都說上海樓市的寒意十足。 

但是3、4月的二手交易量卻並沒有那麼差。 

有人看空，自然也有人會默默入場。 

即便是樓市寒冬裏，我們也認爲 上海的核心區房產依然是家庭資產最好的底倉。 

這裏有更確定的人口和產業基礎，有足能夠 穿越 週期的更小波動。 

有不算高但更平滑的長線收益，以及日益縮減的土地供應量…… 

因此，我們又花了1000萬重倉上海……

01

 上海賣房真的只要一週 

近期，我們的一位置換客戶江先生（化名）一家完成了近千萬房產的置換。 

都說上海置換難，房子不好賣，但是 江先生的房子一週就賣掉了。 

你肯定要說，江先生的房子估計地段、產品都不錯，要不然憑什麼這麼 快 。 

但是恰恰相反，這套要賣的房子位於 楊浦中原板塊， 是一套標準的 上世紀老破小。

絕對是當下上海樓市讓人頭疼的房子。 

即便是這麼慘的產品，難道就沒有一點優勢了麼。 

其實並不是，江先生的房子雖然是老破小，但是有加裝電梯，又是黃金三樓，裝修也不錯。 

在小區裏或者板塊內還有非常有性價比的房子。 

如果盲目被市場風向影響，一味貶低自己的房子，那肯定是要比市場價便宜很多才能賣出去。 

能不能 準確完成定價， 是房子能否快速賣出最關鍵的一步。 

因爲精準的價格，匹配而來的客戶也是最精準的。

合理價格反應的是房子符合市場行情、房東心態端正、中介與房東的溝通成本低。 

這個時候，我們再通過房外房的外部中介資源廣泛曝光。 

絕對不用擔心客戶量。 

事實證明，很快就有幾家中介帶着客戶就來了。 

江先生反而有了 反選的能力。

這也是爲什麼不建議大家只找一箇中介，或者只找所謂自己熟悉的中介。 

不在一棵樹上吊死，是現在賣房非常重要的事情。 

其中一家大型連鎖中介確實推薦了一位意向度很高的客戶，但是價格很低，只有345萬。 

因爲他們門店的歷史成交都比較低，所以客戶就認定低價。 

很快別的中介推薦了價格更高，同樣意向度極高的客戶。 

兩邊一拍即合，而且買家還是全款。 

掛牌375萬，最終365萬成交，談判過程也就半個小時。 

沒有誰的房子可以天生完美，但是賣房時怎麼做更重要。 

一週賣房就是上海樓市的速度。

02

 買對房真的很重要 

賣得快，買的也很順利 。 

江實際上江先生的賣房與買房是同時開始的，1月到4月初，也就 3個月時間全部搞定。

江先生一家的第一套房子大概是2019年買的。 

因爲夫人家一直在楊浦，爲了和岳父岳母住得近一些，就近選擇了中原老破小。 

當時買那套房子也沒有過多考慮過升值，以後置換方不方便之類的。 

幸運的是房子買在2019年，樓市上漲之前。 

這次賣掉房子勉強沒有虧錢。 

經歷這次賣房後，江先生也意識到 買房要有下家意識。

既要滿足自己的買房使用需求，也要保證房子的流動好，相對稀缺那就更合適了。

江先生的買房首要需求是以後小孩上學，同時要離父母近，方便以後照顧小孩，總價1000萬以內。 

我們給到了新江灣城、大寧、金楊等區域作爲推薦。 

看了一圈房子和板塊後，他們對於新江灣的環境和學校是比較認可的。 

雖然夫人一家是上海本地人，其實對於新江灣也沒有那麼熟悉，甚至在想是不是會有些“偏”。 

我們是給江先生一家進行了深入分析： 

1、新江灣板塊已經很成熟了，上海購房者尤其楊浦這邊對於新江灣的認可度是很高的； 

2、新江灣核心區新房供應有限，不會對二手房帶來較大沖擊； 

3、這邊的二手房業次新爲主，整體的環境和居住體驗非常高； 

4、尚浦中心、灣谷、國正中心等入住抖音、NIKE、B站、疊紙等大型企業，潛在購買力是不缺的； 

5、新江灣入學多政界、商界、教育界大佬子女，生源情況是優質的； 

6、小面積兩房佔比少，流通性強，自住率高，業主負債率低，幾乎無砸盤拋售； 

7、1000萬預算，新江灣是非常合適的中產板塊，沒有價格和產品的錯配，如果說2000萬在往上，那新江灣可能不一定就是最優的選擇了。 

…… 

作爲理工出身又在德企工作的江先生來說，非常認可我們的分析工作。 

在錨定了小區後，江先生甚至發揮自己IT的特長，自己做個小插件每天監測小區的房源和價格情況。 

功夫不負有心人，我們順利幫江先生找到了合適的房源，同時讓業主給出了誠意價格。 

在江先生的預算內完成適配。 

有意思的是，房東一開始想要 996萬 的總價，最終在 955萬 成交。 

工作不要太卷得到了雙方的一致認可~ 

03

 寫在最後 

當下很多人買房顧慮很大，總是擔心今天買了明天跌。 

事實上20年前買房依然有短線的漲跌。 

對於江先生來說同樣面臨 未來市場不確定性的風險。

但是他的心態更平穩，而且不追求短期超高收益。 

最多就是，“早買早享受，晚買享折扣”而已。 

畢竟小孩上學還是3年以後，等到自己真的要賣現在的房子，可能又是個5年以上的週期。 

長期看，還是上海核心區域的房子更 穩定 。 

其實江先生的想法，就是我們一直給客戶的理念。 

上海的資產一定是有價值的，只不過 市場從隨便買變成了要挑着買。

上海的 置換是有難度的， 雖然江先生的整個過程很輕鬆，但是背後是房外房的積累和專業付出。 

專業的事情交給專業的人來做， 置換鏈條的環節太多，不可控因素太多了，一不小心就容易踩坑犯錯。 

關鍵是找我們置換，並不會比你自己去找中介多花錢。 

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