來源：華夏時報

中介掛牌的豪宅房源。李貝貝/攝

本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道

自今年年初以來，上海豪宅市場熱度不減。即使市場因疫情經歷了長達2個月的“冰封期”，但6月全城復工復產後僅10天，上海總價3000萬元以上的一、二手豪宅就成交了33套。與此同時，根據“貝殼找房”等平臺公開的二手房成交數據，上海豪宅今年成交價漲幅驚人，部分二手豪宅的成交單價在2年內已經翻倍。

不過，上海中原地產市場分析師盧文曦告訴《華夏時報》記者，對比市場整體成交量，2000萬元以上及單價10萬元/平方米的豪宅成交量佔比不到1%，交易量比較穩定。“哪怕是去年下半年市場處於調整期的階段，豪宅的交易量仍未出現明顯波動。”盧文曦表示。

部分豪宅成交單價2年內翻倍

8月29日，在市場走訪中，浦東北蔡板塊太平洋房屋總監梁城煒向《華夏時報》記者透露，對比去年同期，過去3個月上海豪宅市場熱度頗高。以其所在的門店爲例，6月上海復工復產後即成交了好幾套別墅（總價3000萬元以上），甚至出現過“買家僅看視頻即下單5900萬元豪宅”的情況，尤其是6、7月，“是高標房源成交最多的2個月”。

浦東北蔡板塊太平洋房屋門店掛牌房源。梁城煒/攝

“其中有一套我印象深刻：在上海疫情前，這套別墅已經掛牌了1年多都沒有賣掉，但上海剛剛復工復產沒多久，買家只看了2次就出手了。”梁城煒表示。

事實上，延續2021年的走勢，上海的豪宅市場自今年年初開始就熱度不減。據上海中原地產研究院統計，今年1月份，道里官邸560、夏都花園、明苑別墅、御翠園和匯益花園等5套上海豪宅的成交總價突破了1億元；2月20日，位於陸家嘴濱江板塊的濱江凱旋門成交了一套總價高達6720萬元的二手住宅，均價達到令人咋舌的23.67萬元/平方米。

4-5月，上海因新冠疫情經歷了長達2個月的“冰封”。而6月全城復工復產後，豪宅市場便再度迎來了高淨值購房人羣“掃貨”。期間，“永嘉路花園洋房2.5億售出”、“黃浦灣8000萬豪宅一週內出手”的消息不斷傳出。來自中國房產信息集團的數據統計顯示，僅在解封后的10天內，上海總價3000萬元以上的一、二手豪宅已成交33套。

以剛剛結束的8月爲例：二手房市場方面，來自太平洋房屋的統計數據顯示，8月（截至8月21日）上海2000萬-3000萬元總價的豪宅成交了59套，3000-5000萬元總價的豪宅成交了35套，5000萬元及以上總價的豪宅成交了13套；而在新房市場，上海中原地產研究院數據顯示，8月上海共成交豪宅（一手，總價2000萬元及10萬元/平方米以上）290套，對比去年8月成交的258套，同比增長約12.4%。

即使是在法拍房市場，高淨值人羣對於豪宅的青睞也未減分毫：僅以8月爲例，8月17日，上海市長寧區安順路58弄淮海名邸的5套千萬級別豪宅在首拍中全部溢價成交，總成交金額高達2.069億元。其中，成交單價最高的102室房源起拍價爲2328.298萬元，經過101次競價，最終以4268.298萬元成交，溢價率約83%，摺合單價高達17.44萬元/平方米。

成交節奏的加快也推高了上海豪宅的成交價格，部分房源的成交單價漲幅驚人。以上海知名豪宅項目“翠湖天地”爲例，“貝殼找房”APP顯示，今年6月15日成交的一套“翠湖天地雋薈”低樓層房源成交總價爲5555萬元，成交單價爲32.30萬元/平方米。在此之前，2021年成交的一套房源單價爲24.24萬元/平方米；2020年，該項目在“貝殼找房”上共成交3套房源，單價在16.11萬元-18.42萬元/平方米之間，意味着2年間的成交單價大約翻了一倍。

上海中原地產首席分析師盧文曦解釋說，豪宅具有較爲出色的產品附加值，且因爲價格高昂通常只在小範圍內流轉。加上買家一些個人的偏好，“超出產品本身以外的影響因素特別大”，所以會帶來成交價格上的明顯波動；同時，由於豪宅本身具有較強的稀缺性及較弱的流通性，因此豪宅的價格比較堅挺，尤其是“頂尖產品”不具備大幅“殺跌”的空間和可能。從成交情況來看，即使是在市場低迷期，豪宅也只是在成交量方面明顯縮水，價格上的縮水相對較少。

不過，梁城煒向《華夏時報》記者強調，儘管豪宅市場成交較往年火爆，但單價翻倍的現象仍是少數：“豪宅具有很強的稀缺性，即使是在同一個小區，可能因爲位置、花園的大小等，價格也會有一定差距。”梁城煒表示，根據其觀察，從2020年疫情解封之後，到2021年達到了一個小高潮，但整體漲幅在40%左右。2021年至今，上海房價整體較爲平穩。

另一名中介認爲，豪宅成交價在短期內提升幅度過高的情況，會透支未來幾年的市場預期，之後豪宅大概率處於“高位橫盤”的狀態。

“成交量增加了點，但沒有那麼誇張”

梁城煒認爲，過去一段時間上海豪宅市場火爆，主要是因爲疫情後買家有改善需求，因4、5月上海疫情造成市場交易暫停，一些進行中的交易都推遲到6月成交，形成了成交數據的高企；其次，高淨值買家依然看好高端住宅的資產保值功能。與此同時，政策層面也出臺了許多利好政策，比如LPR連續下降，這都刺激了高端買家加緊出手。

不過，值得注意的是，不少受訪人士認爲，儘管今年上海豪宅市場高度活躍，但亦存在被過度解讀的一面。

盧文曦直言，對比市場整體成交量，2000萬元以上及單價10萬元/平方米的豪宅成交量佔比不到1%，交易量比較穩定。哪怕是去年下半年市場處於調整期，豪宅的交易量仍未出現明顯波動。比如，8月就是“成交量增加了點，但沒有那麼誇張”。

之所以今年上海豪宅市場率先火熱、走出上揚曲線，在盧文曦看來，這是因爲“豪宅”與剛需產品之間呈反比關係，“豪宅市場火熱”側面反映出剛性需求的不足，大部分市場的成交量都是要靠“剛需槓桿”來支撐的；而新房與二手房豪宅價格之間的“倒掛”，也是引發大衆對於豪宅高度關注的一大重要因素。但實際上，近期部分新盤豪宅的入圍分數線較之前有明顯降低，“80分、90分，現在就是鳳毛麟角”，盧文曦表示。

與盧文曦看法一致，鏈家上海研究院首席分析師楊雨蕾也告訴《華夏時報》記者，“高端住宅在全市場中的成交佔比並不高”。其稱，根據上海鏈家的數據，今年前7月，二手房成交中，2千萬以上住宅成交套數569套，佔總成交的0.74%，新房成交中，2千萬以上住宅成交套數2164套，佔總成交的4.97%。從同比來看，2千萬以上二手房成交同比下降50.4%，2千萬以上新房成交同比增長25.7%。

“其實成交熱度是有所下降的，雖然有部分熱度轉移到了新房市場，但是從全市場的角度來看，高端住宅的熱度仍然是下降的。”楊雨蕾向《華夏時報》記者解釋說，即使新房成交同比有所增長，但需考慮到網籤數據有滯後的影響，比如2021年以及之前供應的大量高端住宅分別遞延和分散到現在來網籤，所以網籤成交數據增加，但不代表實際的熱度和購買力增加。

相比之下，上海低總價剛需房源的成交佔比反而在擴大。以7月成交數據爲例，上海鏈家研究院指出，從成交價格來看，雖然價格環比有所增長，但增長比較明顯的主要是郊環以外，而且從同比來看，各環線的均價都出現下跌。

同時， 從成交類型來看，低總價剛需房源的成交佔比擴大。今年以來，200萬以下的佔比顯著增加，佔比35.4%，較去年增加了6.8個百分點，其餘各總價段的佔比有所下降。

而8月14日，上海以集中批量供應的方式推出今年第四批次房源，共涉及39個項目。其中備案均價在6萬元/平方米以下的項目有22個，6-10萬元/平方米區間的項目有14個，僅有3個均價10萬元/平方米以上的項目。