21世紀經濟報道 記者 吳抒穎 廣州報道

自去年2月深圳施行二手房參考價以來，全國多地陸續推行，不過，近期多個城市對二手房參考價或指導價進行調整。

根據克而瑞研究中心統計，有13個城市已取消或優化二手房參考價政策，其中包括西安、成都、寧波等城市。公開資料顯示，目前仍在嚴格執行二手房參考價政策的僅剩上海、深圳兩座城市。

建立二手房參考價體系的初衷是，通過作用於銀行、中介等相關機構，將之作爲貸款評估價的依據從而抑制炒作氛圍，引導買賣雙方迴歸理性，最終使得二手房市場成交保持平穩健康發展。

如今隨着房地產市場轉向平淡，二手房成交已經不再火熱，市場普遍預期二手房參考價機制有望調整。

在當前房地產市場普遍低迷、新房交付存在一定不確定性的氛圍之下，如何提振購房者信心、激活二手房流動性從而傳導至新房市場，成爲各地新的課題。

漸行漸遠

西安是近期率先暫停二手房參考價發佈的城市。

2022年7月4日，西安市住建局公開表示，目前暫停發佈參考價，後續會根據市場情況不斷優化。中介平臺在顯示二手房價格時可尊重賣方意願掛牌二手房價格，也可參照成交參考價掛牌。

在西安之前，已經有多地調整二手房參考價機制。

以成都爲例，據21世紀經濟報道記者多方瞭解，今年年初開始，成都的銀行在對二手房貸款時已按照評估價而非參考價進行放貸，不過公積金貸款仍受指導價影響。

還有一個明顯的變化是，從今年5月10日開始，在成都的房地產交易平臺上，掛牌房源不僅能看到該小區的指導價，還能顯示出每套房源房東的真實掛牌價以及小區的掛牌均價；而在成都剛出臺二手房指導價時，掛牌房源價格僅顯示政府指導價。

據克而瑞研究中心統計，截至目前，除上海和深圳外，已有13個城市取消或優化二手房參考價這項政策。這13個城市包括：西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京和無錫。

實際上，上述在列的城市在二手房參考價的執行上，就鬆緊有別。

以廣州爲例，雖然在去年9月二手房參考價發佈之初，官方要求以二手住房交易涉及的相關機構，應將交易參考價格作爲開展業務的考量依據之一，在相關業務開展過程中作爲重要參考，但銀行是否以二手房參考價作爲標準一直未有明文要求。

因此，從去年11月開始，廣州部分銀行就已經開始以二手房的真實成交價作爲發放貸款的依據。

除此以外，溫州、合肥等城市在發佈建立二手房參考價機制後，也並未出臺過相關的實施細則，二手房參考價機制存在感已經趨弱。

復甦待望

二手房參考價機制逐漸調整的核心原因是，二手房成交已經逐漸迴歸理性。此外，在新房受到不確定性的影響下，二手房成爲了不少購房者的首選，在合理的購房需求被支持的基調下，二手房的流動性也亟待被激活。

以深圳爲例，樂有家研究中心數據顯示，2021年10月份開始，成交價與參考價偏差值大於20%的房源佔比銳減，直至2022年6月，佔比僅17%。而10%偏差值以內的佔比目前在40%至50%之間，可見市面上半數成交房源基本都能“按參考價賣”，這已經成爲當前深圳二手樓市的大趨勢。

此外，深圳二手房成交套數也一直處於低位，根據深圳官方平臺數據，2022年7月，深圳全市二手商品住宅成交面積19.89萬平方米，成交套數爲2039套，同比下降0.16%，環比6月2241套下跌9%，延續6月環比成交下滑態勢。

廣州今年7月的市場表現也顯示，二手房成交在短暫衝高之後，又有回落趨勢。

根據廣州中原研究發展部發佈的數據，2022年7月（1-26日），廣州二手中介網籤量爲1352宗，環比6月同期微跌22.6%，未能憑藉上半年勢頭乘勢而上。

一位廣州房企人士在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，“今年一直在等。本來以爲4月開始會好一些，但不是很明顯，其實市場也就6月起來了一下，但是7月表現又比較一般了。”

這其中的例外是成都。

2022年7月，成都二手住宅成交17296套，環比增長3.6%，同比暴增386.1%，創下2012年1月以來的最高月度成交記錄。

成都能夠創下記錄的原因是政策面的提振以及二手房價格優勢所共同推動的結果。

易居研究院分析認爲，成都能夠創下新高源於5月成都新政“二連發”給市場釋放了積極信號；另外新房紅盤減少後，近期成都同地段二手房價格比新房更具優勢，使得部分需求轉移二手房市場。

需要提醒的是，與二手房成交量上行並行的是，成都二手房掛牌量也同步創下了新高。根據貝殼App顯示數據，成都二手房掛牌量約18萬套，居於全國前列，因而市場熱度能否保持，值得觀察。

一位熟悉成都當地市場的人士告訴21世紀經濟報道記者，“今年6月是很熱的，7月成交也還不錯，但總體上這種趨勢也還不太明朗。今年前面幾個月，也就一個月收成比較好，就是6月。”

此種背景下，藉助二手房的良好勢頭提振購房者信心，被市場寄予希望。市場也普遍認爲二手房能夠早於新房先一步復甦。克而瑞在近期的一份研報中就指出，未來一段時間內，二手房市場仍將保持較爲強勁的復甦勢頭，核心城市二手房市場或將先於新房轉暖。

克而瑞分析其原因在於，二手房所見即所得，不存在交付風險；此外，一二手房倒掛價差逐漸縮小，“打新”吸引力在下降。

克而瑞指出，指導價調整信號效應持續釋放，是二手房市場持續復甦的助推劑。同時，基於一二手房聯動效應，二手房流動性率先修復，置換新房等需求才能充分釋放。隨着二手房市場流動性、活躍度提升，也將對新房市場信心產生正面和積極的作用。