原標題：防範爛尾樓風險，西安、滄州等地加強商品房預售資金監管

近期，多地出現購房者因收房無期宣佈主動停貸的現象，爲防止對延期交房的焦慮逐步蔓延，已有地方政府出臺政策加強預售資金監管。

7月14日，西安市住建局等五部門聯合出臺了13項措施，以有效防範商品房延期交房增量問題，比如從購地環節嚴管房企激進行爲，防範房企違規拿地和形成風險；建立“一項目一檔案”制度，約束樓盤運作等。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，近期的延遲交付房屋現象和此前激進拿地是有關係的，違規借貸和高槓杆拿地，使得在當前企業項目開發過程中力不從心，此次政策希望從拿地的過程就防範房企違規拿地和形成風險。

在強化商品房預售資金監管方面，西安要求資金全額入賬。商品房預售資金（包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款）應全部直接存入專用監管賬戶進行監管，開發企業不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。

後續則需要強化技術支撐，支持監管銀行跟蹤購房貸款入賬情況，確保購房貸款交存至專用監管賬戶。

通知劃分了“開發商”、“銀行”兩個主體在預售資金監管中的責任以及懲罰措施。各轄區住建部門每月要與監管銀行對賬不少於一次，發現開發企業違規挪用重點監管資金的，應當立即停止撥付並依法查處。

如果商業銀行違反預售資金監管協議，未經轄區住建部門覈實同意，擅自撥付監管資金的，應當負責追回資金；無法追回的依法承擔相應賠償責任。

“西安本次政策是近期停工斷貸事件後首個官方的政策回應，其中資金全額入賬、嚴格撥付標準、夯實銀行責任是購房者們強調的要求，積極回應了購房者的呼聲。”嚴躍進稱。

中原地產首席分析師張大偉則對界面新聞表示，2003年央行出臺的【121號文件】中就明確表示“企業將貸款挪作他用的，經辦銀行應限期追回挪用資金”。但由於各地監管政策不一樣且經常變動，在實際操作中會出現執行不到位的情況。

除了開發商依法依規辦事外，銀行也必須在預售金制度中承擔起責任。近日，河北滄州也發佈了《滄州市商品房預售資金監管辦法》（徵求意見稿），其中對主體責任也進行了明確規定。

如果監管銀行違反本辦法規定，拒收、拒付或擅自撥付商品房預售資金，或者違規使用商品房預售資金，造成預售資金被挪用，導致工程無法按期竣工的，除承擔相應法律責任外，由其上級主管部門依法處理，並不得再承擔商品房預售資金的監管；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

在預售金存取方面，滄州提出預售人申請商品房預售許可前，應當選擇監管銀行，按照一次商品房預售許可申請對應唯一一個賬戶的原則，開立專用賬戶，並同監管銀行、監管部門簽訂新建商品房預售資金監管協議。

設立監管賬戶後，在商品房買賣合同中須註明：“購房款不進入監管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣。未設立監管賬戶的項目，相關部門不得辦理商品房預售許可和商品房網籤備案。

另外，廣東汕頭也於7月14日出臺商品房預售款監督管理暫行辦法，同樣強調“商品房預售款專款專用”，購房者需直接按照合同將資金打入監管賬戶。如果有工程進度異常、延期交房問題樓盤項目的預售款監管，按“一案一策”方式，實行專門管理。

在業內人士看來，這些政策的表述並未有太多創新，都屬於過去一些既有的政策表述。

張大偉提出，“保交付”一直是政策主基調，購房款全部入監管賬戶，否則合同無效這種表述、銀行需要擔責並且會受到處罰也是一直存在的，力度還需加強。

實際上，預售金監管政策各地不盡相同，且一直處在變動之中。比如地方政府2020年對預售資金監管有所鬆綁，去年下半年再度收緊。

今年上半年也有城市開始對預售資金監管有限度放鬆，主要方式有將監管資金分爲重點及非重點，非重點部分資金的提取條件較松，另外還有放鬆撥付節點等，以減輕房企現金流壓力。

而收緊除了預售金全額入賬外，也體現在撥付標準上。

比如西安最新政策中提及，商品房項目完成主體結構驗收前，累計使用重點監管資金不得超過總額的50%；完成竣工驗收前，不得超過95%；完成竣工驗收備案前，不得超過99%；不動產首次登記後，可以提取剩餘1%。

其中，7層以上的建築，總層數達到1/3、2/3前，累計使用重點監管資金分別不超過總額的20%和35%。

規範房企拿地、銷售行爲，加強預售金收取、監管與劃撥，是預售制度中保障消費者權益最好的方式，或將有地方政府陸續出臺類似政策，防範爛尾樓風險。