本報記者 楊讓晨 張家振 上海報道

“現在買方在我們銀行開戶貸款就能夠進行‘帶押過戶’操作了。”工商銀行南通分行一位工作人員告訴《中國經營報》記者。

據瞭解，“帶押過戶”正在成爲二手房交易市場中的熱詞。記者梳理發現，江蘇省南京市、蘇州市、無錫市和南通市等多座城市已在二手房交易領域推行“帶押過戶”政策，以進一步優化二手房交易流程，激發房地產市場活力。

（南京市已開始大力推行二手房交易“帶押過戶”政策。圖片來源：南京不動產）

南京市不動產登記中心9月16日對外發布的信息顯示，截至目前，南京市不動產登記機構通過與中國建設銀行和南京銀行等50餘家銀行合作，全市已完成158套房屋“帶押過戶”登記工作，交易價值超5億元。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜日前在接受記者採訪時表示，二手房“帶押過戶”預示着居民在購買尚存按揭貸款的二手房時，不用先還清按揭貸款就可以過戶、重新抵押併發放新的住房貸款，此舉在節省資金成本的同時，也可以提高二手房交易效率，有利於激發二手房市場的交易活力，促進住房消費，未來預計將會有更多城市跟進。

多地推行“帶押過戶”新政策

事實上，早在今年8月，山東省濟南市就已在全市範圍內推廣二手房“帶押過戶”新模式。此後，全國多座城市陸續宣佈在二手房交易過程中實行“帶押過戶”政策。

具體到長三角地區，江蘇省南京市、蘇州市、無錫市和南通市等城市進入9月相繼宣佈，將在二手房交易市場推行“帶押過戶”交易模式。值得注意的是，上述四城均爲江蘇省經濟強市，國內生產總值（GDP）在全省排名前四位且均已超過萬億元，其中經濟體量最小的南通市2021年GDP達11026.94億元。

以南京市爲例，南京市不動產登記中心方面表示，爲進一步提升二手房交易安全性和不動產登記辦理便利度，南京市深化落實“帶押過戶”有關要求，通過優化業務流程、強化技術支撐、細化工作指導，全面推行二手房“帶押過戶”模式。

據介紹，南京市不動產登記機構近期深入指導中國建設銀行形成“房屋含抵押過戶——辦理購房抵押登記”全流程閉環模式，實現賣方“帶押過戶”和買方“貸新還舊”抵押登記設立的無縫銜接，進一步優化了“帶押過戶”業務辦理流程。

在上述“帶押過戶”新模式下，對於存在抵押的房產要上市交易的，無須先行還貸或墊付，只需一次申請，到一個窗口即可實現抵押變更、轉移登記和抵押設立3類業務的合併辦理。

另據相關媒體報道，9月19日，建設銀行無錫分行房貸用戶華先生在未提前還貸的情況下順利將名下的房產完成交易過戶，這標誌着無錫市區首單“帶押過戶”二手房交易業務正式落地。

根據無錫市住房和城鄉建設局、自然資源和規劃局日前聯合發佈的二手房交易新政策，無錫市存在抵押的房產可選擇“帶押過戶”的交易資金監管新模式入市交易，無須提前還貸、無須墊付資金即可完成交易。

對此，無錫市房產交易中心一名工作人員告訴記者，賣方只要在網籤系統進行備案，銀行同意變更貸款，即可到房產交易中心辦理手續。南通市政務服務中心工作人員也向記者表示，賣方提前準備好必要的材料後即可辦理“帶押過戶”手續。“詳細信息可以諮詢具體行政區的不動產登記中心。”

與此同時，南通市多家銀行工作人員也向記者確認，目前可以辦理二手房“帶押過戶”業務。例如，中國銀行南通分行相關工作人員表示，二手房“帶押過戶”需要房產中介和買賣雙方至銀行簽署相關合同、協議。“用賣方的錢來還貸款，多餘的錢會打給買方，但買賣雙方均需要在中國銀行開戶才能辦理業務。”該工作人員還告訴記者，目前房貸發放的速度較快，一般僅需10天左右貸款就可以到位。

工商銀行南通分行相關工作人員也告訴記者，該行目前能夠辦理“帶押過戶”業務，開發區和市區的房產均可辦理貸款，但在辦理“帶押過戶”業務時可能會有一些區別。“開發區目前沒有資金監管，不便於用監管資金償還賣方未結清的貸款。”對於貸款的發放時間，該名工作人員也表示，現在貸款發放的速度比較快。

無錫市多家銀行工作人員也表示目前可以辦理“帶押過戶”業務。其中，無錫農村商業銀行一位工作人員告訴記者，需要買賣雙方都在本行開戶才能進行“帶押過戶”，具體放款時間還不確定。

而中國銀行無錫分行工作人員則表示，“帶押過戶”業務要過1~2周後才能執行。“銀行現在還在完善內部流程，等內部流程完成後才能正式接新的貸款業務。根據要求，買賣雙方均需在中國銀行辦理業務，同時目前貸款發放速度很快，都是以天數計。”

無錫市一名房產中介工作人員告訴記者，無錫市辦理二手房“帶押過戶”業務需滿足購房者名下僅有一套住房有貸款的條件才能夠辦理，如果有兩套住房貸款尚未還清，就無法辦理“帶押過戶”業務。

有望緩解市場流通不足問題

在業內人士看來，以“帶押過戶”新政策爲代表的二手房交易流程優化背後，目前多地二手房市場存在流通性不足問題。

相關資料顯示，今年上半年，江蘇省多地二手房市場成交量和成交均價都出現了不同程度的下降，去化週期也相應有所延長。

根據中指研究院統計數據，1~8月，南京市商品住宅成交面積爲538.5萬平方米（不含溧水區、高淳區），同比下降40.4%；其中，8月份共成交50.8萬平方米，在低基數影響下同比小幅增長1.2%，環比下降8.9%，整體成交規模仍處於相對低位。

而具體到二手房市場方面，克而瑞研究中心統計數據顯示，今年上半年，南京市全市共成交二手房36506套，同比下降46%。從二手房市場成交均價來看，根據中指研究院數據，1~8月，南京市二手住宅價格已累計下跌1.51%，8月份環比下跌0.41%，二手房價格已連續下跌6個月，市場情緒仍較低迷。

和南京市類似，南通市二手房市場成交量也呈下降趨勢，去化週期有所延長。據克而瑞南通機構統計數據，截至8月底，南通市區商品住宅狹義存量約爲124.4萬平方米，去化週期達16.5個月，和2021年同期及今年7月份相比均有所上揚。

另據諸葛找房數據研究中心監測數據，1~8月，無錫市二手房累計成交21759套，同比下降41.31%；價格方面則較2021年同期微降0.19%。中指研究院數據也顯示，今年8月份，無錫市二手住宅價格環比小幅下跌0.26%，已連續第2個月下跌，市場信心略顯不足。

上述業內人士表示，在房地產市場成交低迷的背景下，多地推出的“帶押過戶”交易模式有望爲二手房市場乃至新房市場注入一定的活力。

據南京市不動產登記中心工作人員介紹，“帶押過戶”全流程閉環模式的拓新，一方面解決了此前需註銷抵押方可交易過戶環節多的問題，爲交易雙方及銀行部門“搭臺子”，提供更優質、高效、便捷的不動產登記服務；另一方面，“帶押過戶”紓解了傳統模式下先行還貸或墊付需籌措資金的困難，有效降低了二手房帶抵押交易的成本與風險，最大程度保障交易雙方合法權益，促進剛需羣體購房需求，激發房地產市場活力，達到了“降成本、降風險、促便利”的良好社會效益。

中指研究院方面也分析認爲，二手房“帶押過戶”政策在降低交易成本的同時，提高了二手房市場交易效率，有利於激發二手房市場交易活力，從而帶動新房市場恢復。“未來，預計將有更多城市在優化認房認貸標準、調降首付比例等配套政策方面發力，隨着配套疊加政策的出臺，將更好地促進剛性和改善性住房需求釋放，帶動樓市的企穩恢復。”

諸葛找房數據研究中心則表示，近期多地樓市政策不斷優化調整，例如推出限售年限縮短、調整增值稅免徵年限以及部分城市取消二手房指導價等，促進了二手房市場的流通，使得一大批二手房源紛紛入市。“隨着信貸政策寬鬆和地方樓市政策調整逐步推進，且房地產市場即將步入‘金九銀十’的傳統銷售旺季，預計9月份成交量將會呈現回升態勢。”