對於分拆物業上市，龍湖集團以往非常佛系，就連掌門人吳亞軍都說，絕對不會貪圖多敲一次鍾。

因此，在物業上市這事上，龍湖集團上下三緘其口，但經過今年初披露龍湖智創招股書，日前再次更新招股書，龍湖集團分拆物業創建又一個資本通道早已板上釘釘。

隨着物業企業上市熱潮逐漸退燒，從觀望者到衝刺者，龍湖集團是否做好了準備？

業績底色

從物企上市潮的觀望者到參與者，龍湖集團也逃不開眼前的現實。

日前，龍湖智創更新招股書，繼續尋求上市敲鐘的那一輝煌時刻。

在今年1月，公司就已披露招股書，公司露出底色。此次更新招股書，外界得以對公司有進一步認識。

據招股書披露，2019年至2022年前4個月，公司實現收入分別爲43.69億元、64.68億元、110.56億元和40.6億元。2020年、2021年收入同比增長48.04%和70.93%。

上述同期，年內溢利分別爲6.81億元、9.31億元、13.69億元和5.44億元。公司稱，業績增長，主要是因擴大業務規模和提升成本控制能力。

不過，公司毛利率小幅波動明顯，從2019年的29.25%降至2021年的26.62%，到今年前4個月升至27.24%。

公司收入結構主要有兩大板塊：住宅及其他非商業物業管理服務、商業運營及物業管理服務。

2019年至2022年前4個月，住宅及其他非商業物業管理服務板塊收入分別爲38.86億元、54.45億元、85.65億元和30.29億元，佔公司收入的89.0%、84.2%、77.5%和74.5%。

上述同期，商業運營及物業管理服務收入分別爲4.82億元、10.23億元、24.91億元和10.35億元，在公司收入中所佔比重分別爲11.0%、15.8%、22.5%和25.5%。

和不少物管企業一樣，公司與龍湖集團關係密切。

數據顯示，2019年至2022年前4個月，公司通過爲龍湖集團及其聯營企業所開發的物業提供服務獲得收入33.10億元、42.71億元、69.30億元和23.33億元，佔公司住宅及其他非商業物業管理服務板塊收入的75.8%、66.0%、62.7%和57.04%，佔公司總收入的15.2%、23.7%、29.6%和26.8%。

在管理規模方面，截至今年4月底，公司物業管理服務簽約及戰略合作建築面積超過4.8億平方米，在管建築面積2.74億平方米。

截至今年4月底，公司來自第三方開發商開發的物業提供服務在管建築面積1.64億平方米，佔公司在管建築面積近6成。

按在管面積，公司排在碧桂園服務、萬物雲、保利物業、恒大物業、綠城服務及招商積餘之後，這6家物企在管建築面積均突破3億平方米，公司距離物企第一梯隊還有一小截距離。

在人均貢獻方面，龍湖智創有着不俗的表現。據招股書，2021年，公司人均創收42.37萬元，人均在管建築面積1.08萬平方米，均位居國內前十大物業管理企業首位。

上市前高頻收購

作爲龍湖集團業務生態圈的重要成員，龍湖智創秉承了龍湖集團低調穩健的風格，一邊對上市傳言三緘其口，一邊默默開啓高頻收併購行動。

初步統計，2019年以來，公司收併購物業企業超過20家。截至今年4月30日，公司通過收購物業企業的在管建築面積有0.72億平方米。

2021年，是國內物業行業併購爭霸時期，也是龍湖智創在收併購方面動作最大的一年。當年完成至少7起收併購案，耗資合計約35.96億元，收購的物業類型不限於住宅，還涉及購物中心、寫字樓、公寓以及產業園區等。

去年3月，公司通過龍湖家悅耗資12.73億元完成對億達服務100%股權的收購，完善自身對產業園區佈局的短板。

對億達服務的收購，論體量，稍遜於此前恒大物業收購亞太酒店物業、碧桂園服務收購藍光嘉寶服務。

當時，更多的人希望在物業併購熱潮裏，龍湖的動作再快一點。因爲隨着行業整合急速，靠自身獲得物業面積做大企業規模，遠沒有收併購來得快。

龍湖智創沒有讓外界失望。去年7月，收購獅城怡安、重慶渝輝；去年8月至12月，陸續完成對楷林服務、北京琅苑物業、煙臺國祥以及無錫九龍倉物業的收購。

因此，去年的物業收併購市場，除了碧桂園服務、華潤萬家生活，還有隻顧低頭幹活的龍湖智創，默默拿下了不少優質標的。

標的到手的同時，龍湖智創面臨的上市環境發生了巨大變化。

經過2020年至2021年物業上市熱潮，大多數頭部房企及大中型房企物業拆分上市完成，在今年上半年明顯沉寂，初步統計除龍湖智創外，還有萬物雲等8家物企排隊。相較此前兩年每年近15家物企業上市，如今物業板塊的新面孔已經不多。

這時選擇奔赴資本市場有着不小的風險，今年房地產市場遇冷，上市房企們估值下降，也會影響中小投資者對物業企業的預期。

這似乎沒有影響龍湖集團對物業板塊的野心。在2021年度業績說明會上，龍湖集團高管邵明曉透露龍湖智創30%的年增長目標。

在更新的招股書裏，邵明曉已升任龍湖集團副董事長，陳序平接任龍湖智創董事會主席一職。陳序平在成都龍湖任職多年，從地產開發、商業、公寓到養老業務從無到有地打滿全程，他晉升之後能否帶領公司走向更遠？