21世紀經濟報道記者李莎 北京報道 “本來我的租房合同是到明年4月底，結果8月14日中午，房東來電話說他家親戚生病了來看病需要用房，承諾給一個月房租作爲違約金，讓我們儘量在8月27-28日騰出房子。”9月1日，剛剛搬進新家的王亞（化名）告訴21世紀經濟報道記者。

儘管對此感到不適，但王亞還是開始在論壇上尋找在租房源，先後看了四套房東直租房源，選定了其中一套兩居室。王亞終於趕着8月28日的最後期限搬進了新家。

9月1日起，《北京市住房租賃條例》（後簡稱“《條例》”）正式實施，“王亞”們的租房生活將變得更加規範，租房權益有望獲得更多保障。

北京市住建委明確，《條例》是全國首個規範“住房租賃”、首個規範長租公寓等新興業態的地方性法規，北京也是首個將“住有所居、房住不炒、租購併舉、職住平衡”等寫入地方立法的城市。

更好保護租客基本權益

知名長租公寓爆雷，房東收不到租金強行讓租客搬離房屋，租客無房可住也無法退回租金，部分租客還深陷租金貸；租房遇到“甲醛房”，房東或中介機構拒不承認房屋不具備入住條件，拒絕賠償；退租遇到不良二房東或房東，不合理扣減押金……

在近幾年租房相關新聞中，如是種種租賃亂象不時走進公衆視野，引發廣泛關注。

在住房租賃的雙方或三方關係中，租客一般處於相對弱勢地位。北京住建委指出，從多年來的管理實踐來看，90%以上的投訴反映的是承租人權益受到侵害。

對此，《條例》從居住條件、安全保障、穩定租金、糾紛調處等方面進一步突出對承租人居住權益的保障。

一是明確規定出租住房應當符合建築、治安、室內空氣質量等基本安全標準要求等。

二是明確出租方的合同登記備案、出租登記以及安全管理等責任義務，並規定出租方不得采取停止供水、供電或採取暴力、威脅等方式強行解除合同、收房。

三是出租方應當出示身份證件、房屋權屬證明，告知房屋裝修情況並配合實地看房等。

四是通過租賃合同網籤備案信息共享爲租客辦理居住證、積分落戶、子女入學、公積金提取等公共服務提供便利，租客無需提交紙質合同。

五是建立多元糾紛化解機制。

與機構房源或由房屋經紀機構管理的房源相比，個人和二房東房源分佈分散，而且相當一部分房源未經備案，由雙方私下交易，租客權益難有保障。

貝殼研究院高級分析師黃卉向21世紀經濟報道記者表示，爲更好地對房東和二房東房源進行備案管理，除了提高租客進行租賃合同登記備案積極性外，《條例》提供了至少另外兩種解決方案。

一是將個人二房東納入到監管範圍內，根據《北京市住房租賃條例》，轉租住房超過規定數量的應當辦理營業執照，其名稱和經營範圍均應當包含“住房租賃”相關字樣，並明確了嚴格的法律責任，如沒收違法所得、最高五十萬元以下罰款。

二是多種方式讓備案更便捷，全市將建立住房租賃管理服務平臺，出租人和承租人完成住房租賃合同在線簽約後，自動提交登記備案，同時還可通過住建官網查詢各區的線下備案場所，以及可辦理合同備案的房地產經紀企業線下門店。

此外，爲更好激勵租客備案，中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進告訴21世紀經濟報道記者，未來或逐步加大保障租客享受基本公共服務的權利，而享受基本公共服務的前提是，承租人需要提供租賃合同備案編號。由此，承租人進行租賃合同備案的動力將增加。

政府可干預租金上漲

王亞上次找房還是兩年前，據其回憶，當時其在天通苑附近了解的三居室的月租金是5800元左右，提前退租的惠新西街附近的兩居室的價格低於市場價，5500元/月。

再次找房，王亞明顯感受到房租上漲。其於8月21日集中看房，房源都離工作地點不遠，一套一居改兩居的房源報價是6400元/月，其餘兩個一居室的月租金分別是5500元和6300元。最後確定的房源的月租金報價6400元，最後以6000元的價格簽訂合同。

“這次再找房的時候其實看的是我單位附近的房子，稍微裝修好一點的正規兩居的月租金感覺都在7000元左右了。”王亞感慨。

北京市租金水平居全國各城市前列。根據中指50城住宅租賃價格指數數據，8月北京住宅平均租金爲91.4元/平方米/月，居50城首位，租金收入比超30%。租房難、租房貴是北京住房租賃市場的突出問題。

諸葛找房數據研究中心統計發現，8月全國大中城市租金由升轉跌，與之相對，北京8月租金環比微長0.05%，同比上漲9.01%。

爲更好進行租金管理，《條例》明確，北京市住房和城鄉建設部門應當加強住房租賃價格監測，建立健全相關預警機制。住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，北京市人民政府可以採取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施，穩定租金水平，並依法報國務院備案。

如何將租金管理落到實處？黃卉認爲隨着北京全市住房租賃管理服務平臺的建立，住房租賃合同備案率的提升，北京住房租賃信息基礎將會逐步完善，成爲租金管理的數據基礎。

另外，黃卉指出，根據住房租賃企業主體登記的要求，北京各類住房租賃企業將納入到監管範圍內，也將有利於後續的租金管理工作。

徐躍進表示，《條例》的正式施行，有望推動北京住房租賃市場進一步規範，有力保障出租方和租客的合法權益，營造良好的租房環境。另外，結合保障性租賃住房的大規模發展，市場規範和保障支持兩方面同時發力，將有利於推動住房租賃市場有序健康發展，助力“租購併舉”住房制度的加快建立。