原標題：分紅率下降，拿地力度加大，保利發展逆勢擴張信號明顯

作爲最大的央企地產開發商，保利發展去年也沒能逃過歸母淨利潤下滑的命運，但下降幅度相對可控。

保利發展4月18日發佈的2021年年度報告顯示，其實現營業總收入2850.24億元，同比增長17.19%；歸母淨利潤273.88億元，同比下降5.39%。可對比的是，碧桂園、萬科、中海地產2021年歸母淨利潤分別下跌23.5%、45.7%、8.5%。

對於歸母淨利潤的下降，保利發展指出，主要受地產項目利潤率下降影響。

報告期內，保利發展毛利率爲26.80%，同比下降5.79個百分點，與行業利潤率下行趨勢一致；淨利率爲13.05%，同比下降3.42個百分點。

保利發展表示，未來隨着高地價項目的陸續體現，毛利率表現仍將承壓。

營收相對穩定的情況下，保利發展的合約銷售額逆勢增長，2021年同比上升6.38%至5349.29億元。據克而瑞數據，2021年百強房企銷售罕見負增長約3%，保利發展的銷售排名從2020年末的第5名提升至第4名。

儘管發展的態勢向好，但保利發展的分紅方案卻未能讓一些股東滿意。

據保利發展2021年度利潤分配方案，擬每股派發現金紅利0.58元，同比減少0.15元，佔 2021年度合併報表歸屬於母公司股東的淨利潤的25.35%，同比減少4.82個百分點。

對於分紅率的下降，外界其實也早有預期。在2020年年報發佈時，保利發展曾發佈了《2021-2023年股東回報規劃》，提到未來三年每年現金分紅佔當年歸屬於上市公司股東淨利潤的比例均不低於25%，而2018-2020年保利發展的分紅率未低於過30%。

對於下調分紅率的原因，保利發展財務總監周東利曾在去年的業績說明會上解釋道，隨着“三道紅線”等系列政策的出臺和落地，降低分紅、適當提高自有資金儲備規模，是爲了保持持續發展能力，爲股東創造價值。

換言之，保利發展這些年要加速擴張。有投資者認爲，保利發展算是少有的逆勢加槓桿的房企了，如果股東對保利發展未來的預期是擴大市場份額，那就要接受分紅率的下降。

衆所周知，雖然頭頂“央企地產商一哥”的光環，但保利發展過去很多年一直略顯保守， 2012年之後掉出行業規模前三，幾乎常年保持在第五的位置。

2017年股東大會上，原保利發展董事長宋廣菊曾對外稱保利發展將會在未來兩到三年回到行業前三，並立下“345戰略”，2017年要實現銷售額3000億元，2018年要實現銷售額4000億元，2019年衝擊5000億元。

爲此，保利發展在2016年、2017年持續加大拿地力度，拿地金額分別爲1214億元、2765億元，同比增幅高達85.1%、127.8%，拿地強度（當年全口徑拿地金額/當年全口徑銷售金額）分別爲57.8%、89.4%，遠高於2012年-2015年40%左右的水平。

進入2018年後，保利發展的拿地節奏放緩，拿地強度回落，2018年、2019年的的拿地金額分別爲1927億元、1555億元，同比分別下降30.3%、19.3%，拿地強度分別降至47.4%、33.7%。

在此背景下，保利發展的銷售增長軌跡並未按宋廣菊的設想發展，2017年銷售金額同比增長47.2%至3092億元，2018年同比增速下降至30.91%，銷售額達4048.17億元，2019年同比僅增長14.09%至4618.48億元，2020年增速更是降至8.88%。

不過，從2020年開始，在大多數同行都選擇減少拿地的背景下，保利發展開始明顯發力，全年拿地金額達2353億元，同比增長51%，拿地強度從2019年的33.7%提升至46.8%。

2021年，當不少房企的已暫停拿地時，保利發展繼續保持一定的投資定力，全年拓展項目 145個，比2021年同期只少了一個，新增容積率面積2722萬平方米，拓展金額1857億元，分別同比下降15%和21%。

與此同時，保利發展2021年拓展樓面地價爲6821元/平方米，同比下降8%。

保利發展指出，2021年22個重點城市實行集中供地制度，土地出讓節奏發生變化。“公司保持投資定力，在競爭激烈的首批供地中不追高、不盲從；在第二批、第三批供地熱度下降、市場迴歸理性時，迅速加大投資力度，獲取了廣州、南京、廈門等低溢價率的優質地塊。”

“強者恆強”的時代已經到來，優質的國企央企脫穎而出，可以憑藉自身的實力以及政策支持進一步提升市佔率。

從最關鍵的財務狀況來看，截至2021年底，保利發展有息負債規模爲3382億元，同比增長14%；淨負債率約爲55%，同比減少2個百分點；扣預資產負債率約爲68%，同比減少1%；現金短債比則從2020年的1.82倍增加至2.65倍；綜合融資成本約 4.46%，較去年末下降31個基點。

在此背景下，已多年不再重提“重返前三”的保利發展，在年初2022年度工作會議上提出“進三爭一”的新目標。但在如今房地產行業尋求新發展模式的背景下，所謂的“進三爭一”不能簡單理解成銷售規模上的排名，將是多個維度的考量。