多房企發佈盈利預警，行業調整拖累利潤，國家統計局稱市場有望逐步企穩

沈卓玄

市場對後市的預期正在走出悲觀情緒。

8月18日，碧桂園發佈盈利警告，預期2022年上半年的核心淨利潤約爲45-50億元，去年同期爲152億元；預期股東應占淨利潤約爲2-10億元，去年同期爲150億元。

碧桂園在公告中表示，預期盈利下降的原因主要是考慮到房地產行業經營環境嚴峻，同時受到新冠疫情的持續影響。

在這樣的背景下，出現市場下行疊加工程進度減緩的情況，導致已出售物業結轉確認的收入減少，此外，低毛利項目結轉導致房地產業務結轉毛利率下降，而出於謹慎性原則對物業項目計提的減值增加，外匯波動也造成了預期淨匯兌損失。

不過，碧桂園董事會認爲，上述盈利的影響因素多爲非現金性質，公司的經營狀況良好，具備充足的可動用現金，現金流依然穩健。

行業調整對上市房企利潤的影響是普遍現象。時代財經瞭解到，2022年上半年，招商蛇口和綠地控股發佈的業績預告顯示，上半年的盈利水平均出現了不同程度的下降。此外，業績預虧的上市房企數量對比往年增多，自7月中旬陸續發佈盈利預警以來，截至8月18日，已有至少50家房企業績預虧，包括建業地產、珠江股份、京能置業和榮盛發展等。

盈利下降甚至業績預虧的數據直至近期才通過公告得以顯現，但市場對此早已形成預期，而由於市場預期往往早於數據，房地產行業也已先行步入情緒修復和信心重塑的階段。

在8月15日舉行的國新辦新聞發佈會上，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示，總的來看，房地產市場呈現下行態勢，當前整體處於築底階段。隨着房地產市場長效機制不斷完善，因城施策效果逐步顯現，房地產市場有望逐步企穩。付凌暉還稱，儘管最近有些地方出現了房地產項目交付問題，但從全國看，大部分施工期在兩年以上，接近交付期的房地產開發項目建設進度保持平穩，總體風險可控。

根據國家統計局，7月70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市數量略增， 其中，一線城市商品住宅銷售價格同比漲幅回落，環比微漲。

從銷售看，1-7月份，全國商品房銷售面積下降23.1%，降幅比上半年略有擴大，但低於1-5月份降幅；全國商品房銷售額下降28.8%，比1-6月份收窄0.1個百分點，連續兩個月降幅收窄。從投資看，1-7月份，房地產投資下降6.4%，降幅比1-6月份擴大1個百分點，但降幅擴大幅度有所收窄。

在碧桂園今日召開的投資者會上，總裁莫斌表示，在市場築底的過程中，最重要的工作是以現金流爲核心，保證資產負債及利潤的平衡上，並確保核心資產和核心人員不受損。

莫斌指出，碧桂園的具體措施是“通過銷售回款，可動用現金的管理、審慎投資來維持收支相對平衡的狀態，壓縮一切不必要的支出。通過經營性現金流，償還高成本短週期的融資，進一步拉長融資久期，優化債務結構”。

時代財經瞭解到，債務方面，碧桂園下半年已經沒有到期的美元債，境內有兩筆債達到可回售狀態，分別是九月和十一月，合計40 億人民幣，除此之外沒有到期的直接融資；融資方面，今年以來碧桂園在境外資本市場發行的可轉債摺合33.68億人民幣，配售新股摺合24.1億人民幣；去年下半年至今，公司境內發行公司債及中票合計 61 億、供應鏈 ABS 及 ABN 合計 87 億；回款方面，上半年實現權益回款現金回款約爲1703 億，而權益銷售爲1850 億元，權益回款率達到92%。

莫斌表示，碧桂園對房子和債務的態度是“保按期完美交付、保證所有債權剛性兌付”，而經過內部評估之後，碧桂園對“保交付、保債務剛兌充滿信心”。

今年以來，在不將房地產作爲短期刺激經濟手段的大前提下，政策從房貸、市場和融資等多方面對房地產行業予以支持，並於近期迎來更多的利好。

8月16日，市場消息稱監管機構計劃通過指定國有企業擔保和承銷示範性房企的人民幣債券新發，爲這些房企提供流動性支持；監管部門同時指示中債信用增進投資公司對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，涉及旭輝控股集團、碧桂園、龍湖集團、金地集團、遠洋集團、新城控股等示範民營房企。

上述房企中，碧桂園、龍湖和旭輝均對媒體回應稱正在與監管層進行溝通。莫斌指出，目前，碧桂園在交易商協會和中債信用增進公司的支持下，也在推進中票的發行。此外，根據澎湃新聞的報道，龍湖集團正計劃發行一筆15億元的中期票據，中債信用將提供全額擔保不可撤銷連帶責任保證擔保。

出於對市場轉好的展望，疊加利好政策的支持，近期，地產股以及與地產行業緊密關聯的物管股率先迎來一波較好的行情，市場對後市的預期正在走出悲觀情緒。