3月7日晚上突然放出的2022年成都的首轮土拍信息让地产圈炸了锅。
厉害了，50宗土地，约3172亩，从3月31日至4月2日分三天，全部走上拍卖台！
最闪瞎人眼的就是最高清水限价。
锦江区三圣乡32000！
成华区二八板块26000！
东客站最高限价28000！
天府新区万安片区26000！
高新中和28000！
OMG……
看到相关信息最开心的就是销售和中介了，去年还要抠脑壳卖的顺销盘们一哈就有了性价比，马上可以发一条朋友圈：去年没买房的肠子要悔青了。
但事实真是如此吗？？
提高限价，调动市场积极性
去年的三轮土拍的限制利润较大，让开发商集体“躺平”，出现了不少地块的流拍。这样躺下去不可。
从政府的出发点的总体方向是降低拿地门槛，增加企业利润空间，提高参与积极性。
而且我们大成都今年龙泉驿区将举办大运会，高新区迎接SKP开业，天府新区高速发展……各种城市红利数不胜数。政府的限价拔高当然就是告诉大家：成都，未来可期。
与此同时，央行全面降准降息，信贷端口放松，都在助力释放购房需求，让市场活跃起来。
利润差距+抽签 给足发挥空间
据统计，本次的50宗地块中，有36宗地房地价差超过1万/㎡，最高为18600元/㎡。价差越大，留给房企利润空间就越大，房企也或有更多的施展空间。
而在3月9日还公布了本次土拍的出让规则：以“限价竞买+抽签竞得”方式进行拍卖。
而不是之前的竞拍在到达最高限价后“竞配建”或者“竞人才公寓比例”等增加成本的方式。减少成本支出的压力。
大佬把题目的难度降低了，如果开发商再做不来就不能再怪了哈。
从某种意义上说，合理利润空间，既是开发商的动力所在，也是保障楼盘品质的重要因素之一。而且开发商的出发点不再是仅仅是压缩成本，可以让产品更多元化。
最高限价未必是卖价
这必然会同时也肯定会刺激市场，有些持币观望的购房者就会认为，那还是赶紧买了，再不买以后不是更贵买不起了。
但大家要搞清楚一个事情就是，这个政府给到的最高限价未必会是开发商最终会卖的价格。之前的土拍的双限价格让利润空间很低，开发商只有顶格售卖才能有点盼头，但现在拉开空间了就是另外一套题了。
比如在一直土地出让较多的二八板块，目前的在售价格在2.3w左右，去年拿地的预计在2.4w，看此次土拍的最高预期是给到2.6w，挖地下室+装修包会到2.8w。如果新拿地的开发商打造差不多的产品还顶格售卖，我只能怀疑他是其它楼盘的间谍帮忙出货。
开发商也不傻，如果同一个板块的房子他这样顶格销售，其它产品还不笑惨了。（感谢同行的帮忙）
而开发商想快速周转回款价格也只能参照同期的差不多的项目给到定价才行，如果它想卖到高价只有打造出差异化的、更高规格的产品让购房者买单啊。
所以这个定价的目的就是在政府给你的划线范围内各凭本事来赢得市场。
购房者别盲从 政策规范需更进
当然这也是有bug的，并不是人人都能理性不盲从的，如果造成购房者的惶恐一窝蜂去抢购现有的房子那势必会抬高市场预期，开发商当然就能拿到更多的话语权从而更大胆的定价操作。
而购房者希望的价高就质高的愿望还要寄希望开发商的良心，在利润面前嘛啥都不好说，加上开发商频频出事暴雷，维权就算了，要是烂尾交不了房才是扎心的芭比Q。
需要更规范的政策让开发商“乖一点”。
最好的解决方式就是现房出售，眼见为实没法作妖。
真刚需退出群聊 利好低价二手市场
目前不少在售房源都有福利优惠活动也并不便宜，对于预算不足的人员来说直接打消未来买新房的念头转战二手。
最近成都二手市场持续活跃，从11月份反弹总体超过2021年，而上周成交2658套，环比增加5.85%，成交的总价基本在200w以内属于价格敏感的刚需人群。
网红盘去一个少一个，主城区200w的新房所剩无几，而再看下此次的地块指标都是偏改善属性，刚需不太会是主力的目标客群了，只有去二手，预计二手市场也能持续不错的热度。
房价一直在稳步up 刚需刚改看房正当时
虽然去年市场冷淡，但拉开数据看成都房价一直是坚挺上涨的。城市能级上台阶地价走高，房价就不可能会降。
建议刚改一类的购房者今年开始可以多看看房，去年拿地的那一大波大概率今年都会亮相加上卡的死死的限价，总价方面更容易拿下。
如果今年的土拍都是这样的趋势话，预计好地段的依然恒强但溢价不会太高，而一般般的地块就一般般的成交了。结果如何拭目以待。
而拿地的开发商大概率都会往“壕”的方向努力，那确实有点高攀不起了。
真刚需一类的就把次新房淘起来，这才是解决上车的王道，毕竟刚需的香饽饽们被改为租赁保障房的，开发商出事被冻结的比比皆是，能淘笋盘还有机会。
此次土拍埋下一个悬念
给到的这个最高限价能不能实现呢？
如果这次的土拍刺激到了购房者真的都去下单买房，必然会让市场火热起来这样的话，那么开发商再未来定价上就能大胆一些。
但这个价格到底能不能现实，就是交给市场看开发商和购房者的博弈了。
而就这几天不少之前市场平平的项目销售都有了明显变化，大家需要稳住心态不要盲目冲对于自己有硬伤的项目。
市场回归平稳才是好事，太冷太热都不行，而在现有形势下，我到底该怎么做，如何做出正确的趋利避害有益自己的决策？ 是所有人都应该思考这一个问题。
