28城平均住房空置率達12%：深圳最低，哪些城市空置率高？

中國的房子到底夠不夠住？有沒有大量的房屋空置？在當前房地產低迷較爲低迷的情況下，住房空置率問題引人關注。

爲探索城市住房空置情況，貝殼研究院重點研究了國內28個城市的3萬個小區，8月5日發佈《2022年中國主要城市住房空置率調查報告》（下稱“報告”），首次盤點了主要城市住房空置率水平。調研結果顯示，28個大中城市平均住房空置率爲12%，處於相對較高區間。

一線城市空置率低，深圳僅5.3%

這28個城市包括深圳、北京、上海、廣州、廈門、天津、大連、蘇州、濟南、青島、南京、寧波、長沙、成都、杭州、東莞、瀋陽、昆明、鄭州、西安、合肥、武漢、重慶、南昌、無錫、南通、佛山和廊坊，以一二線城市爲主，也包括部分環一線城市。

對於空置住房的定義，國內外並無統一標準。在此次調研方法上，貝殼研究院選取平臺連接的資深經紀人——即入職三年及以上業務“老人”，對其業務範圍內的小區摸底調研，將3個月以上無人居住的住房定義爲“空置住房”，並對不同小區的空置戶數、小區總戶數分別加總，設定空置戶數/總戶數即爲城市住房空置率。

通常來說，空置率在5%~10%之間是合理的，低於此區間的則認爲空置率過低，表明住房需求旺盛，潛在需求較高。高於10%則認爲空置率過高，表明住房供給過剩，存在庫存積壓風險。需要特別說明的是，本次調研範圍未包括期房和現房待售部分，故較其他統計口徑會整體偏低。

報告顯示，通過調研28個大中城市發現，其中僅有9個城市處於合理區間，大部分城市處於10%-15%，6個城市高於15%。總體而言，空置水平較高，新開發項目可能因爲銷售困難導致庫存積壓風險。

分城市級別來看，住房空置率隨城市能級依次遞增，一線城市平均7%，二線城市平均12%，三線城市平均爲16%。深圳、北京、上海的空置率最低，在7%以下。南昌、廊坊、佛山、重慶、武漢空置率則在15%以上，其中南昌爲20%，廊坊爲19%。

此外，本報告將住房空置類型分爲自願空置與非自願空置。自願空置是指業主無意出售或出租住房而導致的住房空置現象。自願空置的原因主要有：業主擁有多套住房，對房屋空置持無所謂的態度；度假房，業主偶爾會有居住需求；業主異地工作，未來考慮入住，暫時空置。

非自願空置是指由於房屋本身難以出售或出租，業主雖有出售或出租意願，但找不到合適的買家或租客，導致房屋不得不空置。調研發現，有一半的經紀人認爲其負責的小區存在非自願空置住房（即難以出售和出租）。非自願空置的原因之一是房屋自身的缺陷，如過於老舊、配套不全、周圍有噪音或環境污染等因素。除去房屋本身的原因外，非自願空置的根本原因在於住房需求不足，供給相對過剩，導致業主願意降價出售或出租住房仍然找不到合適的買家或租客。

老齡化程度低空置率也低

那麼，影響空置水平具體有哪些因素呢？報告指出，從宏觀層面分析，購房門檻、老齡化程度、租金回報均會影響住房空置率變化。

首先，人口年齡結構與住房需求存在顯著的相關性。當老齡化達到一定程度（65歲以上人口占比達18%），住房需求會下降。比如南通和重慶，兩個城市的老齡化及空置率均處於較高水平。而在深圳、廈門和廣州，65歲以上人口占比和空置率均低於10%。其中，深圳空置率僅5.3%，反映出強勁的市場潛力。

其次，城市購房門檻的約束。房價越高、按揭貸款比例越高的城市，擁有多套住房的成本越高，進而住房空置成本越高。比如，2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例僅37%，全國購房門檻最高，但其住房空置率僅6%。同時，房價與住房空置率顯著負相關，在房價較高的一二線城市，如北上深廈，住房空置率明顯低於其他城市。

租金回報的高低也是決定空置率的核心因素。一些擁有多套住房的業主寧願房屋空置也不願意出租，其中一部分原因是其房屋租金回報較低，與出租住房的溝通協調成本、房屋損耗等成本相比，租金收益並不具有吸引力。

據貝殼研究院數據，重點城市租金（中位數）與住房空置率的相關係數爲-0.70，租金與住房空置率顯著負相關。空置率排名前兩位（由低到高）的深圳、北京，其月租金中位數在5000元以上，空置率排名後兩位（由低到高）的南昌和廊坊，其月租金中位數在1600元以下。

次新房空置率高

樓齡也是影響空置率的重要因素。住房空置率隨着小區樓齡的增長逐漸變低。五年以內樓齡的小區，空置率隨樓齡的增長從30%依次遞減至12%；15年以上樓齡的小區空置率沒有明顯差異。