投資熱門學區房的風險大大增加，很可能將“高位站崗”。

過去，學區房幾乎是“不跌的神話”，北京、深圳、上海等許多一二線城市都出現過單價超過20萬元的高齡“老破小”學區房。

去年，中央首次明確提出“防止以學區房名義炒作房價”，在這之後，炒作學區房的風氣及時被剎住，隨着一系列均衡教育資源的政策出臺，部分一二線城市的熱門學區房價格迴歸理性。

上海中原地產首席分析師盧文曦認爲，隨着新政策的不斷出臺，家長們對於學區房不再趨之若鶩，投資學區房的風險也在增大。

“老破小”價格回落

又到一年開學季。

爲了破解教育資源分配的不均衡，今年開學伊始，上海又一項重磅政策落地執行——9月5日，上海黃浦區宣佈，全區約100名教師將從本學期開始交流輪崗，入選教師原則上將流動至所在教育集團內的薄弱學校。流動教師將在課堂教學、教育科研等方面進行帶教，輪崗流動期限爲三年。

這一政策正是響應了去年上海市教委發佈的《關於進一步加強上海市中小學教師人事管理制度建設的指導意見》（以下簡稱“意見”），該“意見”要求教師要跨學校、跨學區流動，流動時間不得低於2年，其中骨幹教師比例均不低於交流輪崗教師總數的20%。

與此同時，2022年起，所有參加上海中考的考生，也已迎來全新的錄取模式，自主招生比例由40%降至15%，名額分配則從15%提高至42%，具體包括名額分配到區和名額分配到校兩類。這意味着各類初中學校的畢業生都將有機會升入優質高中就讀，即便是在“菜中”也能看到希望，這大大減輕了家長們的擇校焦慮。

這一系列政策調整，必將對學區房市場產生深刻影響。

據上海中原地產首席分析師盧文曦觀察，最直觀的影響便是改變了家長的心態：“最近幾年，教育政策調整十分頻繁，差不多兩年就會有一次比較大的調整，因此近兩年來大家對於學區房不再那麼趨之若鶩了，‘熱炒’學區房的情況少了很多，大家買房也不會僅僅只看學區了。”

過去，學區房就像樓市裏“打不死的小強”，即便其他類型的房產受週期影響下跌，好的學區房卻永遠漲價，有錢的家長花幾百萬購買學區房送孩子讀名校，幾年後還能把房子賣掉再賺到一筆錢。

一代代家長們不斷接盤學區房，催生出一種怪象——在一二線城市核心片區，一些擁有名校學區加持的“老破小”房子早已失去了居住價值，卻能漲到20萬-30萬元/平方米的天價。

以上海爲例，較爲知名的天價“老破小”學區房，就包括黃浦的市民新村、浦東的梅園三街坊、靜安的海防村等。

根據“貝殼找房”平臺，黃浦區世博濱江板塊的市民新村，始建於1958年，超過76%的房子面積低於50平方米。2020年12月時，一套17.8平方米的低樓層一室戶成交均價達到了22.47萬元/平方米。這是一套典型的用來“掛戶口”的學區房，因爲該小區對口上外黃浦外國語小學和大同初中這一“雙一梯隊”組合，所以纔出現突破20萬元的高單價。

不過，近一年來，該小區房價未現拉昇，今年6月成交一套45平方米的小戶型，價格爲15.69萬元/平方米，相比一年半前同樣爲45平方米戶型的成交價，還降了約1700元/平方米。目前市民新村有三套在售房源，因爲戶型都超過60平方米，掛牌價格僅爲11萬元-13.6萬元/平方米不等。

“那種純粹用來掛戶口的老破小學區房，投資風險增加了很多，大家對它的投資熱情慢慢降了下來。”盧文曦對記者表示，梅園三街坊就是很典型的例子，去年該小區價格受到較大沖擊，尤其是在價格覈驗、三價就低政策出臺後。

另有一位投資客對第一財經表示，過去學區房一直很熱門，掛一套賣一套，目前成交價和掛牌價都有所下降，一方面是受到覈驗價影響，不排除高價成交、做低價格的情況；另一方面，大家的投資信心也因政策受到了動搖，投資學區房的風險已經大大提升。

盧文曦則表示，學區房一般比同區域非學區房價格普遍要高20%左右，隨着政策調整，它的學區功能不斷減弱，因爲居住屬性差，出租也不好租，“我相信今後學區和非學區的落差會慢慢抹平，教育的極端落差也會慢慢減小，小朋友的入學機越來越均等”。

學區房會不會徹底“涼涼”？

2021年4月30日，中共中央政治局會議召開，會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。其中，“防止以學區房名義炒作房價”的提法備受關注。

在此之前，學區房炒作問題在多地頻現，而當“防止以學區房名義炒作房價”被明確提出後，各地都在積極出臺政策進行回應。

今年5月17日，杭州曾推出利於二手房成交流動的樓市新政，在政策刺激下，居住屬性較高的剛需樓盤成交量大增，但頂級學區房價格卻顯露頹勢。

2021年3月，杭州“最貴學區房小區”文鼎苑一套59平方米的小戶型房源的成交價高達12.7萬元/平方米，但到了今年5月，根據錢報美好生活研究院的數據，該小區房源成交單價降至7.56萬元，今年8月，該小區一套162平方米的房源，成交價僅剩6.5萬元/平方米。

杭州學區房房價大幅度下探背後，是杭州差不多在跟上海在同一時間決定實施高中招生名額分配到校。此外，有關杭州教育資源均衡化分配的各類改革措施也一直在被探討。

實際上，在全國範圍內教師輪崗已經被大面積推開，包括江蘇、江西、上海、深圳等多地。

北京更是率先宣佈今年9月秋季開學後，全市16個區都將開展教師交流輪崗。北京教師交流輪崗實行的是“雙向流動”，教師既可以從優質校流向一般校，也可以從一般校流向優質校。教育部門希望通過教師的定期交流學習，實現教育均衡的基本目標。

大範圍實行教師輪崗，是否真的意味着學區房徹底“涼涼”？

盧文曦認爲，目前還很難判斷這一政策的落地執行對樓市的真正影響。“一般來說，9月份不是學區房的重點交易期，每年學區房交易最火熱的是3月份和4月份，4月中旬以後就不行了，每年都是這麼一波，後面就趨於平穩或者比較清淡。所以現在還看不出教師輪崗落地對市場的影響，政策需要被市場消化一下，但我估計對明年的學區房市場一定有影響。”

“我認爲學區房還會有一定市場，因爲對孩子教育要求比較高的家長始終存在，但從長期投資屬性來說，熱門學區房價格已經在高位，而且風險太大，並不適合投資。”一位上海樓市中的投資客表示。

盧文曦則表示，大部分購買學區房的都是自用，較少投資客炒作，而且許多家長買學區房主要看重對口小學，因此中考錄取的改革對學區房影響沒有很大，因此學區房未來還會有一部分市場。