疫中探市丨丁祖昱：市場很難，信心要有！

丁祖昱評樓市

多點散發的疫情，成爲2022年房地產行業最大的不確定性。

5月10日起，克而瑞舉辦了一場以“數智洞見 疫中探市”爲主題的房地產市場趨勢發佈會，圍繞住宅開發、物業管理、資產管理、康養產業、租賃住宅、產城發展、文旅產業七大領域展開了爲期四天的討論。80餘位行業TOP專家共同探索未來常態化疫情防控下各領域的發展趨勢。

市場信心的恢復仍在艱難博弈，每一個關心房地產市場的人都想知道，樓市到底什麼時候才能回穩？

今天開始我們將推出“疫中探市”系列，第一篇《疫情對中國房地產市場影響分析及未來展望》，重磅記錄易居企業集團CEO丁祖昱基於大數據的深刻分析，爲中國房地產市場和企業的發展給出自己獨到的見解。

關於今年房地產市場的走勢，丁祖昱給出的趨勢判斷是：先低後高，整體回穩會延至三季度。

據克而瑞監測，前4月全國有83個省市出臺相關鬆綁政策，是近幾年中放鬆政策出臺最密集的一次。

隨着對中國房地產政策認識的加深，就目前全國市場表現而言，政策層面是真正影響市場的導火線，且不僅是導火線，更是影響供應、需求、購買力的真正內因。

過去4個月是政策放鬆是最密集的4個月，但對市場成交的影響有限。

一方面與4月以來疫情多點散發不無關係，據克而瑞不完全統計，目前全國超過20多個城市線下售樓處因疫情而輪番關閉，無法及時推貨。

因此，預計5、6月份還會有一些力度更大的地方政策出臺。

另一方面，與去年下半年土拍市場逐步走低有一定關係，在集中供地和市場下行壓力影響下，2021年第二、三輪土拍出現國企和央企兜底現象，民企大多由“謹慎拿地”轉爲“不拿地”，受此影響，全國300城土地成交建面和成交金額大幅下降，其中成交金額爲近六年來首次下滑。

在這兩者背景之下，新房供應前4月創三年同期新低，4月單月同比降幅持續擴大到57%。

從當前市場來看，今年的疫情抵消了很多政策，特別是4月份以來，疫情多點散發，上海乃至全國多個重點城市都受到疫情影響。

長三角和大灣區復甦進程被打斷。CRIC數據顯示，長三角區域高位回落，上海自開始靜態管控後沒有任何供應量。受上海及周邊影響，長三角區域前4月成交面積同比跌幅最大，爲-57%。

從全年進程來看，長三角和大灣區原本4、5月的數據應是逐步提升，可在疫情影響下，4月末登記備案成交數據回升進程被打斷，回溯數據實際成交時間，正是在3月底4月初疫情多點散發之時。

疫情造成的區域分化加劇，2022年以來成交逐月回落，前四個月累計成交同比下降50%。特別是4月，新房成交同環比均下降，其中三四線同比下降63%。

疫情導致土地市場供地節奏發生變化，部分城市延遲了第一批土拍。前四個月土地成交面積降幅超過50%。

這對未來市場影響非常大，一般各大企業拿地集中在上半年，3、4、5月份最優，因爲上半年拿地，下半年開盤，當年可實現回款，這對現金流影響非常大，因此，若錯過了拿地黃金期，那今年整體的土地市場將非常不樂觀。

對於企業來說，疫情影響下樓市下行壓力未減，房企銷售回款仍較爲艱難，這進一步加劇了資金壓力；且由於集中供地多爲核心一二線城市，土地成本相對較高，導致企業拿地意願、拿地力度降至歷史低位，截止4月末，仍有接近六成百強未拿地。

雖然近期房地產融資政策回暖加速，但受疫情影響，且行業風險未出清等多重原因，政策傳導不及預期，企業融資恢復仍較爲緩慢。3、4月的融資量分別爲858億元和641億元，分別同比下降31%和45%

據克而瑞監測，2022年前4月的債券發行量僅是到期量的61%，企業償債持續承壓，接下來的6、7月則達到年內償債高峯期，月均到期量達700億元以上，所以6、7月份對很多房企來說是一個非常重要的坎，希望相關政策可以在5、6月份快點落地到位。

在目前整體疫情影響下，客戶需求變化很大。

我們做了有關疫情對購房決策影響的調研，發現仍然堅持買房的客戶只有20.09%。有一部分要換房，比例17.36%，但是推遲買房和放棄買房的客戶到達了35.61%。

在這樣的情況下，誰還想買房？

調研顯示，一線城市的購房者態度比較堅決，會遲到但是不會缺席。

還有一些改善需求，因爲疫情想換更大的房子，小房子和與父母同住的換房需求被激發出來，這一點，也對產品的促銷有關聯。

接下來，110平米以上的戶型可能會更搶手，而且必須兩衛以上，客廳面積要大，要有書房，原來是雞肋的書房成爲眼下爭搶的點，客臥實際功能都當書房用，一般情況下不住人。今天對這些戶型的調整也是需要關注的點。

總體來看，此次疫情對購房迫切度影響較大，3個月內購房的比例大幅下降，所以我們原本預計4、5月份回暖要整體往後延，至少延遲三個月，甚至有近六成的客戶置業計劃延遲了一年以上，這一年以上是目前的調研數據，如果接下來經濟繼續受到一定影響，再影響到收入，進而影響到購買力，那麼這個影響可能還會更大。

展望後市，疫情疊加供求失衡，未來市場不確定因素更多。有內因也有外因，外因主要是疫情的不確定性，內因則主要還是市場需求和購買力的嚴重透支。

對此，我們認爲，首先政策還是在不斷的寬鬆過程當中，其中包括爲房企紆困的政策，以期化解房企債務風險，所以最近一段時間，特別是困難房企還是有機會拿到合理的紆困融資，包括原有貸款的保留、展期等優惠政策，需要和地方銀保監會、地方銀行進行溝通。在預售資金監管方面，部分城市也給予一定放鬆。

在土拍方面，特別是土地預付款也給予一定支持，當然稅費方面也是房企值得關注的，特別是這兩年市場調整之後，很多項目實際都不賺錢，但是房企都有所得稅增值稅預增問題，原來預增比重較高，按照原來的測算收益比較高，但事實上沒有那麼高收益，如果把這些預收款項都調整到合理的範圍內，對房企影響還是比較大的。

與購房相關的政策，比如剛需、改善等購房政策都有很重要的影響，其中最重要的影響還是按揭的影響，即首套和二套房的首付比例，如果能進一步下調，比如首套從30%調整至20%，那麼購買力將上調30%。二套房如果從70%首付調整到30%，對客戶的購買力影響也極大，這些政策都亟需出臺。

此外，我們希望在限售、限購等方面出臺輔助政策，部分城市也建議在高端豪宅等方面放開限價，在房價方面給大家一些信心，因爲“買漲不買跌”，如果看不到房價上升趨勢，市場也是死水一潭。所以希望市場上的高端項目，能夠在房價方面有一定的支撐作用，雖不希望漲，但也要防下跌。

總體來看，今年的市場走勢一定是先低後高，高是指相對於現在情況，但全年和往年相比會明顯下降。土地市場成交亦是如此，因供地增加而帶來成交回升或在二季度出現，但全年總規模還會下降。

當然，也不必對行業整體規模有所疑慮，我們依然要抱有信心。即使回落到過去幾年的水平，規模依然是可觀的。

目前已經看到了不少利好和曙光，信心還是要有。

如果今年要保住5%以上的GDP增速，房地產業必須要穩住。房地產行業仍然是中國經濟的壓艙石和支柱產業，這一點毋庸置疑。

大浪淘沙，未來的市場會更加穩健，對企業而言，過去的運作模式該結束了，三高模式無法在青銅時代生存，在未來三到五年，房企負債率會降至更合理水平，未來市場會更加穩健。