都说上海楼市的寒意十足。 

但是3、4月的二手交易量却并没有那么差。 

有人看空，自然也有人会默默入场。 

即便是楼市寒冬里，我们也认为 上海的核心区房产依然是家庭资产最好的底仓。 

这里有更确定的人口和产业基础，有足能够 穿越 周期的更小波动。 

有不算高但更平滑的长线收益，以及日益缩减的土地供应量…… 

因此，我们又花了1000万重仓上海……

01

 上海卖房真的只要一周 

近期，我们的一位置换客户江先生（化名）一家完成了近千万房产的置换。 

都说上海置换难，房子不好卖，但是 江先生的房子一周就卖掉了。 

你肯定要说，江先生的房子估计地段、产品都不错，要不然凭什么这么 快 。 

但是恰恰相反，这套要卖的房子位于 杨浦中原板块， 是一套标准的 上世纪老破小。

绝对是当下上海楼市让人头疼的房子。 

即便是这么惨的产品，难道就没有一点优势了么。 

其实并不是，江先生的房子虽然是老破小，但是有加装电梯，又是黄金三楼，装修也不错。 

在小区里或者板块内还有非常有性价比的房子。 

如果盲目被市场风向影响，一味贬低自己的房子，那肯定是要比市场价便宜很多才能卖出去。 

能不能 准确完成定价， 是房子能否快速卖出最关键的一步。 

因为精准的价格，匹配而来的客户也是最精准的。

合理价格反应的是房子符合市场行情、房东心态端正、中介与房东的沟通成本低。 

这个时候，我们再通过房外房的外部中介资源广泛曝光。 

绝对不用担心客户量。 

事实证明，很快就有几家中介带着客户就来了。 

江先生反而有了 反选的能力。

这也是为什么不建议大家只找一个中介，或者只找所谓自己熟悉的中介。 

不在一棵树上吊死，是现在卖房非常重要的事情。 

其中一家大型连锁中介确实推荐了一位意向度很高的客户，但是价格很低，只有345万。 

因为他们门店的历史成交都比较低，所以客户就认定低价。 

很快别的中介推荐了价格更高，同样意向度极高的客户。 

两边一拍即合，而且买家还是全款。 

挂牌375万，最终365万成交，谈判过程也就半个小时。 

没有谁的房子可以天生完美，但是卖房时怎么做更重要。 

一周卖房就是上海楼市的速度。

02

 买对房真的很重要 

卖得快，买的也很顺利 。 

江实际上江先生的卖房与买房是同时开始的，1月到4月初，也就 3个月时间全部搞定。

江先生一家的第一套房子大概是2019年买的。 

因为夫人家一直在杨浦，为了和岳父岳母住得近一些，就近选择了中原老破小。 

当时买那套房子也没有过多考虑过升值，以后置换方不方便之类的。 

幸运的是房子买在2019年，楼市上涨之前。 

这次卖掉房子勉强没有亏钱。 

经历这次卖房后，江先生也意识到 买房要有下家意识。

既要满足自己的买房使用需求，也要保证房子的流动好，相对稀缺那就更合适了。

江先生的买房首要需求是以后小孩上学，同时要离父母近，方便以后照顾小孩，总价1000万以内。 

我们给到了新江湾城、大宁、金杨等区域作为推荐。 

看了一圈房子和板块后，他们对于新江湾的环境和学校是比较认可的。 

虽然夫人一家是上海本地人，其实对于新江湾也没有那么熟悉，甚至在想是不是会有些“偏”。 

我们是给江先生一家进行了深入分析： 

1、新江湾板块已经很成熟了，上海购房者尤其杨浦这边对于新江湾的认可度是很高的； 

2、新江湾核心区新房供应有限，不会对二手房带来较大冲击； 

3、这边的二手房业次新为主，整体的环境和居住体验非常高； 

4、尚浦中心、湾谷、国正中心等入住抖音、NIKE、B站、叠纸等大型企业，潜在购买力是不缺的； 

5、新江湾入学多政界、商界、教育界大佬子女，生源情况是优质的； 

6、小面积两房占比少，流通性强，自住率高，业主负债率低，几乎无砸盘抛售； 

7、1000万预算，新江湾是非常合适的中产板块，没有价格和产品的错配，如果说2000万在往上，那新江湾可能不一定就是最优的选择了。 

…… 

作为理工出身又在德企工作的江先生来说，非常认可我们的分析工作。 

在锚定了小区后，江先生甚至发挥自己IT的特长，自己做个小插件每天监测小区的房源和价格情况。 

功夫不负有心人，我们顺利帮江先生找到了合适的房源，同时让业主给出了诚意价格。 

在江先生的预算内完成适配。 

有意思的是，房东一开始想要 996万 的总价，最终在 955万 成交。 

工作不要太卷得到了双方的一致认可~ 

03

 写在最后 

当下很多人买房顾虑很大，总是担心今天买了明天跌。 

事实上20年前买房依然有短线的涨跌。 

对于江先生来说同样面临 未来市场不确定性的风险。

但是他的心态更平稳，而且不追求短期超高收益。 

最多就是，“早买早享受，晚买享折扣”而已。 

毕竟小孩上学还是3年以后，等到自己真的要卖现在的房子，可能又是个5年以上的周期。 

长期看，还是上海核心区域的房子更 稳定 。 

其实江先生的想法，就是我们一直给客户的理念。 

上海的资产一定是有价值的，只不过 市场从随便买变成了要挑着买。

上海的 置换是有难度的， 虽然江先生的整个过程很轻松，但是背后是房外房的积累和专业付出。 

专业的事情交给专业的人来做， 置换链条的环节太多，不可控因素太多了，一不小心就容易踩坑犯错。 

关键是找我们置换，并不会比你自己去找中介多花钱。 

本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan）。