近日，北京搜房房天下網絡技術有限公司（簡稱“房天下公司”）相關負責人陳輝（化名）向新京報記者反映，2015年，該公司購買了北京市豐臺區新方向中心約8.49萬平方米的辦公、底商及停車位。如今，物業服務合同已經超期4年多，房天下公司及其他多家公司都對物業服務商北京金隅大成物業有限公司（簡稱“金隅大成物業”）的服務表示不滿，要求金隅大成物業退出，但金隅大成物業至今仍未退出。

對此，金隅大成物業相關負責人回應新京報記者時表示：“我們按照法律法規程序處理此事，依法合規同意退出。但是，我們按照法律法規操作起來難度比較大，目前正在尋求三方最佳結合點進行處理。”

事件：

物業公司未履約退出，稱“操作難度大”

據陳輝介紹，新方向中心位於地鐵9號線與房山線雙軌交會處，毗鄰總部基地商圈，綜合體面積約23萬平方米。2015年，房天下公司購買了新方向中心約8.49萬平方米的辦公、底商及車位，即房天下公司及其關聯企業購置的房屋爲1號樓（A、B、C座底座部分）商業部分、2號樓（A座底座以上部分）寫字樓及部分地下產權車位325個。此外，其還有200多個人防車位的20年使用權。

同年11月10日，房天下公司與北京金隅大成開發有限公司（簡稱“金隅大成開發公司”）簽訂《商品房現房買賣合同》（簡稱《買賣合同》）合同。根據《買賣合同》顯示，出賣人同意承擔自雙方正式辦理房屋交付手續之第二日起兩年的物業費用，期滿後物業由買受人自行管理。

房天下公司購買了新方向中心約8.49萬平方米的辦公、底商及停車位。受訪者供圖

陳輝提供的《買賣合同》顯示，期滿後物業由買受人自行管理。受訪者供圖

陳輝介紹，2016年1月辦理房屋交付手續時，房天下公司與金隅大成開發公司、金隅大成物業簽訂了《新方向中心物業服務合同補充協議》（簡稱《物業服務補充協議》），合同有效期爲2年。

據陳輝出示的《物業服務補充協議》顯示，物業服務的有效期爲2016年1月1日至2017年12月31日。合同終止前三個月，如房天下公司決定不再聘用金隅大成物業繼續爲其提供物業服務，則金隅大成物業將於該合同終止後停止爲整個新方向中心提供物業服務。金隅大成物業應妥善移交物業服務用房、物業服務的相關資料及屬於物業區域內的物業共用設施設備、公共區域等給房天下公司同意的新物業管理公司，並按時撤出物業區域，協助房天下公司做好物業服務的交接和善後工作。

根據《物業服務補充協議》顯示，合同終止前三個月，如房天下公司決定不再聘用金隅大成物業繼續爲其提供物業服務，則金隅大成物業將停止爲整個新方向中心提供物業服務。受訪者供圖

陳輝告訴新京報記者，近幾年來，金隅大成物業在管理新方向中心項目上存在違規加收業主電費達數百萬元、違規轉租公共空間、違規轉租業主產權車位、收益去向不明等各種問題，導致房天下公司方面下定決心敦促金隅大成公司儘快履約退出。

陳輝進一步表示：“在《物業服務補充協議》終止前半年及前三個月，房天下公司均向金隅大成物業發出了不再聘用的通知。但是，其一直沒有回覆。期間，雙方一直談判，加上疫情等各種原因，金隅大成物業在合同到期四年多後仍遲遲未退出新方向中心的物業管理。”

“從2018年以後，我們就不再承認金隅大成物業是我們的合法物業服務商，但考慮到其在2018年以後對新方向中心項目內公共區域等相關部分維護需要開支，我們公司在談判期間向金隅大成物業支付了1000多萬元的費用。但時至今日，金隅大成物業方面仍未退出。”陳輝補充說。

針對上述問題，新京報記者與金隅大成物業取得聯繫，該公司的相關負責人表示：“我們按照法律法規程序處理此事，依法合規同意退出。但是，我們按照法律法規操作起來難度比較大，主要原因包括按照《民法典》規定要經過法定程序及人數表決才能退出管理等，目前正在尋求三方最佳結合點進行處理。”

對於是按照《民法典》、《北京市物業管理條例》等法律法規還是按此前簽訂的合同約定撤換物業，金隅大成物業上述相關負責人表示，目前不能進一步說明此問題。

由於新方向中心目前還沒有成立業委會，新京報記者就此事的進展情況及如何解決，與新方向中心商辦部分的物業管理委員會相關負責人取得聯繫，但未獲得進一步回應。

難點：

更換物業公司，按《民法典》規定還是按合同約定？

在首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼祕書長趙秀池看來，在日常生活中，物業公司屬於服務行業，是業主們請來的“管家”，但在部分小區，物業公司不僅沒有履約盡責，還存在侵害業主利益的行爲。

“對於不稱職履行物業服務義務的物業公司，業主委員會有權解除、更換物業公司。同時，根據《北京市物業管理條例》規定，物業管理委員會也可以組織業主選聘、解聘物業服務人。”北京市京師律師事務所劉奇奇律師如是說。

北京金訴律師事務所執行主任王佳紅表示，目前，商辦類物業基本都是參照住宅更換物業服務商的法定程序。而《民法典》規定了建築物區分所有權，人們通常所稱的商品房套內建築面積與公攤面積，分別對應“專有部分”和“共有部分”。在對選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人方面，《民法典》規定，該事項由業主共同決定，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。同時，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。“很多小區在更換物業時，就卡在沒有業委會或人數難以調動法定人數進行表決，最後也很難達成生效的意見。”

不過，對於像新方向中心A座這樣專有部分的管理問題，王佳紅表示，這還需要考慮一個原則，即在民事糾紛中一般是“有約定按約定”，可以不用按照上述《民法典》相關規定再進行表決。此外，她進一步表示，如果房天下公司與新方向中心的其他業主沒有較難分開管理的公共設施、設備，可以依據合同約定對自己所購物業部分進行單獨物業管理。但是，如果房天下公司所購物業部分與其他業主有公用的出入口、大廳等特殊公用部分，需要經過業主共同表決後才能更換物業服務商。

陳輝認爲，房天下公司作爲新方向中心商辦部分建築面積佔比50%以上的業主，與其他產權物業部分也基本沒有難以分開管理的部位，比如沒有與其他業主共用的進門大廳等部分，按照此前簽訂的《買賣合同》、《物業服務補充協議》的約定，可以要求金隅大成物業退出其所購物業部分的管理。

此外，對於上述《物業服務補充協議》等約定的金隅大成物業在2017年12月31日之前撤出整個新方向中心項目的物業管理，王佳紅律師認爲，這種合同約定執行起來有很大的風險。“因爲在實際操作中，整個新方向物業中心項目的物業管理會涉及房天下公司以外的其他業主利益，需要考慮其他業主的意見。在此情況下，如果金隅大成物業不按照合同約定撤出，僅憑合同的約定讓其撤出是有很大風險的。”

進展：

商辦部分成立物管會，相關方面可協商解決

王佳紅律師進一步解釋，從目前的情況來看，金隅大成物業可以按照合同約定退出，再根據業主表決選聘新物業公司。但如果這時候金隅大成物業公司拒不退出，業主們只能是依據《民法典》第278條等相關規定，通過業主表決程序決定是否更換物業。同時，房天下公司可以依據金隅大成開發公司、金隅大成物業所簽訂的一系列合同追究金隅大成開發公司、金隅大成物業的違約責任，要求賠償。

那麼，物業公司拒不退出、拒不交接，該如何處理呢？對此，劉奇奇律師表示，根據《北京市物業管理條例》的規定，業主共同決定解聘物業服務人的，物業服務人應當自接到通知之日起三十日內履行相應的交接義務，並且退出物業管理區域。原物業服務人不得以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議等爲由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業服務人進場服務。原物業服務人拒不移交有關資料或者財物的，或者拒不退出物業管理區域的，業主委員會或者物業管理委員會可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府、區住房和城鄉建設或者房屋主管部門報告，並向轄區內公安機關請求協助，或者依法向人民法院提起訴訟，要求原物業服務人退出物業管理區域。

此外，《北京市物業管理條例》還有處罰規定，對物業服務人拒不移交有關資料或財物的，由區住房和城鄉建設或房屋主管部門處以1萬元以上10萬元以下的罰款；對拒不退出物業管理區域的，處以每日1萬元的罰款。

8月29日，針對上述問題的處理進展，新京報記者與新方向中心所在的豐臺區花鄉街道辦事處取得聯繫，該街道辦事處的相關工作人員表示：“我們需要與其他同事溝通了解之後再作回覆。”

隨後，新京報記者與豐臺區房管局物業科取得聯繫，該物業科的相關工作人員回覆新京報記者稱：“我們參加過新方向中心屬地花鄉街道就此事召開的幾次吹哨會，專門研究過這件事。現在商辦部分已經成立物管會，根據相關法律法規，單獨合同約定的法律效力問題應由法院裁定。關於物業服務期限的問題，從目前來看，商辦部分已經成立物管會，相關方面應進行協商，在達成廣泛共識的前提下，徵求全體業主意見，依法依規處理。”

新京報記者還向北京市住房和城鄉建設委員會物業管理處諮詢，該管理處的相關工作人員介紹，解決此類問題首先需要參照《民法典》、《北京市物業管理條例》相關規定進行處理，雖然說有一個原則是“有約定按約定”，但如果合同約定的內容與現行的法律法規發生衝突或不一致時，要按照法律法規進行處理。關於合同約定的內容也要根據實際情況進一步處理，比如要求違約方承擔經濟方面責任。

新京報記者 張建