原標題 地產央企的“勢力範圍”

01

行業哀鴻遍野，多數企業自身難保，但總有少數人走出了不一樣的路。

今年上半年的土地市場沒有太多意外和驚喜，民營企業依然普遍缺位，國企、央企承擔了拿地主力。

這其中，號稱地產央企“四大金剛”的保利、中海、華潤、招商表現異常突出。

根據中指院數據，上半年華潤權益拿地金額392億元，中海權益拿地金額355億元，保利權益拿地金額245億元，招商權益拿地金額235億元。

除了在土地市場出手大方，“四大金剛”在拿地上都更喜歡在一線城市佔據市場。

原因很簡單，在市場下行時，不少民營房企受制於資金壓力無法在公開土地市場拿地，而央企由於強大的背景在資金方面具有優勢，在競爭對手偃旗息鼓的時候，央企卻在土地市場揮金如土。

但錢也不是任意揮霍，對央企而言，要拿就拿最好的地，哪兒的地最好？毫無疑問，一線城市。

但是，四家企業也根據自身偏好在一線城市劃好了勢力範圍。

02

華潤、中海北京拿地最積極。

華潤上半年權益拿地金額392億元，在北京以及京津冀區域的拿地排行榜上排名均第一。中海僅次於華潤，在北京及京津冀區域的拿地排行榜上均位列第二。

在北京今年首輪集中供地中，華潤獨立報名10塊地，成爲第一批土拍報名地塊最多的房企；中海系報名數量7宗地，位列第二。從結果來看，華潤和中海在北京首輪土拍中分別斬獲2宗地。

北京二批次集中供地，總計推出17宗地，華潤就報名了9宗，結果可想而知，華潤斥資118.86億元斬獲兩宗地塊，成爲此輪拿地最多、金額最大的房企；中海再次緊跟其後，位居第二，雖然兩家企業斬獲土地數量相同，但華潤以底價74.7億元摘取總價“地王”，成爲業界焦點。

華潤、中海之所以在北京大肆搶地，炸天團分析有以下幾個原因：

其一，對規模都有訴求。

華潤置地新上任董事會主席李欣在多個公開場合表態：華潤置地，對規模沒有要求，但對行業排名一直有訴求。但沒有規模，哪來的排名？

中海的規模焦慮從2019年左右就開始出現，所以2020年初，中海也打破自己原有獨立開發項目的原則，高調發布尋地計劃，找尋合適的合作伙伴。此後，中海便在土地市場高歌猛進，對規模的渴求昭然若揭。

其二，出於深耕的需要。

華潤在北京深耕28年，已經開發40餘個住宅項目，北京之餘華潤，意義非凡。北京同樣也是中海的深耕之地，中海在北京佈局的項目之多不亞於華潤，項目總量超過50個。

除了上述原因，坊間傳言，2020年上海曝出土地“圍標”事件後，涉事其中的中海、華潤三年內被禁止在上海拿地。

上海拿不了地以後，華潤和中海就將矛頭對準了北京。作爲首都，不缺人、不缺錢、更不缺業績。

根據克而瑞的統計，今年前5月，中海在北京賣了118億多銷售額，而華潤也賣了50多億元，二者分列北京房企權益金額榜單的第一和第四。

03

招商則霸屏上海。

從2017年，招商就制定了“重返上海”戰略，但真正的發展契機在2020年。彼時，因“圍標”事件“萬中華”（萬科、中海、華潤）缺席上海公開土地市場之後，這給了招商、保利撿漏機會。

尤其是招商，從2020年起，招商開始霸屏上海土拍。

有一點值得指出，當時“萬中華”傳出“圍標”事件的那塊地，重新出讓後就是被招商拿了。

2020年，招商在上海土地市場斥資114億元拿地，位列上海市場前三；

2021年，招商在上海土地市場斥資170億元拿地，位列上海市場第一；

2022年僅上半年，招商就已經斥資118億元在上海拿地，半年度拿地金額排名第二，僅次於上海地產集團。

招商華東區域負責人曾公開表示，招商蛇口要在土地儲備、產品打造、綜合服務等方面在上海保持領先地位。

目前來看，第一點招商的確做到了。

據說在今年上海第一輪土地出讓中，保利（文中的保利均指保利發展，非保利置業）也報名了多宗地塊，但無奈投拓部門不給力，沒有摸準上海的土拍規則，最終顆粒無收。

有業內人士戲稱，保利要想在上海拿地可能需要把招商的投拓挖來。

不僅土地市場豪橫，招商在上海的銷售市場佔有率也在逐步提升。今年上半年，招商在上海的全口徑銷售額達到180.49億元，已經排在第二位，僅次於融創。

除了上海以外，招商還在其他長三角城市掃貨，比如合肥，在第二批集中供地中，有報道說招商準備了近百億元報名參拍，最終攬獲兩宗地，其中包括總價34億元的“巨無霸”地塊。

事實怎麼樣已經不重要了，重要的是，招商對長三角是真愛。

相對而言，華潤除了在京津冀重倉，在大灣區的投資拿地金額也排在前三；而中海、保利除了京津冀，在大灣區、中西部拿地斥資也均排在前十；只有招商唯獨在長三角大手筆拿地。

在中指院發佈的上半年長三角企業拿地排行榜中，招商憑藉219億元拿地金額排在第二位。

那麼第一位是誰呢？

答案是濱江。

04

一個讓央企集體“失聲”的地方

說到濱江，就不得不先提一下讓濱江重金佈局的杭州。在一線城市之外，土地市場的動向還能引發業界強烈關注的就只有杭州了。

爲什麼杭州的土拍能引發關注？有幾組數據——

2021年，杭州的賣地收入爲3084億元，僅次於上海；

2017年至2021年，杭州土地財政依賴度平均數超過140%，是國內土地財政依賴度最高的城市。

杭州還有一個特點，當所有集中供地的城市都淪爲國企央企的天下，只有杭州是本土企業撐起一片天，而且其中拿地最大手筆的本土企業還是民營房企。

作爲民營房企之光，濱江集團最近兩年的表現的確是逆勢而上，也印證了董事長戚金興曾經對外傳達的：調控越嚴對濱江這樣的企業反而纔是機會。

今年上半年，在杭州兩批次集中供地中，濱江憑藉一己之力爲杭州貢獻了三分之一的土地出讓金，斥資408.97億元拿地23幅。

在中指院上半年權益拿地金額排行榜上，濱江集團打敗一衆國企央企位列第一；上半年新增貨值榜上，濱江集團也位列第一。

正因爲有濱江集團這樣的本土企業，央企在杭州土地市場幾乎沒了話語權。

結語

不管是在銷售市場還是土地市場，“國進民退”已經是一大定局。這些資金實力強勁的央企也已經給自己劃好了勢力範圍，各自美麗，互不干涉。

只是不知道三年期滿，曾經佔據上海土拍市場的中海、華潤還會不會返滬，虎視眈眈的保利會不會進一步突破上海灘的防線，而招商會不會進一步北上擴大勢力範圍，四大央企會不會繼續在大灣區市場廝殺？競爭仍在繼續，炸天團保持關注。