也就是說，在電梯間、樓梯間和垃圾道等完全不存在供暖服務的面積，住戶也在爲其繳納取暖費。

爭議：取消公攤面積會抬高房價嗎？

“房屋面積改爲由實際使用面積或套內建築面積來計算，並不能夠平抑房價，反而會‘抬高’房價。”採訪中，中原地產研究院首席研究員張大偉向記者表示，公共建築部分的成本是客觀存在的，不會因爲不被計入“套內建築面積”就改爲由開發商買單，一旦改爲按“套內建築面積”計費，公共建築的成本會被“攤”到“套內建築面積”的每平方米單價當中，這會使房價“升高”。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪告訴記者，如果取消公攤面積，開發商也不太可能改變總價，只能漲單價，這就在一定程度上違背了“穩房價、穩地價、穩預期”的宏觀政策，“物業費與取暖費的邏輯與房價相同，換一套計價方式，總價不會改變，物業公司完全可以提高每平方米的單價，來應對計費方式由‘建築面積’向‘套內建築面積’的轉變。”

採訪中記者發現，一些受訪者更關心改變計價方式背後的法理意義，認爲即便住戶的總居住成本沒有改變，但不合理的計費方式的積弊必須解決。北京市昌平區一位章姓業主對記者表示，當計費方式改爲“套內建築面積”或“實際使用面積”之後，他就不再有了產權結構不清的煩惱。“我們這個小區，我買的其實遠不止這一套房子，可能還有物業辦公室的一部分，售樓處的一部分，公共活動室的一部分，小賣部的一部分和外立面上廣告位的一部分，除此之外才是電梯井、樓梯間、樓道和垃圾道。但因爲沒有明細，我不知道我到底買了哪些公共建築，我也不知道一旦這些公共建築產生了收益，我可以按照多大的比例獲得分紅，這永遠是一筆糊塗賬。全由開發商說了算。”章先生認爲，對“住房公攤面積”的爭議，關鍵點不在於整體居住成本，而在於知情權。

其實，結束“住房公攤面積”對一直備受關注的房產稅開徵問題也有深遠影響。2021年10月，全國人大常委會授權國務院對房產稅改革進行試點，圍繞房產稅的稅基、稅率、起徵點等話題被廣爲熱議。康愛君認爲，取消公攤面積，有利於房產稅推進，“公攤面積的存在與否，會影響到房產稅免徵面積額度。假設人均享有30平方米的免徵額，那這30平方米是按‘建築面積’免徵還是按‘套內建築面積’免徵？”

支招：“取消商品房預售制度”是良藥？

此前，對“住房公攤面積”的爭議，主要由房屋預售制度引發。所謂房屋預售，就是俗稱的賣“期房”或賣“樓花”。這種售賣模式是當樓宇還未建成之時就提前預售，購房者可以通過售樓處內的樣板間來了解建成後房屋的戶型大小、朝向以及格局。但往往在實際交付之後，購房者發現實際戶型的面積和結構與樣板間不完全一致，最終產生了對“建築面積”“套內建築面積”和“實際使用面積”的爭議。

2014年，位於山東高密的一處名爲“貴賓首府”的樓盤，得房率只有48%（“套內建築面積”只有“建築面積”的48%），被稱爲“史上最牛公攤面積”。購房者在售樓處看到的樣板間明明是寬敞精緻的小二居，廚衛俱全，收房時被交付的卻是狹小簡陋的一居室，只能放下一張牀。開發商一句“法律對公攤上限沒有規定”，讓想要維權的人無路可走。

張大偉告訴記者，樣板間的戶型和實際交付的戶型有較大差距，是因爲一些面積“被公攤”了。一般而言，高層塔樓的得房率最低，受公攤面積影響最大，而別墅和洋房等低層建築的得房率較高，低層板樓的得房率低於別墅和洋房，但高於高層塔樓。“取消公攤面積，實質上只是改變了一種算法而已，從現實角度來說沒有降低總的居住成本，但取消房屋預售制度，卻可以保障購房者的知情權。”張大偉認爲，針對個別開發商利用樣板間“忽悠”購房者，在制度層面，可考慮只允許售賣現房。購房者去現場看過實景之後，感知到房屋的真實情況，無論按照“建築面積”還是按照“套內建築面積”來標價，購房者最終都能算出一個性價比。“採用何種計價方式不重要，重要的是保證消費者知情權，讓購房者看到現房再買房。”

2018年9月，房屋預售制度在廣東遭遇過一次鬆動。廣東省房地產協會向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》，稱廣東省住房城鄉建設廳已擬定，爲了解決預售所帶來的管理風險、消費風險、社會風險和金融風險，建議在當前建立房地產市場長效機制的“窗口期”，對預售制進行改革，降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售，該材料將上報國家住房城鄉建設部。但隨後，廣東省房地產協會出面澄清，稱該通知只是徵求意見。之後便沒了下文。

“短期內不可能。取消預售制度對開發商的影響太大了。預售制度是開發商用來實現資金回籠的‘保命’措施，不可能輕易廢除的。”3月18日，對於取消商品房預售制度，一位不願具名的樓市觀察者對記者說。

責任編輯：劉萬里 SF014