截至2021年末，合生创展集团土储减少、净借贷上升，各项年度开支也较上年提高。其中，销售及市场推广、一般及行政开支合计同比增幅近九成

《投资时报》研究员  王子西

合生创展集团有限公司（下称合生创展集团，0754.HK）近日披露2021年业绩，显示出公司年度收益、毛利、股权持有人应占溢利均同比下滑，其中核心利润同比降幅深达62.80%。

梳理公告《投资时报》研究员注意到，公司业绩走低的主要原因在于投资业务板块大亏，若剔除该板块，其房地产及物业管理等收益均为正向增长。

事实上，该公司投资板块是“企二代”朱桔榕接棒后扩展的新业务，2020年尚实现80.30亿港元收益。但显然，二级市场的波动所带来的不确定性，对公司业绩影响颇大。

值得注意的是，2022年一季度，合生创展集团物业合约销售面积虽有所增加，但合约均价大幅降低，导致物业合约销售额出现“中低双位数”降幅。若今年二级市场仍大幅波动、地产销售回暖无力，公司或将面临“两面夹击”。

此外截至2021年末，该公司土储减少、净借贷上升，各项年度开支也较上年提高。其中，销售及市场推广、一般及行政开支合计同比增幅近九成。

股权股资大亏

2021年，合生创展集团实现收益307.34亿港元，同比减少10.58%；实现毛利、股权持有人应占溢利分别为131.45亿港元、97.59亿港元，同比减少39.79%、28.42%。核心利润为47.56亿港元，同比降幅达62.80%。

公司业绩不够好看，主要是由于投资板块亏损所致。2020年1月，朱孟依女儿朱桔榕担任公司董事会主席。当年，该公司扩展投资业务板块，主要从事私募股权及上市股权投资。

彼时公司管理层认为，基于现有优质土储及商业地产表现，未来一段时间公司现金储备会不断上升，需要高效管理工具为资产保值、增值。

2020年，合生创展集团通过全资子公司在一级市场认购Scientia Technologies Limited的普通股。公司还在二级市场买入蓝筹股、科技医疗股及科技股，买入公司包括中国平安保险（集团）股份有限公司、汇丰控股有限公司、中国移动有限公司、平安健康医疗科技有限公司、小米集团等；同时出售了北京农商行的相应股份，转让价约人民币21.57亿元。

据年报数据显示，2020年，股权股资为合生创展集团带来80.30亿港元收益。

不过，投资有风险，对谁都概莫能外。2021年，合生创展集团投资巨亏29.65亿港元，同比大降136.92%。在业绩公告中，公司并未透露交易细节。但若按“中长期持有”配置原则，且仅以港股表现来看，上述买入公司中，除汇丰控股（0005.HK）、中国移动（0941.HK）全年基本波段运行，另三家公司股价下行明显。

其中，平安好医生（1833.HK）2021年12月31日收盘价为28.35港元/股（不复权，下同），较同年初1月4日收盘价下挫近七成；中国平安（2318.HK）收于56.15港元/股，较年初下挫四成；小米集团-W（1810.HK） 则收于18.9港元/股，下挫近五成。

一季度合约销售下滑

抛开投资板块影响，合生创展集团2021年业绩尚可。公开资料显示，该公司除了投资板块，主营业务有物业发展、商业地产投资、物业管理和基建业务。基建业务主要从事建筑、设计及装修服务。

业绩公告显示，2021年，该公司商业地产投资、物业管理、基建板块分别录得42.17亿港元、36.41亿港元、36.16亿港元收益，同比增长16.35%、70.66%、139.83%。核心业务物业发展录得收益为222.24亿港元，同比增长16.51%，收益占比超七成。

房地产业务收益较好，可归因于售价提升。报告期内，该公司共录得合约销售额（包括物业合约、装修合约）517.36亿港元，同比上升21.51%；受销售产品结构影响，合约均价为47081港元/平方米，同比上升79.91%，每平米合约均价高出上年20912港元。

具体来看，京津两地贡献较大，期内合约销售额为267.97亿港元，占比51.80%；广州及惠州、上海次之，依次贡献139.29亿港元、110.10亿港元，占总合约销售额的26.92%和21.28%。

不过，值得注意的是，进入2022年后，公司房地产业务发展不太乐观。根据公司一季度营运数据显示，2022年前三个月，其实现合约销售80.21亿元，同比下滑21.78%；其中，物业合约、装修合约分别贡献75.32亿元、4.89亿元，同比下滑23.26%、上升11.39%。

截至2022年3月末，公司物业合约销售面积为38.98万平方米，物业合约销售均价为每平米19322元。对比2021年同期，可以发现，物业合约销售面积增加约9.29万平米，但合约均价下跌超万元。若今年物业合约销售不济、二级市场也未能上行，合生创展集团或将面临“两面夹击”。

合生创展集团2021年各业务板块收益情况

数据来源：业绩公告

借贷净额上升

此外，截至2021年末，该公司的土地储备为2944万平方米，较上年末的3044万平方米，收缩100万平米。

《投资时报》研究员查阅过往公告注意到，2021年1月底，合生创展集团全资附属公司通过公开挂牌出让购买北京大兴区旧宫镇南郊农场棚户区、建设用地面积约为5.69万平方米，价款为人民币46.57亿元。该地块位于北京南五环外侧，邻近南海子公园。除此之外，未见拿地公告。

相比2020年在北京连拿多宗地，公司拿地已趋收缩。但另一方面，该公司净借贷却有所上升。截至2021年末，其银行及财务机构借贷为917.65亿港元、商业抵押担保证券为139.20亿港元、优先票据为87.54亿港元、资产支持证券7.71亿港元。其中，商业抵押担保证券同比增幅最大，为50.67%。

公司还有23.83亿港元的其他借贷，期末借贷总计为1175.93亿港元，同比增幅7.71%。而该公司银行存款及现金为363.12亿港元，也就是说，期末借贷净额为812.81亿港元，较2020年末增加近18亿港元。

从还款时间来看，其一年内需还款金额合计为309.07亿港元，占比26%，较上年同期上升8个百分点。而一至两年、两年至五年、五年以上的需还款金额占比或是未变、或是下降，显示出公司短期偿债压力有所加大。

同时，合生创展集团各项开支也有所上升。其中，销售及市场推广、一般及行政开支两者合计为73.67亿港元，同比增幅达86.44%。合生创展集团表示，主要是年度销售推广及售楼招商费用增加、员工薪酬福利增加及慈善捐赠增加。

《投资时报》研究员注意到，公司2021年雇员福利成本（包括董事酬金）22.63亿港元、雇员11775名；2020年为17.73亿港元、11368名。若粗略计算，每名雇员年薪19.22万港元，较上年约增3.63万港元。

截至2021年末合生创展集团还款时间情况

数据来源：公司公告