长沙，这个楼市调控的优等生，楼市限购政策显著松动了！
今天（5月11日），长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（下称《方案》）。
该《方案》指出，业主可以通过与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》（以下简称《协议》）的方式，由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不低于10年。本《方案》施行之前，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。在《协议》履约期内的租赁住房信息将在不动产登记系统中进行标注，并确保履约。
这也就意味着，对于拥有多套房、处于限购状态的长沙家庭，随时可以把名下的二手房“盘活做租赁住房”，进而获得一张、甚至两张全新的“房票”。
无论在一线城市或二线城市，持有多套房的家庭往往拥有更强的购买力，但这部分家庭也是受到限购影响最大的群体，如何精准地为该群体发放购房资格？长沙最新的租赁住房《方案》就可以解决这一问题。
将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不低于10年，相当于把一批二手房的流动性锁定10年，让更多的购房需求向新房市场释放，加快长沙的新房去化速度。
《方案》提到，租赁住房的租金、押金、佣金均应纳入监测监管。长沙进一步加快盘活存量房用作租赁住房试点的同时，也能稳定租赁关系，稳定租金水平，而且不低于10年的运营年限更能够满足租客“长租”的心愿。
总的来说，长沙通过“租赁住房破除限购”的方式，要比“生二胎三胎新增购房资格”更靠谱，更创新，也更有可操作空间。
而且业主与试点企业签订《协议》后，仍可以进行房屋交易，但在因买卖、赠与办理租赁住房不动产转移登记时，需取得长沙市住建部门的租赁住房上市交易工作联系单，且购买方、受赠方仍需按《协议》履行期满。
由此可见，签订过租赁《协议》的房屋，即使经过出售、赠与，也仍需要完成当初约定好的租赁年限，以此来保障租客的权益。
值得关注的是，对于楼市调控的“优等生”长沙来说，这已经是今年的第三次楼市政策微调了。
第一次，是今年4月20日，湖南政府发布《关于实施强省会战略支持长沙市高质量发展的若干意见》（以下简称《意见》）。
《意见》中称，放宽人才落户限制，具有大专及以上学历在长沙就业人员可即时申报落户，享受在长沙购房资格。
第二次，是最近的5月7日，长沙市对家庭购买第二套房间隔时间进行优化调整：即日起，长沙家庭首套房网签或取证满四年，可购买二套房。
而在此之前，长沙市限购区域内家庭购买第二套商品住房，需要首套住房取得不动产权属证书满4年或房屋交易合同网签备案满6年。
第三次，就是我们上面所提到的，对拥有购房资格的人取消限购。让业主通过签订租赁住房协议的方式获得购房资格，盘活存量住房的同时，又能帮助新房去库存，促进租赁市场健康平稳发展。
为什么这个“最严”的城市，短短1个月内连续3次放松，这释放了什么信号？长沙房子还值得买吗？
首先是高层对房地产的密集“喊话”，标志着国家对房地产巨大态度转变和金融政策转变，也意味着各地方政府贯彻落实因城施策，采取更宽松房地产政策是受到支持的。
5月4日，中国三大金融监管机构“央行、银保监会和证监会”陆续发布新闻通稿，关于房地产，央行通稿重申“支持刚性和改善性住房需求”；银保监会1358字的通稿中，谈到房地产就有162字，“含房率”罕见地接近12%；证监会通稿也谈到对房地产行业的支持，具体是：积极支持房地产企业债券融资。
其次，长沙的房地产市场目前表现低迷，需要一些更加积极的手段刺激楼市回暖。
据长沙统计局，1-3月，全市商品房销售面积400.53万平方米，下降14.4%；其中住宅销售面积347.87万平方米，下降18.8%。
据克而瑞，五一期间，长沙内五区商品住宅供应为零，网签建面约12.9万方，同比去年下跌33%。五一期间，集中开盘项目仅6个，共推出543套房源，成交290套，平均去化仅有约53%。
最后，长沙房地产市场不缺需求，其不动产仍具有投资价值。
在第七次人口普查中，长沙在2010年到2020年新增了300万常住人口。长沙10年人口增量不仅在湖南具有垄断性优势，在全国也非常突出，可以名列第八，超过了武汉。
另外，2021年跟2020年相比，长沙新增了17.85万常住人口，在全国名列第六。前五名为：武汉、成都、杭州、西安、南昌。
至于长沙在省会的“首位度”，也是不错的。下图是主要城市GDP占全省的比重，以及过去20年变动情况。
2021年，长沙GDP占全省的28.8%，在27个内地省会城市里排名第八，超过了昆明、合肥、沈阳、杭州、郑州等城市。但不如武汉、西安等。
过去20年长沙的首位度提升了超过10个百分点，仅次于合肥、西宁，位居27个内地省会城市第三名。
经济、人口高速增长，伴随着楼市调控的连续放松，未来长沙房价能否一直保持低水平运行？这对于长沙核心区来说很难。
2022年，长沙楼市政策会有第四次松绑吗？我的看法是，长沙目前的限购门槛仍然偏高，尤其是南京、苏州调整为6个月社保，沈阳等城市取消限购后。
