房產交易型受賄的新表現及定性

中國紀檢監察報

作者： 杭鄭潔 

近年來，隨着房地產市場持續發展，出現了形形色色的“涉房”型受賄。相較而言，直接收受、低買高賣等“涉房”型受賄，因有明確的法律或司法解釋支撐，在認定上並無爭議。但是，實踐中還有大量司法解釋未規定的情形，這類案件有一個共性，行爲人既實施了看似合法的民事行爲，又利用了職權進行權錢交易，呈現出受賄行爲與市場行爲相交織的特點。本文通過分析近年來查處的房產交易型受賄案件，供大家參考。

一、先買後退型。如某領導幹部應某房地產商邀請購買其開發小區中的一套排屋，並繳納購房定金10萬元，但未簽訂買賣合同。三年後該領導幹部決定退房，房地產商通過中介將該排屋以高出原價90萬元的價格另售他人，並以“退房補償”爲名將80萬元送給該領導幹部。本案中，有市場交易的真實存在，且房價也一直在漲，房地產商給予領導幹部的“退房補償”並未高於該房屋溢價款，這對犯罪認定產生了一定干擾。但是，該行爲符合受賄犯罪的構成要件：一是有受賄的主觀故意。根據該領導幹部筆錄，其任某縣建設局局長時，房地產商爲討好而邀請其買房，而當其轉崗時，房地產商就要求退房。但在領導幹部擔任分管建設的副縣長後，房地產商便不再提及退房事宜，直至其自己想要退房。由此可以佐證，該領導幹部對房地產商因其職權而輸送利益的意圖心知肚明，主觀上有受賄故意。二是房屋溢價款與“退房補償”之間並無關聯。該領導幹部未辦理購房手續，故該排屋的權屬一直是房地產開發商的，排屋溢價款也應當屬於開發商。即便房地產商送其的80萬元從房屋溢價款中支出，但這只是行賄款來源問題，並不影響受賄犯罪的認定。

二、炒房獲利型。在該類型中，炒房是載體，是客觀存在的，而領導幹部是否積極參與是變量，據此，可將其分解爲兩種類型：

（一）坐享其成型。如某領導幹部與某房地產商口頭約定，在該房地產商開發的房產項目中“投資炒房”，但該領導幹部既未交納定金，也未簽訂商品房買賣合同。待房價上漲後，房地產商爲掩人耳目，讓領導幹部交納“購房款”20萬元，三個月後退還，以此虛構領導幹部出資購房的假象，後房地產商以“炒房獲利”爲名送其52萬餘元。本案中，雙方只是以投資的假象來掩蓋權錢交易的本質，所謂的“投資炒房”仍是一種受賄：該領導幹部並不清楚所訂房屋的基本情況，亦未辦理預定、轉讓手續，僅口頭知會房地產商保留房屋，並未真實參與投資炒房，而投資事宜的虛假性正是其職務行爲與其收受“炒房收益”之間對價關係的反向證據，進一步證實了兩者存在直接因果關係，故該行爲應當認定爲受賄犯罪。

（二）積極主動型。如某領導幹部向某房地產商預訂了一房屋，但未簽訂購房協議，也未支付購房款。後該領導幹部通過房屋中介將該房屋以高於原價48萬元的價格出售給第三人，第三人按照原價與房地產公司簽訂合同並支付房款，再將48萬元支付給該領導幹部。本案中，該領導幹部利用的是“職務便利”，向請託人訂下房源，不簽訂任何購房協議，待房價明確上漲後直接轉手他人獲利，其並不承擔任何買受風險，是“穩賺不賠”的，這明顯違背了正常的市場經濟規律。實質上，請託人將本應屬於自己的房屋溢價款讓渡給該領導幹部，而這種讓渡，正是其權力的對價。

三、久拖不付型。如某領導幹部向某房地產商購買一房屋並簽訂了買賣合同。在支付完首付款後，該領導幹部提出尾款延期支付的要求，房地產商同意。七年後，該領導幹部支付了尾款，此時的房價已今非昔比，而其卻順理成章地佔用了房屋及溢價款。本案中，該領導幹部延期支付尾款長達七年，這與其職務具有密切關聯，該行爲不是普通的民事違約行爲，而是利用職務便利獲取非法利益的受賄犯罪。但該權錢交易中的“錢”是什麼？是房屋溢價款還是資金佔用成本？筆者認爲，認定爲房屋溢價款存在爭議，而採用“資金佔用成本說”更爲穩妥，理由如下：一是佔有溢價款的主觀故意並不明顯。該領導幹部有購房自住的打算，並簽訂了房屋買賣合同，房屋溢價款是其購買房屋的預期收益。二是房屋買賣風險確實存在。該房屋價格的漲跌幅度屬於市場規律起作用的範疇，並非請託人所能控制。也就是說，房屋溢價款並非來源於請託人，而是市場。三是資金成本損失更爲明確。依照房屋買賣慣例，買受人未按合同約定履行支付尾款的義務，房地產商可在法定期間內解除合同，但其並未行使合同解除權，使該合同一直有效；若房地產商將房屋出售給他人，必能如期收回尾款，不用承擔該尾款七年的資金成本，這本可以要求該領導幹部承擔，卻因職務關係而選擇自己承受。故將尾款的同期銀行利息損失作爲受賄數額更爲適宜。

四、私人定製型。如某領導幹部在審覈某小區規劃圖紙時，看中一套獨棟別墅，但又提出因房屋面積大金額高無法購買。房地產商得知後，修改了該別墅的規劃圖紙，通過挑空客廳、增大花園面積等方式減少建築面積，並通過了規劃審覈。後該領導幹部購買了該別墅。本案中，有人認爲，房地產商爲出售房屋，往往會有各種優惠讓利，比如買房送陽臺、送花園等，本案中的房地產商“挑空客廳、增大花園面積”也是一種優惠讓利，法律不能剝奪國家工作人員的優惠購物權利。我們認爲，本案中，房地產商是在領導幹部提出房價太高後，才通過“挑空客廳、增大花園面積”來減少建築面積，該行爲已經不是普通人所能企及的優惠讓利，而是專爲個人“量身定製”的好處。該領導幹部之所以能夠獲得這種好處，與其身份和權力有關，這也是一種利益輸送。而且，從前後規劃對應的房款差價上看，該領導幹部以低於市場價百萬餘元的價格購買該別墅，其優惠比例達30%左右，數額和比例均達到了較大標準，符合認定交易型受賄的“明顯低於市場價格”要件，應當認定爲受賄犯罪。

（作者單位：浙江省湖州市紀委監委）

責任編輯：梁斌 SF055