南华期货研究所：当前地产市场有何新表现？

南华期货研究所戴朝盛

　　核心观点：

4月初的时候，我们曾在周报上比较过当前房地产市场调整期与历史上的相同阶段时期各方面表现有何不同。如今，4月地产数据全线出炉，同时，本周房地产市场政策又有较大变化，因此我们这次再次聚焦地产市场，分析地产行业现状以及现有政策能够扭转地产颓势。

目前房地产行业的各项指标依然在不断恶化，无论是投资增速，还是销售、新开工、竣工、施工等细分指标均已触及历史低点。

政策面则从自下而上走向自上而下。据中指研究院统计，截至目前全国已有130余城出台房地产政策超200次，特别是进入4月份以来有约70城发布楼市新政，优化节奏加大。政策内容多涉及降利率、降首付、购房补贴、税费优惠、提升公积金贷款额度、调整限购范围、缩短限售期限等多个方面。但单独的因城施策作用有限，我们可以从郑州地产市场看出来。

从房贷压力、贷款基准利率下调幅度以及当前市场收益率表现来看，我们认为5年期LPR下调15个基点作用有限，预计更多、更有力度的政策仍将在路上。

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第1章当前地产市场有何新表现？

1.1．地产指标继续全方位恶化

从经济数据来看，地产市场还处于恶化进程中。4月房地产开发投资累计同比下降2.7%，为2020年疫情爆发期后最低水平，即使是2008年和2015年的历史调整期，我们也没见到过如此低的数值。与此同时，我们估算的4月房地产开发投资当月同比增速为-10.12%，连续三个月下降。自去年开始的这一轮调整期中，我们已看到6次当月同比为负，且负值深度明显高于2015年这一波，可以预期当月同比增速为负的月份数据还将继续增长。

从销售、土拍、新开工、施工以及竣工全链条来看，无论是累计同比还是当月同比，目前均处于历史极低水平。2月份可能部分数据还不及2008年和2015年的情景，但从当前情况来看，几乎所有数据悲观程度均已达到或者超过2008年和2015年，仅次于2020年年初的戛然暂停阶段，特别是新开工面积的当月同比数据，运行中枢已较前两个周期底明显下移。

从其他数据来看，在居民中长期贷款再次落入负值区域的同时，地产销售金额基本相较去年腰斩。4月克而瑞百强房企销售金额同比-59.0%，增速较3月降低6.2%，4月30城成交同比-54%，增速较3月降低8%。5月随着疫情发展情况相对小幅改善，地产销售可能有所企稳回升，但依然难见乐观。

我们之前提到过，与上一轮相比，本轮房地产调整期的房价相对坚挺。从4月数据来看，房价的调整依然处于进行中。同比上涨城市个数逐渐减少，从2月的78个减少至72个，而同比下行城市个数则从2月的22个增加至28个。住宅价格指数中，一、二、三线城市当月同比增幅继续下滑，但截至4月，住宅价格指数仍处于增长状态，与以往比调整深度依然不足。

1.2．政策从自下而上走向自上而下

自3月以来，以郑州发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》为标志，楼市正式进入自下而上的因城施策阶段。据中指研究院数据显示，截至目前全国已有130余城出台房地产政策超200次，特别是进入4月份以来有约70城发布楼市新政，优化节奏加大。其中热点二线城市、以及三四线城市为楼市调控主力。政策内容多涉及降利率、降首付、购房补贴、税费优惠、提升公积金贷款额度、调整限购范围、缩短限售期限等多个方面。

表1.2.1：降低首付比例城市梳理

资料来源：中指研究院南华研究

表1.2.2：下调房贷利率城市梳理

资料来源：中指研究院南华研究

尽管如此，因城施策的效果依然有限。以郑州为例，住宅价格指数环比依然低位运行，同比继续下探，4月已跌至负值区域，二手房成交价格指数也继续下行。这固然与疫情有关，但也体现出单一的因城施策政策不足以提振需求，挽救市场信心。

5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，开启了自上而下的政策调整之路。5月20日，央行再次历史首次在MLF利率未动的情况下，单独下调5年期LPR 15个基点。5年期LPR的下调不仅惠及新增购房者，也让存量房贷还款压力下降。

那么5年期LPR下调15个基点能否扭转当前地产颓势？我们认为提振有限。

第一，以100万元30年等额本息还款为例，下调后月供大概可少还89元，30年将少还3.25万元，力度着实有限。

第二，从历史上来看，2008年的下行期，5年期贷款基准利率下降189个基点，2012年下降50个基点，2015年下调165个基点。自去年9月以来，本轮5年期LPR仅下降20个基点，相比而言，利率下行幅度非常有限。

第三，如我们之前所说，目前理财收益率已大幅下滑，2015年，一年期理财产品收益率约为4%，而当前理财收益率已跌至3.1%附近，但是即使考虑LPR的下调，当前的房贷利率整体依然高于2015年，与市场利率下行幅度不一致。

加之，当前房地产市场是长短期下行期的叠加，“房主不炒”大基调下，市场预期已经改变，如此小规模的房贷利率下调可能作用也不会太明显。

此外，关于地产行业债务风险问题，目前看到的好消息是支持民营房企债券融资。

证监会5月11日表示，交易所债券市场推出民营企业债券融资专项支持计划，计划通过与债券承销机构合作创设信用保护工具等方式促进民营房企债权融资。随后，碧桂园、龙湖、美的置业三家民营房企被选为“示范房企”。5月20日晚间，碧桂园地产完成2022年第一期公司债券簿记建档工作，发行吸引了包括国有大行、股份行和证券公司等多家机构踊跃参与投标，最终发行过程圆满落地，票面利率4.5%。

“示范房企”也在不断扩容，譬如，5月19日，旭辉集团对外表示，其已接到监管机构的指导，目前正在申请债券发行额度。预计后期扩容步伐将继续。这些政策体现了政府化解民营房地产企业信用风险的决心，可以缓解企业爆雷现象，有助于地产行业信心的恢复，但要扭转当前地产业的颓势，仍需更多政策配合。

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