處於流動性危機中的佳兆業集團，因年報難產，已停牌近三個月，不僅投資人關心，監管層也在密切關注。

年報難產被責令改正

6月28日，深圳證監局發佈對佳兆業集團（深圳）有限公司採取責令改正措施的決定。

行政監管措施決定書顯示，佳兆業集團（深圳）有限公司作爲公司債券發行人，未按規定及時披露2021年年度報告，違反了《公司債券發行與交易管理辦法》相關規定。深圳證監局決定對公司採取責令改正的監管措施，並要求公司收到決定書之日起30日內提交書面整改報告。

財通社注意到，佳兆業集團（深圳）有限公司屬於佳兆業集團（01638.HK）的全資子公司。

今年3月22日，佳兆業集團發佈公告稱，預計無法於2022年3月31日或之前刊發2021年度業績。按照監管要求，佳兆業集團股票於4月1日起停牌。停牌時股價報0.84港元，市值不到60億，較2021年初的高點蒸發了8成。

彼時公司把年報難產歸咎於疫情，但時至今日，年報仍遲遲未出，從而引發監管介入，不過，佳兆業並非孤例。佳兆業集團今日對外回應稱，公司高度重視深圳證監局出具的相關監管措施，將切實整改，積極落實，加快年報審計編制工作進度，履行信息法定披露義務。

財務審計大換血

不過，該公司的年報可能仍需一段時間的“醞釀”，因爲就在近日，作爲編制年報最關鍵的兩個角色都被更換。

6月20日，佳兆業集團公告，吳建新已辭任公司首席財務官，由羅婷婷接任。在佳兆業，首席財務官（CFO）似乎是一個燙手的職位，從黃志強、劉富強、吳建新到羅婷婷，5年換了4人。

公開資料顯示，吳建新曾先後任職於華爲、碧桂園，2015年加入佳兆業，2020年接替劉富強成爲佳兆業首席財務官，去年佳兆業旗下錦恆財富爆雷，吳建新一度出面與投資者進行溝通。

而新的接任者羅婷婷是公司一手培養的年輕干將，今年38歲，加入佳兆業的時間比吳建新還早。羅婷婷在加入佳兆業之前，曾任職於大型會計事務所。2011年加入佳兆業後，羅婷婷先後擔任計劃財務部部門總經理、集團總裁助理、副總裁等職務，“見證參與公司10年來的重大發展歷程”。

內部的首席財務官換掉之後，佳兆業緊接着更換了外部負責年報的審計機構。

6月27日，佳兆業集團又稱，由於疫情對審覈程序造成不利影響，公司尚未能夠與致同（香港）會計師事務所有限公司就雙方接受的時間表達成協定，以就2021年年度業績完成審覈。根據董事會建議，致同已辭任公司核數師。同時，董事會宣佈，委任開元信德會計師事務所有限公司爲公司新核數師，任期至公司來屆股東周年大會結束爲止。

理財和美元債爆雷已半年

實際上，疫情“擋箭牌”背後，自去年11月以來，頭頂“深圳舊改之王”、“三道紅線”全部達標的佳兆業就陸續出問題了。

先是旗下錦恆財富 “理財產品”爆雷，投資者猝不及防。至於原因，佳兆業表示，受嚴峻的房地產市場環境和國際評級機構下調評級等多重不利因素影響，佳兆業集團的流動性遇壓。

根據當時的披露，截至2021年11月4日，佳兆業集團通過錦恆財富佈局總本金119.13億元，預期到期的利息還有8.75億元，合計是127.88億元。公司管理層公佈的兌付方案是，佳兆業集團將以錦恆財富產品的到期時間爲順序，採用分期兌付的方式陸續兌付本金和利息。

2021年12月20日，佳兆業集團又披露了4項已經違約的優先票據，未償還本金額約117.8億美元，這是時隔6年後美元債再次違約。佳兆業稱，其一直與優先票據持有人的代表商討，就尚未支付的優先票據制定全面債務重組計劃。

佳兆業2021年半年報顯示，公司負債總額2376億元，資產負債率爲74%，總有息負債1237.8億元，淨負債率爲93.7%。這些表內負債之外，佳兆業集團還有445億元的“少數股東權益”，數額甚至超過368億元的歸屬母公司股東的所有者權益，其中有多少是明股實債無法知曉。

截至2022年6月28日，佳兆業集團美元債存續17筆，合計約116億美元，合人民幣約775億元，目前這些美元債價格已經跌到1美元面值十幾美分。

根據克而瑞的數據，6月30，佳兆業將有一筆2017年發行的8.2億美元的境外優先票據到期，同日到期的還有3筆境外債券，當日到期債券累計12.55億美元（約合人民幣84億元）。

“不死鳥”何以解困

根據媒體的報道，佳兆業一直是房地產行業裏的“異類”。之所以這麼說，是因爲郭英成三兄弟於1999年在深圳創辦佳兆業後，沐浴“深圳改革”的春風，僅成立一年便以“布吉”改造項目——桂芳園一炮而紅。嚐到甜頭之後，佳兆業堅定了走城市更新的道路，一舉成爲深圳首屈一指的“爛尾樓專家”和“舊改之王“，獲利頗豐。

在2012年至2014年間，房地產業陷入低迷，佳兆業反其道而行，大舉跑馬圈地。僅2013年一年，佳兆業就耗費141億資金，拿下32宗土地。這一年，佳兆業首次超越萬科，成爲當地新房成交量、成交金額雙料冠軍。

值得一提的是，2015年，佳兆業等多家房企受深圳落馬高官牽連，多個樓盤房源被鎖，現金流枯竭，公司因無法按時支付債券利息，成爲國內第一家美元債券違約的房企。

後來種種因素助推，佳兆業得以轉危爲安，並在2020年成爲TOP25房企，且晉級福布斯全球企業1000強。這一年，佳兆業還成爲成都“地王”。

在此期間，佳兆業的膽子更大了，創始人郭英成在全球資本市場上征戰殺伐，併購多家企業。目前佳兆業旗下已有佳兆業集團、佳兆業美好、佳兆業健康、佳雲科技、佳兆業資本等7家上市平臺。

但與此同時，佳兆業集團的債務也急速擴大，作爲目前美元債規模超過百億美元的三家房企之一，佳兆業的負債規模僅次碧桂園和恒大，美元債違約也令其再次踏進同一條河流。

2021年11月，佳兆業爆雷後，爲緩解資金壓力，給出了一份總計約818億元的資產處置清單。佳兆業走上了非主業領域“割肉”的道路。

2022年4月，佳兆業曾公告，央企招商蛇口和長城資產與佳兆業簽訂戰略合作協議，幫助其債務重組。但2個月過去，目前雙方合作尚未有更多進展。

有意思的是，就在昨日，地產圈最大“空頭”鬱亮改口稱，“短期市場已經觸底了”。鬱亮提到最近這一年，許多行業都不容易，房地產並非最艱難的，房地產行業也沒有理由躺平。

佳兆業們，這次能否挺過難關，爲未可知。