長沙，這個樓市調控的優等生，樓市限購政策顯著鬆動了！
今天（5月11日），長沙市培育和發展住房租賃市場工作領導小組發佈了《關於推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》（下稱《方案》）。
該《方案》指出，業主可以通過與試點企業簽訂《長沙市盤活存量房供作租賃住房合作協議》（以下簡稱《協議》）的方式，由長沙市住房租賃監管服務平臺進行監管，將存量房盤活供作租賃住房，運營年限時間不低於10年。本《方案》施行之前，已實現網籤備案交房或已辦理不動產登記的房屋，盤活供作租賃住房後，不納入家庭住房套數計算。在《協議》履約期內的租賃住房信息將在不動產登記系統中進行標註，並確保履約。
這也就意味着，對於擁有多套房、處於限購狀態的長沙家庭，隨時可以把名下的二手房“盤活做租賃住房”，進而獲得一張、甚至兩張全新的“房票”。
無論在一線城市或二線城市，持有多套房的家庭往往擁有更強的購買力，但這部分家庭也是受到限購影響最大的羣體，如何精準地爲該羣體發放購房資格？長沙最新的租賃住房《方案》就可以解決這一問題。
將存量房盤活供作租賃住房，運營年限時間不低於10年，相當於把一批二手房的流動性鎖定10年，讓更多的購房需求向新房市場釋放，加快長沙的新房去化速度。
《方案》提到，租賃住房的租金、押金、佣金均應納入監測監管。長沙進一步加快盤活存量房用作租賃住房試點的同時，也能穩定租賃關係，穩定租金水平，而且不低於10年的運營年限更能夠滿足租客“長租”的心願。
總的來說，長沙通過“租賃住房破除限購”的方式，要比“生二胎三胎新增購房資格”更靠譜，更創新，也更有可操作空間。
而且業主與試點企業簽訂《協議》後，仍可以進行房屋交易，但在因買賣、贈與辦理租賃住房不動產轉移登記時，需取得長沙市住建部門的租賃住房上市交易工作聯繫單，且購買方、受贈方仍需按《協議》履行期滿。
由此可見，簽訂過租賃《協議》的房屋，即使經過出售、贈與，也仍需要完成當初約定好的租賃年限，以此來保障租客的權益。
值得關注的是，對於樓市調控的“優等生”長沙來說，這已經是今年的第三次樓市政策微調了。
第一次，是今年4月20日，湖南政府發佈《關於實施強省會戰略支持長沙市高質量發展的若干意見》（以下簡稱《意見》）。
《意見》中稱，放寬人才落戶限制，具有大專及以上學歷在長沙就業人員可即時申報落戶，享受在長沙購房資格。
第二次，是最近的5月7日，長沙市對家庭購買第二套房間隔時間進行優化調整：即日起，長沙家庭首套房網籤或取證滿四年，可購買二套房。
而在此之前，長沙市限購區域內家庭購買第二套商品住房，需要首套住房取得不動產權屬證書滿4年或房屋交易合同網籤備案滿6年。
第三次，就是我們上面所提到的，對擁有購房資格的人取消限購。讓業主通過簽訂租賃住房協議的方式獲得購房資格，盤活存量住房的同時，又能幫助新房去庫存，促進租賃市場健康平穩發展。
爲什麼這個“最嚴”的城市，短短1個月內連續3次放鬆，這釋放了什麼信號？長沙房子還值得買嗎？
首先是高層對房地產的密集“喊話”，標誌着國家對房地產巨大態度轉變和金融政策轉變，也意味着各地方政府貫徹落實因城施策，採取更寬鬆房地產政策是受到支持的。
5月4日，中國三大金融監管機構“央行、銀保監會和證監會”陸續發佈新聞通稿，關於房地產，央行通稿重申“支持剛性和改善性住房需求”；銀保監會1358字的通稿中，談到房地產就有162字，“含房率”罕見地接近12%；證監會通稿也談到對房地產行業的支持，具體是：積極支持房地產企業債券融資。
其次，長沙的房地產市場目前表現低迷，需要一些更加積極的手段刺激樓市回暖。
據長沙統計局，1-3月，全市商品房銷售面積400.53萬平方米，下降14.4%；其中住宅銷售面積347.87萬平方米，下降18.8%。
據克而瑞，五一期間，長沙內五區商品住宅供應爲零，網籤建面約12.9萬方，同比去年下跌33%。五一期間，集中開盤項目僅6個，共推出543套房源，成交290套，平均去化僅有約53%。
最後，長沙房地產市場不缺需求，其不動產仍具有投資價值。
在第七次人口普查中，長沙在2010年到2020年新增了300萬常住人口。長沙10年人口增量不僅在湖南具有壟斷性優勢，在全國也非常突出，可以名列第八，超過了武漢。
另外，2021年跟2020年相比，長沙新增了17.85萬常住人口，在全國名列第六。前五名爲：武漢、成都、杭州、西安、南昌。
至於長沙在省會的“首位度”，也是不錯的。下圖是主要城市GDP佔全省的比重，以及過去20年變動情況。
2021年，長沙GDP佔全省的28.8%，在27個內地省會城市裏排名第八，超過了昆明、合肥、瀋陽、杭州、鄭州等城市。但不如武漢、西安等。
過去20年長沙的首位度提升了超過10個百分點，僅次於合肥、西寧，位居27個內地省會城市第三名。
經濟、人口高速增長，伴隨着樓市調控的連續放鬆，未來長沙房價能否一直保持低水平運行？這對於長沙核心區來說很難。
2022年，長沙樓市政策會有第四次鬆綁嗎？我的看法是，長沙目前的限購門檻仍然偏高，尤其是南京、蘇州調整爲6個月社保，瀋陽等城市取消限購後。
