6月30日，江西景德鎮恒大瓏庭項目全體業主發出一封公開信，指出瓏庭項目已在2021年5月底全面停工，項目監管資金耗盡。

因項目停工、多次維權無果，瓏庭業主要求項目方須在2022年10月底復工，否則將在2022年11月強制停貸，保障自己的合法權利。該公開信強調，強制停貸造成的損失由所有違規房貸的銀行、資金監管不力的政府相關單位，轉移資金的恒大江西分公司、瓏庭項目組等相關利益方共同承擔。

而在景德鎮恒大瓏庭打響“第一槍”後，近期包括武漢、鄭州、西安等多地業主抱團宣佈強制停貸。一份網上流傳的統計數據顯示，截至目前，已有30餘個爛尾樓項目被宣佈強制停貸。

“不少項目逾期甚至爛尾與開發商挪用預售資金有直接的關係，同時和銀行違規放貸以及地方相關部門不作爲，監管不到位也有一定關係。”7月12日，北京金訴律師事務所王玉臣向《華夏時報》記者指出，在很多爛尾樓項目裏，銀行違規放貸難辭其咎。

多地業主宣佈“強制停貸”

在樓市利好政策頻出的當下，部分樓盤停工、交付逾期甚至爛尾的情況仍不容忽視。近期，一股“強制停貸潮”席捲房地產市場，多地爛尾樓盤業主宣佈強制停貸。一份網上流傳的統計顯示，截至目前，已有30餘個項目被宣佈強制停貸。

圖源：網絡公開

在這份流傳的名單中，恒大名下爛尾樓幾乎佔到一半。

早在6月30日，江西景德鎮恒大瓏庭全體業主就發出公開信，指出瓏庭項目已在2021年5月底全面停工，項目監管資金耗盡。業主多次維權無果，要求項目方在2022年10月底復工，否則將在2022年11月強制停貸，保障自己的合法權利。

這之後，7月7日，在項目方發佈了延期交樓告知函後，武漢恒大時代新城全體業主也發出強制停貸告知書。業主們表示，自2019年10月15日開盤以來，累計簽約銷售協議近5000份，實現預售資金40多億元。如今卻逾期交房數月，且持續全面停工。而相比景德鎮恒大瓏庭業主給了近4個月的復工緩衝期，漢南恒大時代新城的業主要求項目方在2022年8月1日前全面復工，否則強制停貸。

同樣在武漢，曾經的武漢紅盤“綠地光谷星河繪”，在2020年開盤初期曾創下半年內“九開九罄”的紀錄，銷售額48億。如今業主在《停貸告知書》指出，該項目目前工程量完成不足35%，去年8月開始爛尾，涉及業主超過2428名。在2022年12月31日的規定交房時間內，業主們決定停止還貸。

按照上述網傳統計名單，近期成爲輿論中心的河南省更是重災區，足足有16個爛尾樓盤宣佈強制停貸。其中，逾期交房已1000多天的鄭州名門翠園目前仍全面停工，業主要求項目方在8月8日前全面復工，否則將強制停貸。

新力旗下2個分別位於江西、湖北的項目也被捲入這股“強制停貸潮”中。除了南昌新力城業主要求項目方須在7月底前全面復工、否則將在8月停貸外，7月11日，長沙的新力鉑園也發佈告知書，稱項目若7月底之前不能全面復工則將強制停貸。此外，恆泰、藍光、正榮、奧園等樓盤也都出現了同樣的情況。多名業主感慨，“時代的一粒沙，個人的一座山”。

銀行難辭其咎？

“不少項目逾期甚至爛尾與開發商挪用預售資金有直接的關係，同時和銀行違規放貸以及地方相關部門不作爲，監管不到位也有一定關係。”7月12日，北京金訴律師事務所王玉臣向《華夏時報》記者指出，在很多爛尾樓項目裏，銀行違規放貸難辭其咎。

7月12日，中原地產首席分析師張大偉向《華夏時報》記者分析指出，從近期公開的強制停貸告知書來看，主要內容是指出銀行違規發放貸款；資金未轉入開發商監管賬戶；未盡到專款資金監管的義務等。

多份強制停貸告知書顯示，業主們反映的問題堪稱觸目驚心。以鄭州名門翠園爲例，業主直言，在房屋預售過程中，各銀行如工商銀行、華夏銀行、鄭州銀行等存在不同程度的典型的違規發放貸款，未履行資金監管義務的行爲。

比如，作爲貸款銀行，違規在房屋主體結構未封頂前發放按揭貸款；作爲貸款銀行，將按揭貸款資金違規劃入非監管賬戶。“更有甚者，在借款人簽字後私自修改貸款合同”，作爲預售款資金監管銀行，未積極履行資金監管義務，導致預售資金支出不明。

事實上，央行早在2003年出臺的“121號文件”中就明確表示，“只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款”“企業將貸款挪作他用的，經辦銀行應限期追回挪用資金”。對此，王玉臣表示，許多銀行根本無視該規定、提前放貸，而且還有不少銀行在放貸時根本就沒有放到監管賬戶裏，進一步推動了爛尾樓的誕生。

“銀行在預售資金監管上根本不作爲。”張大偉認爲，銀行是在預售資金監管體系中不可或缺的一個主體，在房地產開發流程和預售資金監管體系中具備多重身份，包括房地產項目開發貸款的提供者、依資金監管協議提供監管資金撥付服務的實際撥款人等。

“銀行作爲提供金融服務的中間人，其與房地產開發企業的利益糾葛是比較深的，其所作所爲在一定程度上影響了銀行在實際監管過程中的獨立性和公正性。”張大偉向《華夏時報》記者強調，“中國房地產發展到今天所出現的一系列問題，背後基本都是因爲銀行在實際操作過程中出現的各種漏洞導致了市場亂象，包括假收入證明，經營貸買房、爛尾樓資金監管不力等，背後都和銀行有關係，違規運作的銀行必須要負責了。”

業內普遍認爲，對於層出不窮的強制停貸事件，應加強行業監管，盡力減少停工、逾期交付乃至爛尾的風險，重建購房者對行業的信任。而《華夏時報》記者注意到，目前多地對於商品房預售資金監管高度重視。

例如，據公開信息，近日雲南省紀委監委通報，玉溪市、澄江市以及昭陽住建局，對個別項目預售資金監管不到位，致使監管資金脫離管理，相關失職瀆職人員已被約談、處分及立案調查。同時，興業銀行昆明分行、建設銀行鎮江分行、大連銀行上海分行等銀行由於違規向資金未到位的項目提供融資、發放主體結構未封頂的個人住房按揭貸款等被罰。

與此同時，一些城市也在不斷修復預售資金監管的漏洞。就在7月6日，杭州出臺了預售資金監管新政，加大了對購房人所繳納預售資金的保障力度，購房者所有相關購房款項都必須全部直接存入監管賬戶，否則不可辦理網籤，資金監管銀行也將由政府牽頭統一招標，中標銀行若出現違規將無法獲下一年續簽合作。

影響業主徵信

儘管“強制停貸”是無奈之舉。但由於業主的集體斷供告知書並沒有法律效力，專業人士仍建議業主理性維權，依據合理法律武器維護自己的合法權益。

王玉臣向《華夏時報》記者指出，不太建議業主直接單方宣佈停貸：“這種行爲往往會直接導致業主違約，影響到業主徵信問題，甚至還可能會被銀行起訴，強制執行，被列入失信名單。”

其進一步介紹說，如果要實現停貸目的，一般有兩類法律手段：一是民事訴訟。如果符合一定的條件，可以直接到法院起訴；二是視情況綜合運用信息公開、違法查處、談判，甚至行政訴訟等多種法律手段來推動停貸協議的達成。

盈科全球合夥人、房地產法律事務部主任郭韌也指出，判斷是否可以停供斷貸，主要看買房人有沒有解除買賣合同，看房子是否爛尾、無法交付。“如果房子無法交付，買房人可以無法實現合同目的要求解除買賣合同和貸款合同，不再還款。但具體法院如何認定要看法院判決。”郭韌補充說。

公開資料顯示，廣東惠州和江蘇嘉興等地曾出現過法院支持購房者暫停還貸、直至房屋交付的經典判例。“如果停貸能得到法院的普遍支持，對銀行的按揭貸款管理會起到有效的警示作用。”王玉臣指出。

據《每日經濟新聞》報道，6月30日，武漢市漢南恒大時代新城召集開發商、政府部門、項目建設方以及業主代表進行見面溝通。業主提供的當日會議記錄顯示，業主代表提出需要政府協調貸款銀行暫緩還房貸，等交房了再繼續還房貸。對此，住建局相關負責人表示，住建局已向銀保監會湖北監管局發了希望暫緩還房貸的函，但暫時還未得到暫緩還房貸的回覆，“銀行是獨立於地方政府的，地方政府只能協調。”

“此類事件敲響了警鐘。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進建議，各級政府要積極盤摸所在城市項目開工情況，對於爛尾和表演式復工情況嚴查，以瞭解相關項目牽涉的購房者房貸情況。同時，要從維護購房者權益的角度出發，從穩定社會大局的角度入手，重視此類問題，防範問題發酵和民怨增加等。

（來源：華夏時報）