港灣商業觀察 梁美燕 施子夫

今年以來，市場對房地產行業的預期雖有變化，但從部分房企披露的業績數據來看，面臨的壓力依舊存在。大唐地產便是其中之一，其營收和淨利潤增速有所放緩，與此同時，根據最新的經營數據，其銷售承壓依然明顯。在2022年的新趨勢下，大唐地產的千億銷售金額的目標能否實現？

截至2022年5月18日，大唐集團控股（02117.HK，以下簡稱大唐地產）股價報收於2.600港元。從資本市場走勢上看，從今年至今，大唐地產股價下跌了36.28%。

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劇增的少數股東權益與“消失”的槓桿

大唐地產的上市之路頗爲不易。2020年，大唐地產才成功上市，然而，此前其已三度遞交招股書。

2019年至2021年，大唐地產營收分別爲81.08億元、105.88億元、112.54億元，分別同比增長47.54%、30.59%、6.29%。2021年，大唐地產來自於銷售物業的收入約爲106.53億元，在總營收中的佔比達94.66%；淨利潤約10.3億元，同比增加約8%，淨利潤率約9.1%，公司擁有人應占淨利潤約爲7.26億元；毛利率爲23.98%，毛利約26.99億元，相對2020年的26.95億元略有增加。

與此同時，從2019年至2021年，大唐地產非控股權益由2.07億元增加至45.82億元，歸屬母公司股東權益僅由28.77億元增加至56.23億元。換句話說，少數股東權益在三年間增長了22倍，歸母股東權益僅增長1.9倍。

知名地產分析師嚴躍進對《港灣商業觀察》表示，從行業角度來講，2022年企業經營業績不可能再有所增長，只會是下降。今年上半年，房地產市場仍然非常疲軟，全國一些重點城市和重點房企都下跌了40%左右的經營業績，對於類似企業肯定是有衝擊。但是反過來講，如果類似企業能夠把負債控制得好，或者能夠躲避風險的話，反而有機會做的比別的企業好。

負債率是房企們普遍關注的重要一環，尤其在當前房地產市場仍然不景氣的狀況下，負債情況顯得尤爲重要。2017年，大唐地產的淨負債率曾高達1087.9%，2018年又大降至408.8%。隨後，2019年、2020年、2021年，大唐地產的淨負債率繼續下降，分別爲119.2%、58.7%、51.6%。上述期內，資產負債率分別約爲91.7%、83.2%、83.3%。

截至2021年末，大唐地產扣除預收賬款後的資產負債率約爲76.09%，現金短債比爲1.13，踩中一條紅線。

從負債規模來看，大唐地產的總負債在逐年攀升。2019年至2021年，大唐地產負債總額爲339.55億元、393.33億元、508.94億元，同比增長14.13%、15.78%、29.39%。短期借款分別爲23.02億元、26.67億元、38.18億元。

而同期內，大唐地產現金及現金等價物爲40.95億元、56.60億元、55.09億元。經營活動產生的現金流分別爲45.91億元、-12.42億元、30.01億元。

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銷售疲軟，千億目標還有戲嗎？

早於今年1月31日，評級機構穆迪發佈報告稱，應大唐集團控股有限公司的要求，將撤銷公司長期發行人信用評級，撤銷前期評級維持爲“B2”。早在2021年12月，大唐地產就主動申請標普撤銷其長期發行人信用評級，且大唐地產提出的申請都在機構維持其穩定評級期間。大唐地產表示，待市場穩定後會根據發展狀況再次公開評級。

有部分市場人士聲音認爲，大唐地產此舉會從一定程度上影響到公司的融資。但從另外一個角度來看，目前的房地產行業，融資難或許是大多數企業所面臨的問題。相對融資來說，去化的重要性似乎顯得更高一些。

嚴躍進認爲，如果負債做大，且不考慮三道紅線的前提下，銷售數據穩健就可以。如果銷售數據能夠持續穩健，適當高負債的風險是可以規避的。但是在市場降溫或者企業經營能力下降的情況下，負債數據暴露出的問題就會放大。

1月至4月，大唐地產累計實現合約銷售額約爲82.9億元，較2020年同期減少40.39%；累計銷售面積約爲83.11萬平方米，同比減少42.23%。平均銷售價格約爲每平方米9970元。

從單月來看，4月份，大唐地產合約銷售額約爲18.5億元，同比去年的49.98億元下降了62.98%；合約銷售面積約爲19.09萬平方米，同比去年48.63萬平方米也下降了60.74%。平均銷售價格約爲每平方米9680元。

此前，大唐地產曾定下在“十四五”期間，達到千億銷售金額，邁入行業50強的目標。從克而瑞數據上看，2021年全年，大唐地產全口徑銷售額爲505.8億元。未來，其能否實現此前定下的銷售目標，仍然難以預料。

“從銷售數據來看，類似目標都是在行情比較好的時候制定的，但是總體上來講，現在企業確實是需要注意風險，經營會受到市場環境的影響，包括企業競爭之間的格局都有變動，但如果能夠積極去獲取一些低成本的融資，前提就是企業負債數據降得比較低，能夠獲得一些新的一些融資，那麼後續在拿地和銷售上，加把勁的話，業績仍然可以衝一衝，否則也會存在不確定性。”嚴躍進說道。