首套房房貸利率“鬆綁”，如何影響剛需？

首套房貸利率“鬆綁”，點燃了房地產市場。5月16日早盤，wind地產指數延續上漲趨勢，午後指數一度漲超3%，最終收漲1.48%。

此前一天，央行、銀保監會宣佈，對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點。首套房貸利率的下限有所下調，有助於降低購房者的貸款成本。按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內共減少利息支出約2萬元。

當前經濟增速放緩，房地產市場承壓，根據國家統計局5月16日公佈的數據，今年前4個月，我國商品房銷售面積同比下降20.9%，銷售額同比下降29.5%。這一背景下，房貸新政無疑提振了市場信心。

差別化住房信貸政策調整如何影響樓市？何時才能傳導至銷售端？對剛需購買者帶來多大利好？樓市後續又怎麼走？對此，新京報貝殼財經記者採訪了首都經貿大學特大城市經濟社會發展研究院研究員、北京市房地產法學會副會長兼祕書長趙秀池，58安居客房產研究院分院院長張波以及諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄。

焦點1 如何利好剛需？

房貸利率水平重回2015年，“組合拳”效力不容小覷

新京報貝殼財經：此次房貸利率新政主要針對的是首套房，即政策向剛需人羣傾斜。2016年之前，房貸利率“打折”比較常見，但2016年之後國家對樓市的調控全面趨嚴，怎樣理解當前時點出臺新的房貸利率政策？

趙秀池：自2017年我國對樓市從嚴調控以來，影響了一部分剛需和改善性需求。而與改善性需求相比，剛需更重要一些。因此，差別化住房信貸政策首先從剛需入手，循序漸進，也是應有之義。

政策出臺的目的在於落實十九大提出的 “房住不炒”定位，以及去年中央經濟工作會議、今年政府工作報告提出的支持購房者的合理購房需求，促進房地產市場良性循環與健康發展。

隨着“三孩”政策的出臺及疫情的影響，居民對產權類住房的需求還是很大的，因此，首套房降息也是順應民意、呼應百姓產權類住房訴求的結果。

陳霄：今年以來，地方頻頻出臺鬆綁政策，政策所產生的實際效應有限，房地產市場景氣度仍然較低，在這樣的背景下，央行、銀保監會出臺政策加持顯得尤爲必要，本次下調首套房貸利率的下限，對於提振市場信心，鼓勵購房者入市有着重要意義。同時，這一政策對於近期各地的樓市鬆綁政策也會起到一個放大作用。

新京報貝殼財經：這一優惠幅度對促進剛需購房到底有多大的作用？多久才能傳導至銷售端？

陳霄：對於購房者來說，看起來似乎節省下來的金額並不高，但對市場、對購房者也傳遞了積極的信號，並且貸款金額越高，節省的金額就越多，這對購房者而言較有吸引力。

根據4月公佈的5年期LPR報價4.6%，也就是說首套住房的房貸利率最低可到4.4%，該房貸利率水平重回了2015年9月後的房貸水平，而2016年全國房地產升溫的一個重要原因在於信貸環境寬鬆。可以預測的是，本次中央信貸政策是房地產市場回穩的助推器，預計今年下半年政策將能明顯作用於銷售端。

張波：房貸利率的調整，最重要是向市場釋放出積極信號，並且全國層面的房貸政策調整比以往各地陸續調整對市場的影響更爲直接。因此，單一政策對於市場的作用雖然有限，但結合各地諸如取消限購、限售、公積金政策調整等一攬子放鬆政策，形成“組合拳”的效力給市場帶來的影響不容小覷。

趙秀池：雖然降息點數不大，優惠利息不多，還是能夠降低一部分購房者的成本，減輕一定的負擔。另外，這一政策的導向和對樓市的預期指導性很強，會增強樓市向好的信心，對促進剛需購房有一定作用。

對銷售端的傳導，要看各地政策出臺的時間，新購住房隨時執行新利率；對存量貸款，明年也應執行相應利率。

焦點2 何時傳導至銷售端？

預計6月政策發揮效力，市場信心影響積極性

新京報貝殼財經：今年以來，多地出臺多項樓市鬆綁政策，但從數據來看，政策層面的寬鬆還未傳導至銷售端，您認爲主要原因是什麼？如何看待樓市的後續走向？

張波：從統計局發佈的數據來看，1~4月份的房地產開發投資數據近一年來首次出現同比下降，其中，新開工面積下降幅度尤其明顯。因此房地產行業在4月份遇冷是個不爭的事實，這也是近兩個月中央和各地紛紛出臺政策提振樓市的重要原因，預計政策密集出臺後，市場面效力將在6月份得到更爲明顯體現。

政策面到市場面的傳導還未體現的重要原因依然是信心不足。一方面，購房者的信心不足，銷售面積不斷減少的同時，待售面積不斷提升，市場去化壓力持續存在，購房人羣入市節奏放緩，市場信心依然在底部回升階段。另一方面，房企信心也明顯不足，尤其是房企到位資金持續處於同比下降階段，也讓其開發投資層面捉襟見肘，尤其是民營房企的融資壓力依然較大，同步影響了房企新開工進度以及拿地的積極性不高，5月份各地都有更爲靈活的房企資金監管政策規則變化，預計對後續緩解房企資金壓力有一定利好。

陳霄：多地出臺鬆綁政策，實際效果不及預期，第一個原因是，缺乏中央端實質性的政策支持，地方的鬆綁政策效應無論如何都離不開中央的政策加持；第二，從政策內容來看，放鬆力度有限，多在需求端發力，集中於降低首付比例、調整公積金貸款額度、放鬆限購限售等方面，而市場對於這些政策已經產生了一定的免疫。因此，即使政策頻頻刺激，所產生的效果也在減弱；第三，近期多地散發疫情，各行各業都不可避免地受到影響，失業率有所提升，居民預期收入下降，購買房產的能力也有所減弱。

焦點3 鬆綁政策會否延續至二套房？

“房住不炒”基調不會發生變化

新京報貝殼財經：此前中央政治局會議也提出，支持剛性和改善性住房需求，在這種基調下，後續政府是否也會下調二套房甚至三套房地產利率的下限？

趙秀池：目前，三套住房不允許發放貸款，我認爲三套房貸政策不應該有所變動。

政策層面應該主要測重首套房和改善性需求，尤其在“三孩”政策背景下，改善性住房需求應該得到支持，同時，首套房住房貸款利率還應該降得更多一些。

同時，建議個人住房貸款不應該高於中小微企業貸款利率，因爲居民的住房貸款期限很長，負擔確實很重。另外，個人住房貸款利率若高於中小微企業貸款利率，便會出現中小微企業貸款挪作他用的情況，不利於金融市場規範運行。

張波：房貸利率下調對於購房者信心的提振作用相對有限，需要結合包括首付調整以及限購取消等多種政策才能對市場形成全方位影響。

未來，二套房的利率依然有下調空間，這本身是和保障合理住房需求，尤其是改善型住房需求密切相關，但預計會逐步推進，依然採用因城施策的方式。三套及以上的房貸利率調整下限的可能性非常小，“房住不炒”的大基調不會發生變化，三套及以上購房需求本身很難被界定到合理的住房需求中，調整會更爲謹慎。

近年來房貸利率政策調整

2008年10月將住房貸款利率下限由0.85倍降至0.7倍，公積金貸款利率相應下調0.27%，彼時五年期貸款基準利率爲6.12%，0.7倍爲4.28%。

2012年6月全國層面下調住房公積金貸款利率0.2個百分點，部分地區實行首套房基於下浮30%的優惠。

2014年提出“雙向調控”，930新政從全國層面下調貸款利率下限爲基準利率的0.7倍。彼時五年期貸款基準利率爲6.15%，0.7倍爲4.3%。