原标题 房企暴雷，触目惊心！

三十六楼

文丨刘亦风

自从写了《绿地，绿地》与《中梁，中梁》后，不少读者要求写写其他房企，遂花一周时间，整理了TOP50房企目前的境遇，完后，顿觉触目惊心，脑海中立刻浮现两句话，前一句是形容房企，后一句形容普通老百姓：

“心之忧危，若蹈虎尾，涉于春水”，“火大无烟，水深无声，人之情苦至极者无语”。

而房企们，短短三年时间，闭着眼连续做了几个旋转跳跃，就从黄金，白银，青铜直接跳进了：

暴雷年代！

01

1、碧桂园：宇宙第一房企，面子上看起来很稳，但里子却有着巨大隐患，很多人不知道，碧桂园的负债，是除了恒大之外最高最高最高的那一位，也是以亿万为单位的，不过碧桂园是被支持的民营企业，有兜底，阴晴难测。

2、恒大：曾经的‘天大地大，恒大最大’，公开暴雷，且躺平。

许老板心心念念的流芳百世，可能真的要遗臭万年了，很多人可能还不清楚1.97万亿到底是什么概念？这么说吧，苹果公司是现在全球最有钱的公司，现金储备高达2500亿美元，它比美国政府有钱，超过了160多个国家一年的GDP，可以打包买下京东+拼多多+小米：

曾经日薪208万的郑爽，要工作2200年，不吃不喝不花，才能挣到这么多钱。

就这，换成人民币也是1.6亿万元，还只能将恒大集团的欠款先还一部分，倒是勉强够杨主席的碧桂园还清欠款了。

3：万科：有国企成分，质量方面马马虎虎，财务倒是很稳健，但致力于‘活下去’的他们，真的活下去了。

4、融创：地产行业新晋四大天王，公开暴雷，债务展期，老孙想方设法，又是自掏腰包，又是资产处置，虽然积极自救，但确实已经借不到什么钱了，而且因为这些年疯狂的买买买买买，窟窿实在有点大，可能要成为：

恒二。

5、中海、保利：常年的地产TOP10，这两个属于根正苗红的国企，稳如老狗，在刚公布的6月销售排行榜上保利排第一，中海排第四。

6、龙湖、绿城：绿城与万科一样，也有些央企的小影子，龙湖这几年出奇的稳，这三者可以称为当代民营房企的三驾马车，TOP10中属于很稳健的那一种，只不过绿城与万科去年下半年还能抄底拿地：

今年公开市场，已经很少拿地了。

7、绿地：TOP10中与中海，保利一样，都属于根正苗红的国企，但绿地是国企中独一份的一颗奇葩，公开暴雷，烂尾无数，种种行为真的有种没下限的匪夷所思感，具体可读之前的文章《绿地，绿地》，这是：

恒三。

8、新城控股：前董事长王振华猥亵女童案之后，被迫放慢了了扩张脚步，当人们以为新城要完蛋的时候，没想到竟然因祸得福，反而稳了下来，不得不说：

命运这东西，还真是奇形怪状。

9、泰禾、世茂、旭辉、禹州、宝龙、阳光城，正荣，融信、融侨、福晟、三盛这些都属于闽系房企。

前些年地产行业最风光的时候，房企50强榜单中，闽系房企独占14席，桐花万里丹山路，雏凤清于老凤声，他们这些后起之秀来势汹汹，在地产江湖花钱如流水，来去如疾风，诞生了一批又一批的土地收割机，但没过几年，皆如浮萍，被一通狂风暴雨打过之后，只剩飘零去。

泰禾、阳光城、世茂，曾经都是喊出2000个小目标的top20房企。

泰禾：暴雷好几年，但赌性十足的黄其森一直没有宣布破产；阳光城的到期违约债务规模超过300亿。

世茂：跟融创一样，许荣茂与许世坛父子，在疫情前一两年，开启了疯狂“买买买买”的并购模式，但很快迎来了‘三道红线’的紧箍咒，然后就是大面积的信托违约。

旭辉：虽然是被支持融资的民营企业，但去年年底在向央企兜售项目，今年很可能已在暴雷的路上。

正荣、融侨、禹州、福晟：公开暴雷，债务重组。

融信：为数不多还没公开暴雷的闽系房企，但上市公司审计被换，背后是个大雷。

宝龙：很多区域公司投资拓展全裁光，留下一点人卖资产包。

三盛：曾经喊出千亿口号，如今维权不断，官司缠身，公开暴雷，债务展期

10、奥园、富力、龙光，雅居乐、佳兆业，美的置业，花样年，这些与碧桂园、万科、中海、恒大等一起同属于粤系房企，在地产江湖有句老话叫，中国地产看华南，华南地产看粤系。闽系房企崛起后，50强独占14席，但粤系房企10强独占5席，以泰禾，世茂为首的闽系房企暴雷后，粤系房企自然也不甘人后，除了恒大外：

奥园：公开暴雷，债务展期，商票拒付规模达十几亿规模，理财延兑。

富力：公开暴雷，债务展期，老板自掏腰包80亿支持公司还债，但无济于事。

佳兆业：公开暴雷，债务展期。

美的置业、华润、雅居乐：这三家都进行了大规模裁员，美的置业是被支持的民营企业，华润是国企，雅居乐刚还了几十亿债务，还能勉力支撑，裁员方面，美的置业据传裁员40%，华润则是核心地区裁员30%，非核心地区裁员50%。雅居乐去年也大规模裁员，今年算稳住了。

花样年：涉险美元债，全面违约，很多合作项目卖给了合作方。

10、融创，华夏幸福，泛海，远洋，荣盛，鸿坤，首开、首创、华远，都属于京派房企，京派房企曾经也是风光无限，不仅有大量兜底的国企央企，万通、SOHO都曾名躁一时，塑造了很多视觉冲击特别猎奇的地标性建筑，也有融创、华夏幸福这种前十常客。

华夏幸福：公开暴雷，债务重组。

泛海：公开暴雷，泰山会如日中天的时候，卢志强与柳传志这对老搭档的保驾护航下，泛海颇有天人之姿，2018年是条分水岭，在山隔山，在海隔海，铁拳之下，一拳天人跪，但泛海的暴雷还与其他房企不一样，因为泛海自成一个派系，江湖人称‘．泛海系’：

其内部地产项目，借款，债券、信托，民生银行等利益纠葛错综复杂。

泛海这一暴雷，远不是通过简单的变卖资产，或者债务重组，引入战投的方式可以救回来的，近乎无解。

远洋：千亿有息负债压顶，债券频繁异动，为了还债，最近在出手项目股权。

鸿坤：公开暴雷，旗下理财产品30亿资金无法兑付。

荣盛：公开暴雷，债务展期。

首开、首创、华远：这三家都是国企，目前的房地产市场，除了绿地这朵奇葩，其余国企都很稳。

11、绿城，滨江，中梁，祥生，德信，佳源国际，同属于浙系房企，除了绿城与滨江比较稳之外，‘浙系四小龙’各有各的不幸。

中梁、祥生：多年的千亿房企，公开暴雷，债务展期。

佳源国际：股价闪崩，停牌，债务逾期。

德信：用钱的地方很多，借钱的途径很少。

12、中南：中南有点恒大爆雷前的征兆了，也是商票拒付，官司不断，美元债寻求展期，同样在暴雷的路上。

13、金科，蓝光，正荣：同属千亿房企阵营，公开暴雷，债务展期。

14、建业、龙光：这两个品牌房企正在苦苦支撑，建业建业求救信和商票逾期，找万达合作；龙光债务展期，到处卖项目。

15、新力：公开暴雷，债务违约严重。

16、弘阳：水蜜桃换房背后，是销售额大降六成

17、红星：卖身了，嗯，卖给了远洋。

虽然不全面，但以上基本是房地产企业TOP50的常客，除了国家队之外，只有寥寥几家是稳健的，随便一数：

竟然已经有36家房企，要么已经暴雷，要么走在暴雷的路上，其余都在苦苦支撑。

02

暴雷年代，这些房企还有救吗？其实答案挺悲观的。

别看现在各大城市各种政策琳琅满目，总体而言，其实就干三件事：

放松，放松，他妈还是放松！

无论是武汉打破‘房住不炒’的游戏总纲领，彻底放开限购，允许外地投资客进场；还是合肥朝花夕拾，重新捡起已成死灰的‘允许企业集体购房’；又或者郑州的救市19条、还是直接给老百姓发‘房票’等等等等，无论怎么摆弄，都只是欲盖弥彰，因为，这么多年来，只要救市都是万变不离其宗的放松三板斧：

降低首付、放开限购、降低利率。

若搁以前确实‘三招鲜，杀遍天’，屡试不爽，但问题是，人间早就暗换了芳华。

以前那个‘土拍一响，黄金万两’，然后闭着眼睛，睡觉睡到自然醒，数钱数到手抽筋的年代，已然彻底成为过去式，现在也不是用不用夜壶的问题，而是尿没了，甚至连憋尿的底气与信心都没有了，不仅老百姓没信心：

房企自己也没信心了。

今年上半年的土拍市场，除了龙湖等少数几家民营房企，出手的几乎是清一色的国家队：国企央企、再加上地方城投与城建这两个大冤种，相互之间左手倒右手。

至于民营房企，九成已经不拿地了。

可能很多人还不明白，围绕着着房地产开发的整个过程，房企顶多算是一个高级打工仔，他们的利润率甚至连5%都不到，杭州土著房企滨江的老板戚金兴就很真实，说：

争取做到1-2%利润。

开发商只赚了极小一部分，这其中的大头是谁？大钱谁赚去了？答案是两个字，知道房价真正贵的地方在哪吗？是建筑材料？是人工？是10万，20万的精装修费用？不，不，不，都不是，真正导致房价贵的因素只有一个：

占了至少50%的善意发展的土地出让金。

很多经济账其实并不需要多高深多晦涩的计算公式，简简单单，加加减减就行。

如果一个项目的单价是2万，那么，其中的1万，是要掏出来上交的，注意，这是至少，有些地方有些项目的土地出让金甚至高达70%，也就是需要掏14000。到了开发商这里，也就只剩下6000-10000的操作空间，如果再抛开建材与人工等等等硬件刚需，房企本身的利润空间就已经很渺小了。

城市基建，城市发展，城市更新，修高铁，修高速，搞航天，建三峡，造航母，办教育，给公务员发工资……

这些都需要钱，怎么办？

最简单的方式就是，发展需要大量劳动剩余价值，利用14亿的人口红利，而房子是最合适的媒介，拔最多的鹅毛听最少的鹅叫。

但问题是，土地出让金都是普通老百姓，普通购房者来买单，是拿居民的以前储蓄与以后负债，进财政系统，本质上，这是税收性质，而且是未来税：

一次性往后收取未来二三十年的进城税。

过去一直干得不错，但这毕竟是居民的储蓄，甚至是多数人一个家庭一辈子的积蓄，提前收几十年，但花钱却是按一年一年的花，讲真的：

哪有每年收30年的税，越收越多，万世不竭的道理。

老百姓如今不愿意买房了，其实除了单纯的钱没了，还有个最大的问题：

是全球独一无二，动辄20%，30%的公摊面积问题，是质量问题与遍地烂尾问题。

现在的各种救市政策看起来很美，但都是头疼医脚的换汤不药，很多人都明白，只要做到四点：

一，土地出让金降到现在30%，房价非但立马应声下跌，活着的开发商兴许还能重拾拿地的热情，有更大的利润空间的话，质量问题能先解决一半。

二、直接干废公摊面积，比‘降低首付、降低利率’等羊毛出在羊身上的政策有效有用千百倍。

三、取消预售制度，至少能解决最基本的保证不烂尾的问题，不至于让老百姓即便掏空了六个钱包，还成天战战兢兢的担心会不会烂尾，会不会打水漂后，还得承担银行二三十年的贷款。

四、明白地方监管不是为开发商服务的的机构，而是人民单位为人民，监管力度提上来，质量问题再解决一半。

只要这四个真正落地，楼市立马满血复活，成交量瞬间爆炸，给点时间，各种文件里心心念念的健康而向上的房地产市场，自然而然的就形成了。

但一个残酷的现实问题是：

在我国，基本所有有能力在调控房价这件事情上，发挥能量的人，都和房价利益深度绑定，而大多数城市，无论是地方政府还是城市的运转及发展，都严重依赖土地财政，而土地财政大部分靠的都是土地出让金，降，是不可能降的。

上到京中，下到地方，再到开发商、炒房客、已购房者，只要有得选，让利降价，从来就不会是一件主动的事儿。

这也是为什么房地产兴衰史在每个国家都翻来复起的演绎，原因就是房地产本身，对国家而言，对地方政府而言，对人民而言，都有不同的莫大吸引力：

毕竟，这是一场只要参与，都能获利的金融游戏。

03

看到此处，有人兴许会问，三分之二的民营房企不是在暴雷，就是在暴雷的路上，土地出让金是城市发展的基础，既然不能降，那么央妈可不可以直接打钱挣救房企呢？

答案是否定的。

很简单，稍微算笔成本账就明白了：

所有房企加起来保守估计十几万亿的负债，仅一个恒大就干到1.97万亿，一天的利息就几个小目标，先不说地价和物料人工等其他成本，其中有息负债保守估计，恒大仅利息一年就需要支付大几千亿！

虽然陆陆续续有国企为暴雷不太严重的房企买单，但都是杯水车薪，近水只能救暂时的近火，而客观上，解套的办法，只剩一个：

有后来者，有接盘侠，用更高的负债来置换风险。

关键是现在窟窿可不是十几年前，那时居民储蓄充沛，债务规模不大，多大的市场松一松裤腰带就生吞活咽下去，但现在的市场：

居民负债率没有最高只有更高，裤子脱光，也未必能接得住啊。

央妈如果给暴雷房企定向输血，利滚利，只会把窟窿捅的更大，说不定连金融机构都要搭进来，甚至：

开发商拿到这些钱，谁都无法保证究竟是拿来堵债务黑洞，还是盖房子？

倘若银行不直接输血就需要从民间筹资，只能以放开限购，降低首付比例，降低利率这三板斧，硬生生的去鼓励居民加高杠杆，去做后来的孤勇者，去高位接盘，但是即使房子卖出去了，开发商拿到首付款，还是那个鸡生蛋蛋生鸡的经典问题，究竟是拿来填债务窟窿，还是盖房子保交楼呢？

恒大喊了近一年的保交楼，至今又交了几栋楼，几套房呢？

这就是现阶段救市最真实的矛盾，最现实的死循环，很残酷，但谁都无可奈何，谁都无解。

出清是市场行为，不让出清债务就这么拖着也要利息，就卖出去这点房子，债务黑洞也会把现金流消耗殆尽，出清有人成为代价，不出清也有人成为代价，过去十几年爽够了，透支了二三十年的未来，就应该预料到今天的困局。

许多事情从一开始就已经注定了结局，而在这之后的所有的折腾，都只不过是为了拖延散场的时间。