2022中國房地產上市公司TOP10研究報告發布

原標題：2022中國房地產上市公司TOP10研究報告

來源：中指研究院

2022年5月20日，由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院研究主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組研究承辦的“2022中國房地產上市公司研究成果發佈會暨第二十屆產城融合投融資大會”在北京隆重召開。

“2022中國房地產上市公司TOP10研究”的研究對象主要包括95家滬深上市房地產公司和80家大陸在港上市房地產公司。研究結果顯示：2021年，在新冠疫情和房地產調控前緊後松的背景下，商品房銷售額18.2萬億元，增長4.8%。房地產上市公司踩準市場週期，收入規模再創新高，但“增收不增利”現象嚴重，且企業間經營規模、財富創造力和財務穩健等方面的表現持續分化。2022年以來，隨着新冠疫情多點散發和宏觀經濟下行壓力，房地產市場調控邊際寬鬆趨勢顯著，房地產上市公司競爭將進入全面競爭時代，未來擁有良好基本面、第二業績增長曲線的房地產上市公司將釋放更高的企業價值。

2021年，房地產上市公司總資產規模增速進一步放緩。其中，滬深上市公司總資產均值爲2067.6億元，增速均值爲6.8%，較上年回落6.7個百分點。大陸在港上市房地產公司總資產均值爲2470.2億元，同比增長均值爲10.5%，較上年回落11.8個百分點。滬深及大陸在港上市房地產公司總資產增速大幅放緩，創近年新低。

隨着行業分化的進一步加劇，前期保持高速發展的民企在放慢腳步，央企、地方國企則體現出了較強的持續經營能力，在逆週期階段依然穩步前行，行業發展的新格局正在逐漸形成。央企普遍具有資產規模大、佈局範圍廣泛等特點，2021年總資產均值達4031.7億元，是民營企業均值的1.6倍。央企自律性強，財務管理嚴格，注重發展的長期性、穩健性，2018-2020年總資產的同比增速均在22%左右，2021年受行業週期影響，增速降至12.1%，但仍高於其他類型企業。2021年地方國有企業對行業的支撐作用逐漸顯現。地方國企主要服務本地，對外擴張意願不強，規模普遍較小，但具有區域深耕經營豐富、信用良好、融資便利等特點，因此在行業下行階段開始嶄露頭角，積極參與地方投資。2021年，地方國企總資產規模均值爲894.0億元，同比增長10.2%，表現出了較強的逆週期發展能力。同期，民營企業總資產規模均值2553.6億元，同比增速連續四年下滑，2021年降至6.8%。“三道紅線”新規的出臺及2021年下半年冷卻的融資環境導致民企資產擴張速度大幅放緩。

2021年，滬深上市房地產公司營收增速與上年持平，而大陸在港上市房地產公司營收增速略有提升，但淨利潤增速創新低，增收少增利現象加劇。其中，滬深、大陸在港上市房地產公司營業收入均值分別爲316.6億元、462.7億元，同比分別增長15.5%、17.7%，增速較上年增加0、2.0個百分點，淨利潤均值分別爲17.3億元、43.4億元，同比分別下降41.6%、18.0%，同比增速較上年減少38.2、19.2個百分點。隨着商品房銷售增速下行和新冠疫情持續，房地產上市公司前期高地價在2021年醞釀出毛利率下滑和物業減值兩個結果。

2021年，上市房企淨利潤率繼續下行、淨資產收益率降至個位數。受到新冠疫情、房地產調控政策從嚴、各類成本居高不下等因素影響，滬深、大陸在港上市房地產公司淨利潤率均值分別爲8.4%、7.5%，較上年下降3.9個百分點和4.6個百分點；淨資產收益率均值分別減少4.0和4.4個百分點，降至4.4%和9.1%。

2021年銷售額增長促進了剔除預收賬款的資產負債率的下調，滬深及在港上市房地產公司的指標均值分別爲64.4%、69.5%，較上年分別下降0.2、2.0個百分點，均值全部合規。2021年上市房企一方面縮減債務規模，另一方面加大股東投入，補充公司淨資產，有效降低了槓桿水平。滬深及在港上市房地產公司淨負債率均值分別爲76.5%、64.7%，同比分別下降4.6、0.3個百分點。2021年滬深及在港上市房地產公司的現金短債比均值分別爲1.24、1.32，爲短期債務提供了有力保障。

2021年，受新冠疫情和房地產市場下行影響，房地產上市公司盈利能力顯著下降，股東收益水平持續回落。具體來看，滬深上市房地產公司每股收益均值爲0.31元，較上年下降45.2%；大陸在港上市房地產公司均值則爲0.68元，同比下降26.9%。滬深及大陸在港上市房地產公司分別有27.4%、26.9%的企業每股收益出現增長，其他企業均出現不同程度下滑。部分優秀房地產上市公司在現金分紅方面表現出了積極的態度。

2021年下半年伴隨着宏觀經濟下行壓力加大，房地產市場在密集調控和新冠疫情影響下逐漸降溫，疊加個別企業流動性風險爆發，投資者對房地產板塊風險預期增加，房地產上市公司市值呈現下跌態勢。滬深上市房地產公司市值均值爲169.9億，同比下降10.8%；大陸在港上市房地產公司市值均值爲193.6億，同比下降32.9%。

2021年，房地產板塊前高後低，滬深及大陸在港房地產上市公司表現整體不如大盤。2021年下半年，伴隨着消費偏弱、投資謹慎、預期轉弱，宏觀經濟下行壓力加大，A股資本市場震盪下行。房地產板塊走勢與大盤接近，前升後降，3季度以來受調控不斷加碼影響震盪下行，四季度以來，中央多次表態支持合理住房需求，房地產板塊有所反彈，年末申萬地產指數同比下降11.9%。港股受疫情反覆、通貨膨脹、行業監管變動及全球資本市場多重因素影響，2021年全年跌宕起伏，港股房地產板塊整體隨大盤波動，年末恒生地產指數同比下降7.9%。

隨着資本市場的持續震盪，房地產行業監管加強，資本市場對房地產行業股票的價值評估以及選擇更加嚴謹慎重，重心逐漸轉移到企業本身。因此，短期內經營較爲穩健的龍頭企業、區域性龍頭企業以及地方國企將受益於行業出清，獲得土地和資金資源優勢，或將在行業回暖後迎來業績反彈期。中長期看，率先探索出新型發展模式的企業將獲得更高的估值溢價。