實探調控政策“鬆綁圈”中的深圳樓市：購房者變“冷靜” 存量房貸利率下調呼聲高

證券時報記者 吳家明

最近一段時間，鬆綁成爲多地樓市調控的關鍵詞。作爲一線城市的樓市風向標之一，深圳似乎已被樓市調控“鬆綁圈”包圍，而且市場上有關深圳樓市的政策調整“傳言”不斷。不過，截至目前深圳樓市調控政策並沒有發生變化，購房者勿輕信謠言。

樓市變還是不變？這是擺在一線城市面前的選擇題。過去，深圳樓市非常“敏感”，特別是對政策變化的預期，但今年的情況似乎有些不同。

證券時報記者在實地走訪中發現，經過一年多的深度調控，加之經濟環境的變化，即使面對各式各樣的樓市調控政策變化，購房者似乎已變得越來越“冷靜”，不少購房者希望深圳能鞏固來之不易的“調控效果”，相關二手房參考價在更新後能夠更“精準”。此外，對於房貸利率的變化，多數購房者更希望存量房貸利率也能有所下調。

鞏固來之不易的“調控效果”

據不完全統計，5月以來全國已有近40個城市出臺了樓市調控鬆綁政策，包括放鬆限購、限售，降低首付比例，下調房貸利率，增加公積金貸款額度，發放購房補貼等多個方面。其中，粵港澳大灣區多個城市如佛山、中山、江門等，也陸續出臺鬆綁樓市政策。臨近深圳的東莞和惠州，此前也分別對樓市調控政策進行一定程度的“鬆綁”，其中，東莞提出生育二孩或三孩者可新增購買一套商品住房、個人住房轉讓增值稅徵免年限由5年調整爲2年等政策受到關注。在“利好”政策刺激下，記者致電東莞城區、虎門鎮的幾個新房項目營銷中心，有銷售經理表示前段時間推出的優惠折扣措施有所收緊，市場更傳出東莞二手房屢屢出現“反價”的消息。

東莞的樓市調控鬆綁政策帶來了一些市場反應，在深圳一些政府和社區論壇上，記者也發現許多購房者發帖和討論，呼籲深圳應謹慎“放鬆”樓市調控政策，鞏固來之不易的“調控效果”。在羅湖區、光明區的幾個新房項目營銷中心，記者隨機採訪幾位購房者，大家都對目前深圳二手房參考價如何調整、樓市調控政策會不會發生變化等問題高度關注，也希望相關政策變化能儘快落實，特別是二手房參考價。除了價格調整，多位購房者也對記者表示，現在的二手房參考價是一個小區一個價格“一刀切”，如果二手房參考價得到更新，希望價格能夠更“精準”，例如根據樓層、朝向來計算參考價。

房地產市場的調控效果，除了行業自身政策力度外，還受金融信貸和稅收等影響。近期的金融政策變化，也給房地產行業注入活力。近日央行、銀保監會發布《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，首套房商貸利率下限調整爲不低於LPR（貸款市場報價利率）減20個基點，二套房按現行規定執行。

不過，記者諮詢中國銀行、寧波銀行等多家銀行個貸經理，他們均表示還未接到正式通知。目前深圳首套房房貸利率最低能做到4.9%，也有個貸經理表示，“即使有下調的空間，但按照深圳的情況，可能很難達到4.4%。”不過，與去年相比，多家銀行放款速度保持較快水平，有的銀行二手房按揭業務的流水審覈有所放鬆，房貸放款速度有所提升。

此外，對於房貸利率的變化，多數購房者更希望存量房貸利率也能有所下調。

IPG中國首席經濟學家柏文喜指出，對於存量用戶來說，房貸利率下降的途徑不僅僅只在於LPR下降，央行、各家商業銀行以及地方政府都可以主動調降房貸利率，甚至給予不同力度的貼息。5月LPR走勢依然有下降趨勢，未來房地產金融也會進一步加快和加大寬鬆的頻率與力度。

買房還是要量力而行

那麼，在周邊城市調控鬆綁以及房貸利率發生變化預期的“刺激”下，深圳樓市的交易情況發生了哪些變化？

其實，自4月初以來，深圳市場的成交就出現一些回暖跡象，但也可看出購房者的“謹慎”。深圳市房地產中介協會公佈的數據顯示，4月深圳全市一手住宅共成交2851套，環比下跌0.3%，二手房網籤2539套，環比增長率爲68.4%。美聯物業全國研究中心的數據顯示，上週深圳全市二手住宅備案592套，環比上漲141.6%。上週，有2個新房項目入市銷售，均來自龍華區，共帶來1687套房源，但兩盤去化情況均不太理想。

此外，樂有家研究中心數據顯示，4月成交量排名前20的深圳二手樓盤中，有超五成的小區業主掛牌價環比出現了下調。記者在羅湖、福田和龍崗坂田等多個片區實探發現，一些中介經理反映近日的確有些二手房業主小幅度“反價”，但這些房源之前已經很長時間沒有成交，多數業主也都是抱着“試一試”的態度。在採訪中，面對業主“反價”的現象，多位購房者也表示，相比較2020年的情況，自己變得比較“冷靜”，坦言即使調控政策發生變化，目前買房還是要量力而行。

中國民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文認爲，房地產銷售低迷主要受三方面因素影響：一是由於疫情防控收緊，居民看房購房行爲受到限制；二是居民收入增速明顯放緩，繼續加槓桿能力受到削弱；三是受近兩年房企債務違約事件影響，居民對期房銷售不信任，也對房地產銷售形成拖累。

深圳一家本地房企的營銷負責人告訴證券時報記者，公司對深圳市場前景依舊看好，但在當下調控環境中，公司推盤步伐將有所控制，在售新盤的折扣促銷活動仍將繼續。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹認爲，“深圳樓市的房貸利率在四大一線城市裏面處在最低水平，在全國範圍來看也是較低水平。因此，如果深圳也下調首套房的房貸利率，對市場的刺激程度也是相對較小，但有利好總比沒有利好要好，畢竟深圳住宅市場目前的情況並不樂觀。至於深圳是否會出臺其他利好政策，我認爲會有的，但具體不好猜測。”

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，在目前的高房價背景下，對於新市民買房來說壓力較大，因爲目前的房價水平，相比2017年和2016年那一輪的紓困，最大的變化就是房價已達歷史最高，很多新市民集中的熱點城市房價比那個時候大概翻了一倍甚至兩倍，在這種情況下，就必須要降成本，才能真正地疏解樓市供需的錯配。