原標題：商品房預售、資金監管，三方博弈這兩大環節

爛尾樓業主強制斷供事件持續發酵。受此影響，7月14日，銀行板塊持續下跌，截至收盤，Wind申萬一級銀行指數下跌2.13%報3184.79點，跌幅位列各行業之首。其中，平安銀行、招商銀行、郵儲銀行領跌。

在這波斷供中，多數業主認爲，在爛尾樓形成過程中，除了開發商、相關政府部門外，銀行也負有相關責任，存在失職之處，包括違規發放貸款；資金未轉入開發商監管賬戶；未盡到專款資金監管的義務等。

在商品房預售資金監管全環節中，銀行主要承擔哪些職責？可能存在的違規行爲有哪些？又是什麼原因導致了爛尾樓的出現？第一財經記者就上述問題採訪了來自國有大行、城商行的多位從業者，還原了銀行在商品房預售資金監管過程中扮演的角色。

資金髮放節點與賬戶監管

通常而言，涉及商品房預售資金監管的銀行有兩類，一類是爲開發商提供項目開發貸款的銀行，即開發貸貸款行（下稱“貸款行”），主要是提供對公貸款；一類是爲購房者提供住房按揭貸款的銀行，即按揭行，主要提供個人貸款。

有的項目中，貸款行和按揭行是同一家；但有的項目中，由於貸款行不一定能夠滿足所有的按揭需求，開發商會找其他銀行一起承做住房按揭業務。比如，第一財經瞭解到，在深圳地區，一個房地產項目最多可以開設6個資金監管賬戶，不管是貸款行，還是按揭行，均要納入預售資金的監管體系中。

對於這兩類銀行來說，在資金監管過程中，有兩方面需要關注，分別是資金髮放時間節點是否合規以及預售資金監管是否合規。

其中，在資金髮放時間點上，針對按揭行，有的地方要求項目必須結頂之後，按揭行才能發放按揭貸款；有的地方要求必須是已經完成了在房管局和住建局的網籤備案之後，才能發放按揭貸款。“各地的政策不一樣，但都有明確的要求，必須符合這一發放時間，才能算合規發放。”一位城商行高管對第一財經記者稱。

一位國有大行華東地區分行個金部相關負責人也對記者表示，在與開發商合作發放按揭貸款時，主要看項目是否有預售證以及第三方監理公司出具的結頂報告等，符合地方相關要求，纔可以接觸合作。此前央行發佈的相關規定中同樣強調，商業銀行只能對購買主體結構已封頂的住房的個人發放住房貸款。

但在實際操作過程中，前述城商行高管對記者稱，按揭銀行可能同時作爲預售資金的監管行，基於考覈等各方面壓力，也許會出現在項目未完成網籤備案或沒有結頂的情況下發放了按揭貸款，這就屬於違規行爲。

針對貸款行，項目融資資金髮放節點同樣需按照相關要求。記者瞭解到，在實際操作過程中，銀行主要是依據項目建設的進度放款。一位華南地區的銀行人士對記者稱，該行的做法是，如果項目建設完工了30%，相應的項目貸款發放則不能超過80%，也即是，開發商提供項目建設進度的佐證材料後，銀行才能給予放款。

除了資金髮放時間節點是否合規外，銀行還可能存在的一個問題是預售資金監管不力，這主要涉及預售資金的監管行。

作爲監管行，在開立預售資金專戶的時候，需要與項目方甚至是監理公司簽署預售資金監管協議。一來，要求開發商使用資金必須跟着開發建設節奏進行；二來，監管行要確保預售資金監管賬戶裏的資金能覆蓋工程款項。

“從項目建設來看，一般都會有待支付的工程款項，那麼監管行就要確保賬戶裏的資金能達到待付工程款項的一定倍數。”前述華南地區的銀行人士告訴記者，這主要是確保項目可以順利建設。

如果監管行監管不嚴，導致資金被開發商或者項目方挪作他用，比如挪到其他項目，或用來拿地等，就可能導致項目主體建設資金不夠，從而出現爛尾。在上海新金融研究院副院長劉曉春看來，這是爛尾樓出現的關鍵。一般來說，房企拿到按揭貸款回款後，主要有兩個用途，一部分用於還開發貸，一部分用於項目建設，剩餘的才能留作他用。但有的房企爲了擴張加槓桿，可能直接把這部分挪作他用。

三方之間的博弈

從根源上看，之所以會有上述挪用資金等違規行爲發生，主要緣於貸款行、按揭行與開發商之間的博弈。

在預售資金監管中，貸款行通常是主導資金監管的一方。“由於開發商有土地抵押在貸款行名下，貸款行往往會與開發商簽訂一個封閉貸款協議，賬戶要封閉運作，所以主要履行監管的職責。”一位國有大行分行高管對第一財經稱。

原則上，貸款行會要求在本行開立唯一的預售資金監管賬戶，但如果同時有其他銀行一同承做按揭貸款業務，比如深圳最多可以開設6個資金監管賬戶，那麼其他按揭行在實操中也會在自己的銀行開立預售資金監管賬戶。

“此時，矛盾點就出現了。”前述城商行高管對記者說，如遇到存款考覈的時候，按揭行可能將這部分預售資金留存到行內，並不歸集到貸款行，那麼貸款行並沒有什麼強有力的手段要求按揭行必須轉賬到預售資金監管賬戶上。在實際操作中，貸款行一般會按周或者按月盯着開發商，要求它把其他所有的預售資金監管賬戶的錢全部歸集到貸款行的監管賬戶中，但可能會碰到個別按揭行不配合的情況。

從按揭行的角度來說，住房按揭貸款屬於優質資產，傾向於在這上面傾斜信貸資源。爲了能夠與開發商合作，承做按揭貸款業務，有的銀行可能會答應開發商的一些要求，這就是雙方博弈的過程。

“即便貸款行強勢要求開發商歸集資金，但有的按揭行可能出於維護業務、維護客戶的考慮，不一定把預售資金監管執行到位。”前述城商行高管稱，事實上，做到預售資金100%監管，對於開發商、貸款行和按揭行配合度的要求很高。

前述國有大行分行高管也告訴記者，當地相關部門會要求按揭行在5個工作日內將按揭貸款資金全部換到監管銀行賬戶中去，但在執行過程中，按揭行可能會存在一些違規問題。

此外，貸款行和開發商之間也存在博弈。貸款行在與開發商簽訂封閉貸款協議時，通常會規定當銷售達到一定程度，比如60%的時候，開發商就應向銀行償還開發貸。

但之前樓市蓬勃發展的時代，房地產開發商話語權較大，爲了快速展業，有的開發商不按照要求執行，甚至挪用項目資金等。“部分開發商還會以此爲條件，在籤開發貸之前和銀行就談好了。”一位銀行機構人士對記者稱，“你不答應，就找其他銀行來做，這時銀行可能會有所妥協。”

而且，根據相關要求，商品房預售款監管的具體辦法由房地產管理部門制定，這導致多年以來，全國並沒有統一的預售資金監管制度，各地實行“一城一策”，松嚴程度不一，也給了開發商“有機可乘”。

劉曉春對記者稱，在當時房地產火熱時期，銀行比較傾向於投開發貸，一方面，利率收益高；另一方面，風險相對有限。但近年來，在房企壓槓桿的背景下，從拿地到建房再到銷售、還債的資金鍊循環已難以繼續，風險逐步顯現。

但也不排除一種情況，開發商通過虛假合同等逃避銀行監管。比如，在項目工程款支付中，開發商提供了相應的採購合同、具體資金用途、發票明細等，要求支付錢款。“開發商完整提供了這些材料，銀行就會認爲可以支付資金。”前述銀行機構人士對記者稱，但存在開發商提供的採購合同爲虛假合同的情況，在該情況下，貸款行較難監管資金真實用途。

實際上，涉房融資向來是銀行“高危”領域。近年來，監管多次開出了涉及違規“輸血”樓市的大罰單。據第一財經統計，今年上半年，銀行收到的3856張罰單中，“貸款資金違規流入房地產市場/土地儲備領域”“貸款/授信管理不到位”等原因頻頻被提及。

不過，相關部門也在加大對這方面的監管力度。今年1月，央行、銀保監會和住建部聯合印發《關於規範商品房預售資金監管的意見》，強調了預收款必須存入監管賬戶、監管款項必須專款專用的相關要求，明確了預售資金如何確定商業銀行、監管賬戶的設立、如何確定監管額度、資金如何使用、企業違規挪用將被追責等，並釐清三方監管部門各自權責等九個方面內容。