地產行業盈利能力下滑已經成爲事實，即便是TOP50強房企中唯一一家上半年銷售正增長的房企——越秀地產，也沒能躲過利潤下跌的命運。

8月18日，越秀地產發佈2022年中期業績報告顯示，上半年其實現營業收入約312.9億元，同比上升29.1%；受毛利率下滑、匯兌損失以及投資物業評估淨跌值影響，歸母淨利潤同比下降25.8%至17.1億元，同比減少約5.9億元。

越秀地產的匯兌損失主要由於人民幣貶值導致的境外債償還成本增加，今年上半年錄得匯兌虧損約0.77億元，對比去年同期錄得匯兌收益1.34億元，同比增加2.11億元的財務費用。

對於債務結構，越秀地產提供數據顯示，截至2022年上半年底，越秀地產人民幣借貸佔比爲74%，外幣借貸佔比爲26%，外幣借貸佔比較去年底下降2個百分點，外匯風險有所降低。

除此之外，越秀地產管理層稱，越秀地產持有約40%股權的越秀房託上半年也有較大匯兌損失，按股權比例計算，越秀地產承擔對應匯兌損失約2.8億元。

另據財報，今年上半年越秀地產投資物業評估淨跌值約爲0.82億元，而去年同期投資物業評估淨升值約爲0.7億元。

越秀地產管理層特別強調，上述利潤減少均爲非現金性質，因此若不計淨匯兌損失和投資物業評估淨跌值，越秀地產的核心淨利潤的是21.3億，同比上升1.4%。

從毛利率來看，今年上半年，越秀地產毛利率爲21.2%，同比下降5.6個百分點，對比去年全年則下降0.6個百分點。

越秀地產董事長兼執行董事林昭遠坦言，從去年以來各大房企的經營數據來看，行業的利潤率下滑已是事實。“20%-25%的毛利率是我們一個合理的目標，也符合當前行業發展的態勢。”

作爲一家來自廣州的國企，越秀地產近些年來始終保持着全國化佈局的定力，拿地力度並沒有因市場環境的變化而明顯減少。

例如2020年，越秀地產的土地投資支出爲410億元，超出原本的土地預算近110億元，，2021年的土地投資預算約爲520億元，同比增長26.8%。

按照越秀地產年初定下的拿地計劃，將按照40%投銷比安排投資，2022預計可用拿地資金457億元。

越秀管理層在業績發佈會上對全年現金流進行了預測，稱全年土地款支出還是維持在457億元不變。

今年上半年，越秀地產在廣州、佛山、中山、杭州、合肥、鄭州及長沙新增16幅土地，總建築面積約爲346萬平方米。其中在大本營廣州拿下5宗地塊，在杭州拿下5宗地塊。

越秀地產這些年在下行的市場環境中加緊彌補過去佈局過於集中的缺陷，在去年新進入了北京、上海、寧波、東莞、南通、西安、畢節、郴州8個城市後，今年上半年首次進入合肥。

上半年新增土地中，越秀地產公開市場方式拿地佔比約爲45%，約55%通過非公開市場獲取，其中TOD、“城市運營”、國企合作增儲模式分別佔新增土儲的2.3%、25.5%、9.3%，有效控制了土地成本溢價率。

財報顯示，越秀地產上半年支出土地款及拍地保證金160.8億元，據此計算，其下半年還有約296.2億元的可用土地款。

平安證券研報指出，越秀地產今年上半年的拿地力度在同行中保持前列，其中拿地銷售面積比爲61.3%，位居第2位；拿地拿地銷售金額比爲16.5%，位居第9位。

截至2022年上半年底，越秀地產擁有總土地準備約爲2860萬平方米，分佈全國30個城市，其中在大灣區和廣州分別擁有土儲1512萬平方米、1292萬平方米，約佔總土儲的52.9%和45.2%。

林昭遠表示，越秀地產按照“1+4”進行佈局，一是深耕大灣區這一核心區域，是越秀地產的重點發展區域；二是華東片區，尤其是環上海區域；三是華中區域，目前重點城市還是武漢、長沙、合肥、鄭州；四是西南區域，主要佈局在成都、重慶、西安；五是北方地區，主要佈局北京、濟南等一些核心城市。

“從目前的整個市場的變化來看，我們都會更加聚焦在一些省會城市、重點城市。”在越秀地產管理層看來，下半年政府土地出讓方式和規則將持續優化，隨着銷售市場的回覆，土地市場將逐步回暖，但市場分化明顯，一二線城市土地市場恢復較快。

可以看到，7-8月份，越秀地產又在廣州、上海、深圳購入了若干地塊。

對於外界一直關注的收併購問題，越秀地產始終保持謹慎，秉持優中選優的態度。林昭遠表示，過去越秀地產管理層也是積極謀劃，如果有合適的標的也會併購。

從銷售來看，去年進入“千億俱樂部”的越秀地產今年上半年表現相對亮眼，實現合約銷售額約爲489.1億元，同比上升3.2%；合同銷售均價在2.75萬元/平方米，同比上升4.2%。

值得一提的是，今年以來，行業銷售普遍面臨壓力，同比下跌成爲主流。據克而瑞數據，今年上半年，越秀地產是TOP50房企中唯一銷售正增長的企業，也躋身TOP20，排名第18。

從全年1235億元的銷售目標來看，越秀地產今年上半年的目前完成率爲39.6%，林昭遠表示，全年銷售目標不做調整，對完成1235億元的銷售目標充滿信心。

對於下半年樓市的看法，越秀管理層指出，政府調控政策將持續寬鬆和完善，房地產市場預計將築底回升，但市場規模會適度下行，房價趨於穩定；市場分化加劇，行業進入質量競爭時代，高負債、高槓杆的企業將加速淘汰，市場集中度持續上升。

責任編輯：吳劍 SF031